Những ngày gần đây, vấn đề phá vỡ quy hoạch một lần nữa lại nóng lên trên bàn nghị sự. Có tới 1.390 dự án được điều chỉnh quy hoạch từ một đến sáu lần, trong đó có dự án nâng mật độ xây dựng từ 4,6% lên 40% và tầng cao bình quân 20 - 30 lên đến 40 tầng. Trên thực tế, những “rừng bê tông” xuất hiện ngày một nhiều trên một số trục đường lớn, tình trạng ùn tắc giao thông diễn ra triền miên, ngập lụt liên tục.
Đó cũng là chủ đề được tranh luận sôi nổi tại toạ đàm “Những nghịch lý trong sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” do TheLEADER tổ chức, với sự tham dự của nhiều chuyên gia quy hoạch kiến trúc, xây dựng và nhà đầu tư, nhà quản lý.
Lý giải về nguyên nhân khiến cho quy hoạch nhiều nơi trong Thành phố bị phá vỡ, KTS Nguyễn Đình Hoà, chuyên gia nghiên cứu cải tạo và phát triển đô thị và có thời gian công tác chín năm ở Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP. HCM đã đưa ra bốn nguyên nhân khiến quy hoạch bị điều chỉnh.
KTS Nguyễn Đình Hoà
Nguyên nhân thứ nhất là sự bất cập giữa quy mô dân số quy hoạch và quy mô dân số thực tế.
Theo quy hoạch chung của TP.HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010 định hướng đến năm 2025, dân số quy hoạch của TP là 10 triệu dân cộng 2,5 triệu khách vãng lai.
Tuy nhiên, dân số chính thức của TP.HCM được Công an TP.HCM công bố vào đầu năm 2016 đã đạt 13 triệu người (*). Trong nhiều năm gần đây theo các số liệu thống kê, trung bình từ 4 - 5 năm Thành phố tăng 1 triệu dân (mỗi năm tăng từ 200.000 người đến 250.000 người).
Luật cư trú do Quốc hội ban hành năm từ 2006 cho phép người dân Việt Nam có quyền tự do lựa cho nơi làm ăn, sinh sống trên toàn lãnh thổ Việt Nam. TP.HCM, nơi đất lành chim đậu, người dân ở khắp nơi trong cả nước muốn về sinh sống, học tập, làm việc đã tạo ra cơ hội về nguồn lực rất lớn cho TP phát triển nhưng đồng thời cũng tạo nên một áp lực không nhỏ gây ra sự phá vỡ đối với quy hoạch TP.
Chính quyền TP rất muốn đầu tư xây dựng thật nhiều đường giao thông, trường học, bệnh viện, công viên cây xanh - thể dục thể thao... cho người dân theo quy hoạch hoặc hơn cả quy hoạch nhưng không làm được (hoặc làm rất chậm) vì thiếu kinh phí và hạn chế về giới hạn của quy hoạch.
Nguyên nhân thứ hai dẫn đến việc quy hoạch bị điều chỉnh (trong một số trường hợp là cần thiết) để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch phân khu 1/2000 được sử dụng như công cụ quản lý của Nhà nước, thường mang tính dự báo chung, chưa rõ ràng và sắc nét nên việc điều chỉnh quy hoạch trong nhiều trường hợp là cần thiết.
Trong nhiều trường hợp, để đáp ứng nhu cầu của dự án, cần tiến hành cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2000 làm cơ sở để triển khai dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng cần đảm bảo các chỉ tiêu chung của quy hoạch phân khu 1/2000 toàn khu đã được phê duyệt như quy mô dân số, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất...
Về nguyên tắc, quy hoạch đã được phê duyệt được tính toán dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu (trường học, bệnh viện, công viên cây xanh - thể dục thể thao...) và hạ tầng kỹ thuật nói chung (như cấp điện, cấp - thoát nước...), đặc biệt là hạ tầng giao thông.
Nguyên nhân thứ ba là quy mô dự án đầu tư bất động sản được cấp phép chưa tương thích với hiện trạng hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt là hạ tầng giao thông) của TP.
Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang được triển khai thực hiện với quy mô tương ứng với hạ tầng giao thông theo quy hoạch đã được hoàn thiện, nhưng trên thực tế hạ tầng giao thông chưa được triển khai thực hiện hoàn thiện đúng theo quy hoạch (chẳng hạn như lộ giới đường theo quy hoạch được duyệt là 30 - 40m nhưng thực tế lộ giới hiện hữu chỉ đạt 20m do chưa được bố trí kinh phí ngân sách để triển khai thực hiện).
Vì vậy, nhiều dự án đầu tư bất động sản đã được đưa vào sử dụng trong điều kiện các tuyến đường giao thông kết nối trực tiếp với dự án chưa được hoàn thành đúng lộ giới theo quy hoạch. Đó là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng kẹt xe, ngập nước tại nhiều khu vực trong Thành phố.
Nguyên nhân thứ tư là quy hoạch treo (hay quy hoạch chậm triển khai thực hiện).
Quy hoạch treo (hay quy hoạch chậm triển khai thực hiện) đã và đang là nguyên nhân ngày càng to lớn đối với sự phát triển của một đô thị hay cả quốc gia.
Quy hoạch đô thị hiện nay được duyệt phục vụ mục tiêu quản lý định hướng tổ chức không gian trong đô thị, còn kế hoạch triển khai thực hiện thì hầu như chưa được nghiên cứu một cách thấu đáo nên tốc độ triển khai còn rất chậm.
Theo quy định, quy hoạch được phê duyệt luôn có hai phần, phần bản vẽ và phần kế hoạch triển khai thực hiện. Trên thực tế, phần kế hoạch triển khai thực hiện thường ghi rất chung chung như: phụ thuộc vào quyết định của Quốc hội, của Hội đồng nhân dân TP hoặc Hội đồng nhân dân cấp quận huyện, không nêu giải pháp cụ thể để kêu gọi, thu hút - hợp tác đầu tư và xác định rõ mốc thời gian dự kiến triển khai thực hiện (vì giới hạn năng lực của đơn vị tư vấn lập quy hoạch cũng như quyết tâm thực hiện cơ quan quản lý nhà nước).
Hiện nay, TP.HCM có hàng ngàn con đường và hàng chục ngàn tuyến hẻm ngoằn ngoèo, chằng chịt không đảm bảo điều kiện về an toàn phòng cháy chữa cháy và mỹ quan đô thị, chưa được đầu tư mở rộng lộ giới theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt (chỉ tiêu về mật độ đường của TP hiện nay đạt 20% so với tiêu chuẩn - thuộc nhóm thấp nhất cả nước, tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông là 7,91%, thấp hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn của một thành phố có quy mô lớn là từ 20 - 25%) (*).
Rất nhiều tuyến đường tại TP.HCM, bao gồm cả khu trung tâm như đường Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ, Đinh Tiên Hoàng, Lý Chính Thắng... chưa được mở rộng đúng lộ giới theo quy hoạch. Rất nhiều tuyến hẻm trên toàn thành phố được quy hoạch rồi để đó, chưa có kế hoạch triển khai thực hiện vì chưa có giải pháp và kinh phí.
Ngoài hạ tầng giao thông đô thị của TP, các công trình công cộng hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ cộng đồng theo quy hoạch được phê duyệt (trường học, bệnh viện, chợ, công viên cây xanh - thể dục thể thao tập trung...) hiện nay theo phân vai thuộc trách nhiệm thực hiện của Nhà nước cũng được triển khai quá chậm so với nhu cầu và tốc độ đô thị hoá của Thành phố.
Hơn 4.660 ha đất công viên cây xanh đã được phê duyệt nhưng vẫn còn nằm trên giấy trên 20 năm, chưa có kinh phí để triển khai thực hiện; hàng trăm khu chợ tự phát trên phạm vi toàn Thành phố, tình trạng quá tải của các trường học, bệnh viện trong Thành phố, thiếu sân bãi luyện tập - thi đấu TDTT để cải thiện và nâng cao sức khoẻ của người dân... là một thực tế đáng buồn của Thành phố.
Quy hoạch treo (dự kiến làm công viên cây xanh, đường giao thông, công trình công cộng...) khiến cho bao số phận người dân có đất bị quy hoạch các thể loại công trình nêu trên thấp thỏm lo âu vì trong nhiều trường hợp bán cũng không được mà ở cũng không xong (vì không được cấp phép xây dựng).
Tốc độ phát triển các dự án bất động sản (nhà ở: chung cư, nhà phố, biệt thự; thương mại dịch vụ, văn phòng...) do các doanh nghiệp và người dân đầu tư theo nhu cầu của xã hội, thường vượt xa tốc độ triển khai thực hiện các công trình công cộng thiết yếu nêu trên do Nhà nước đầu tư, từ nguồn vốn Ngân sách. Đây chính là nguyên nhân gây phá vỡ quy hoạch.... tồn tại nhiều năm nay chưa có lời giải.
Cao ốc mọc lên như rừng nhưng hạ tầng giao thông lại không theo kịp.
Về vấn đề san lấp rạch trên địa bàn TP, ông Hoà cho rằng, trước đây, khi TP chưa có kinh nghiệm xử lý về kênh rạch, đã có hiện tượng san lấp nhiều kênh rạch, khiến một số khu vực của Thành phố bị ngập nước (dự án đang nghiên cứu thực hiện các dự án chống ngập để khác phục phần nào hậu quả của việc lấp rạch).
Hiện nay, TP ban hành Quyết định 150 năm 2004 về quản lý hành lang bờ sông kênh rạch, theo đó tất cả khu đất dự án có rạch đi qua gần như phải giữ lại, nếu lấp rạch phải bù lại bằng diện tích 1,2 lần so với diện tích rạch đã bị lấp (chỉ trừ một số trường hợp đặc biệt được bố trí cống hộp thay cho rạch khi có đường giao thông giao cắt với rạch để bảo đảm tiêu thoát nước).
Ông Hoà cũng đưa ra một mối lo khác của TP trong tình hình quản lý quy hoạch đô thị hiện nay. “Hiện nay, Thành phố còn nhiều khu đất trống để đầu tư phát triển dự án, nhưng do điều kiện hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt hạ tầng giao thông) và hạ tầng xã hội chưa bảo đảm, nên TP không thể cấp phép cho các dự án mới với quy mô tương đương các dự án kế cận đã được phê duyệt.
Nếu không thể triển khai đầu tư phát triển hệ thống giao thông theo quy hoạch được duyệt, rất nhiều dự án bất động sản sẽ bị ngưng đầu tư.
Điều này khiến cho TP.HCM đang và sẽ đánh mất cơ hội thu hút đầu tư, đồng thời tạo nên sự bất bình đẳng về giá trị bất động sản giữa các chủ dự án đã được cấp phép - đưa vào sử dụng và các chủ dự án chưa hoặc không được cấp phép (mặc dù các khu đất có thể có vị trí tương đương nhau về mọi mặt: diện tích, hình dáng khu đất, điều kiện giao thông tiếp cận, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu về dân số, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất...)
Đứng ở góc độ TP.HCM, TP rất không mong muốn điều đó, vì có đầu tư mới có phát triển. Đã đến lúc các nhà làm chính sách, nhà đầu tư, quy hoạch...phải cần ngồi lại để xem xét, nghiên cứu, đưa ra lời giải, làm sao có để tạo ra nguồn kinh phí phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng giao thông, công viên cây xanh - thể dục thể thao, công trình công cộng thiết yếu theo quy hoạch được phê duyệt hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn vốn Ngân sách”.
(*) (trích bài báo " TP.HCM ở nhóm "đội sổ" cả nước về mật độ kết nối giao thông" đăng ngày 31/10/2018 trên trang báo Cổng thông tin điện tử của Chính phủ - TP.HCM)
(**) (trích bài báo "Dự báo sai dân số, gây khó cho quy hoạch đô thị" đăng trên trang báo Sài Gòn giải phóng online ngày 29/01/2018)
