Việt Nam là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động M&A bất động sản

PV: Ông có nhận định như thế nào về bức tranh bất động sản 2024?

TS. Nguyễn Minh Phong: Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, tuy nhiên theo quan điểm của tôi, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Theo tôi, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ ghi nhận những động thái tích cực cả về tổng cung, tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra; cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách cũng như thực tiễn điều hành, kinh doanh...

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về những động thái tích cực tác động đến thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Minh Phong: Thời gian tới, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiếp tục được triển khai. Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang và sẽ đậm nét dần, với hàng loạt dự án luật mới, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chứa đựng nhiều điểm mới...

Bên cạnh đó, từ ngày 19/7/2023, hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung đầu tiên của Việt Nam đã đi vào hoạt động. Đến nay đã có 760 trái phiếu của hơn 200 doanh nghiệp đăng ký, chiếm khoảng 2/3 các doanh nghiệp cũng như trái phiếu trên thị trường này. Với quy mô giao dịch hiện trung bình một phiên đạt trên 3.000 tỷ. Đây là tín hiệu rất tốt đối với thanh khoản trên thị trường; góp phần tác động ngược lại thị trường phát hành sơ sấp. Đồng thời, thể hiện chính sách đã đi vào cuộc sống và thị trường có niềm tin trở lại.

Kết quả tháo gỡ các dự án có khó khăn, vướng mắc đang tăng dần, năm 2023 Hà Nội đã tháo gỡ 58,8% số lượng dự án có khó khăn, vướng mắc; TP. Hồ Chí Minh tháo gỡ được 37,2%. Các dự án đã, đang được tháo gỡ, cởi trói sẽ góp phần đảm bảo nguồn cung và thúc đẩy thị trường trong thời gian tới.

Các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới sẽ được giải quyết và nguồn cung trên thị trường đang gia tăng. Thị trường nhà ở xã hội sẽ có nhiều cải thiện sáng sủa hơn nhờ tăng mạnh nguồn cung từ các dự án lớn trên toàn quốc của cả Nhà nước và tư nhân.

Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước và gia tăng hoạt động của khu vực FDI. Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực sự chưa thể đột biến. Thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục được bổ sung động lực mới từ kết quả triển khai vốn đầu tư công, thu hút FDI. Nhìn chung, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn và bật tăng giao dịch từ cuối năm 2024.

Tất cả những yếu tố đề cập trên có tác động tích cực, tăng niềm tin và sức mạnh cho thị trường địa ốc và lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề khác trong nền kinh tế quốc gia.

PV: Với những lợi thế vừa đề cập ở trên, theo ông Việt Nam có trở thành điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài?

TS. Nguyễn Minh Phong: Làn sóng mới về phục hồi du lịch, với thước đo hiệu suất khách sạn ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã trở lại mức trước đại dịch Covid-19. Điều đó cho thấy, động thái tái cơ cấu sẽ mạnh mẽ hơn và cơ hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có chiến lược phát triển an toàn, bền vững, tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đủ thực lực về tài chính. Đồng thời, loại bỏ dần những đơn vị thiếu năng lực, làm ăn kinh doanh theo kiểu "ăn xổi ở thì".

Năm 2024-2026 được dự báo sẽ có sự bùng nổ nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông. Theo tôi, các mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch (có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh), có chất lượng tốt, có giá trị thật và có tiềm năng phát triển.

Những dự án bất động sản có khả năng mở rộng, phù hợp xu hướng nhu cầu trong nước và khu vực về thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài.

Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động M&A bất động sản, khi mà các quy định pháp lý Việt Nam cho phép bán các dự án bất động sản chưa xong (trong khi điều này là không thể ở các quốc gia khác-PV).

Tiềm năng bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn là rất lớn. Các hoạt động M&A bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội gia tăng gắn với cơ hội hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), cũng như các cơ sở rộng khắp và ngành công nghiệp hỗ trợ, kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước mang đến cho mối quan hệ hợp tác với đối tác nước ngoài.

Thị trường văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định cũng tăng thêm sức hấp dẫn trên thị trường M&A bất động sản.

Nhìn chung, dù luôn ẩn chứa những cơ hội hấp dẫn, nhưng thị trường M&A bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không phải lĩnh vực kinh doanh dành cho tất cả các nhà đầu tư. Tôi cho rằng, sự thành công chỉ đến với doanh nghiệp hội tụ đủ khả năng đánh giá, phân tích thị trường và có tiềm lực tài chính vững vàng.

PV: Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để bứt phá trong năm 2024 nhưng vẫn phải đối mặt với khó khăn, thách thức. Theo ông, đâu là giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững?

TS. Nguyễn Minh Phong: Thời gian tới cần thêm nhiều nỗ lực mới từ các bên liên quan, nhất là từ doanh nghiệp để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc và khơi thông dòng tiền từ các nguồn, trong đó có thị trường trái phiếu và nguồn vốn trả trước của khách hàng.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7/12/2023 về tháo gỡ khó khăn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp. Theo đó, cần chú ý: Giảm mạnh lãi suất cho vay; Tiếp tục tái cơ cấu nợ; Cải thiện điều kiện vay nợ mới; Tăng quản lý và loại trừ các khoản nợ xấu do đầu cơ và lừa dối; Tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ…

Đặc biệt, các địa phương cần đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, làm cơ sở để triển khai các dự án bất động sản; công khai danh mục dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để doanh nghiệp nắm bắt đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia một cách công khai, minh bạch…

Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản; tăng cường thanh tra, kiểm tra tránh trường hợp gây khó khăn, phiền hà trong giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, người dân. Tăng phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tế địa phương.

Về phía doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc, giá thành sản phẩm; nâng cao chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư. Đồng thời, doanh nghiệp cần đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!