Tại Hội thảo "Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã gửi tới Hội thảo bài tham luận nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian qua, những tác động của dịch Covid-19 tới thị trường và đề xuất những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường. Reatimes xin lược trích những nội dung chính bài tham luận trong bài viết dưới đây:
Chặng đường đã qua của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đã có bước phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường. Cụ thể, về thể chế, chính sách về thị trường bất động sản tiếp tục được hoàn thiện. Đã có hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật được ban hành trực tiếp điều chỉnh. Quy mô thị trường bất động sản ngày càng mở rộng cả về vốn, số lượng, quy mô, loại hình sản phẩm. Về các chủ thể tham gia thị trường: Có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.
Sản phẩm chủ yếu và cơ cấu sản phẩm đã có nhiều thay đổi và ngày càng phong phú, đa dạng. Ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; có 326 khu công nghiệp; có 6 triệu m2 văn phòng cho thuê; có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 buồng lưu trú khách sạn.
Tổng thu liên quan đến bất động sản khoảng 11% trong tổng thu ngân sách, tương đương gần 3% GDP. Thị trường bất động sản phát triển cũng đã kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng (kinh nghiệm của thế giới cho thấy, cứ đầu tư phát triển 1m2 nhà ở thì cần từ 17 - 25 công lao động). Bất động sản du lịch ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch quốc gia.
Bên cạnh đó vẫn có những khó khăn tồn tại. Sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc. Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Hiện hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và hàng trăm Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Nhiều quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Ngoài ra, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).
Đặc biệt, dịch Covid-19 xuất hiện đã cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Dịch Covid-19 làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ bởi thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội và cũng do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.
Bên cạnh đó, đại dịch này làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu. Làm tăng chi phí quản lý doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động. Làm tăng khả năng doanh nghiệp bị nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động.
Số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm; số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá sản tăng. Thị trường bị tác động kép do phải đương đầu với nhiều khó khăn trong 2 năm qua và đại dịch nên các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực để cầm cự và vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên, giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ.
Qua tính toán, nếu không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì trong quý I/2020, các chủ đầu tư có thể sẽ giải phóng được khoảng từ 15 - 20% lượng hàng tồn kho, từ đó giúp có thêm nguồn vốn phục vụ cho đầu tư bất động sản.
Cần đẩy nhanh các phương án hỗ trợ
Trước tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp thời gian qua, ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội toàn quốc, trên cơ sở tình hình thực tế và tiếp thu các ý kiến của các Hiệp hội, cộng đồng doanh nghiệp, Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp khắc phục khó khăn thông qua việc ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về các nhiệm vụ, giải pháp cấp bách tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, bảo đảm an sinh xã hội ứng phó với dịch Covid-19. Thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng, các Bộ ngành đã ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, an ninh, an toàn đời sống và sức khỏe của nhân dân và các doanh nghiệp.
Về lĩnh vực tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 01/2020/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19.
Theo các thông tin truyền thông, cho đến thời điểm ngày 4/4/2020, đã có khoảng 10 ngân hàng tham gia giảm lãi suất cho vay với các gói hỗ trợ lên tới hàng trăm nghìn tỷ và lãi suất giảm tới 2 - 4,5%. Đây thực sự là hành động thiết thực từ phía các ngân hàng nhằm chung tay giúp người dân và các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh.
Tuy nhiên, có thể do chưa có các hướng dẫn chi tiết nên việc các doanh nghiệp được tiếp cận với các nguồn hỗ trợ từ các tổ chức tín dụng còn nhiều khó khăn. Cụ thể, để được hưởng hỗ trợ lãi suất, các doanh nghiệp phải cung cấp hồ sơ, thủ tục để chứng minh ảnh hưởng của dịch bệnh. Các thủ tục này thực sự rất phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời, khiến việc xác định mức hỗ trợ lãi suất của ngân hàng mang tính “định tính” dẫn đến mức hỗ trợ đưa ra dường như chỉ mang tính “hình thức” khi thực tế các doanh nghiệp chỉ được giảm 0,2 - 0,5% lãi suất chứ không được đến 2 - 3% lãi suất như các ngân hàng công bố.
Về lĩnh vực thuế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020 về gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất.
Theo đánh giá của VNREA, một số các giải pháp nêu trên đã phát huy tác dụng tốt, tháo gỡ một phần nào khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên các giải pháp thực thi chậm, VNREA kiến nghị Chính phủ và các Bộ ngành cần đẩy nhanh các thủ tục với các giải pháp đã có. Cùng với đó cần có những giải pháp cấp bách trước mắt.
Cụ thể về tài chính, tín dụng, cơ quan quản lý nên cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ (thay vì quy định cơ cấu lại thời gian trả nợ không vượt quá 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn vay như Thông tư số 01/2020/TT-NHNN đang quy định); giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19.
Miễn hoặc giảm 50% thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản trong năm 2020 và 6 tháng đầu năm 2021 để tạo động lực đầu tư bất đông sản, thu hút dòng tiền nhàn rỗi từ người dân. Thực hiện miễn lệ phí trước bạ cho tất cả các giao dịch bất động sản được thực hiện trong năm 2020;
Cho phép bù trừ lỗ của hoạt động kinh doanh khác với hoạt động kinh doanh bất động sản. Đặc biệt trong năm 2020 khi các hoạt động như kinh doanh du lịch khách sạn khó khăn, doanh nghiệp có khả năng lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế TNDN.
Về thể chế, thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo đúng tinh thần được ghi nhận tại điểm h, khoản 1, Điều 2, Nghị quyết 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh; tạm hoãn thực hiện việc ký quỹ các dự án đầu tư đến hết năm 2020.
Yêu cầu các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý IV/2020 để sớm triển khai thực hiện lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường. Thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và nhà phố thương mại (shoptel, shophouse) trên đất dịch vụ thương mại.
Về lâu dài, Chính phủ cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen kẹt, mở rộng hình thức cho vay vốn tại ngân hàng nước ngoài để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng tại Việt Nam; sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài, theo đó cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Trước mắt, khi chưa sửa Luật Đất đai thì cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013 để xử lý các diện tích đất công xen kẹt trong dự án đầu tư bất động sản, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản cho phép các dự án đang thực hiện thủ tục nhận bàn giao đất mà doanh nghiệp thuộc diện được giãn, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được nhận bàn giao đất, không yêu cầu phải chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để có thể triển khai dự án.
Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi một tòa nhà chung cư; cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam;
Hoàn thiện văn bản pháp luật về bất động sản du lịch theo Chỉ thị số 11/CT-TTg theo hướng nghiên cứu bổ sung các sản phẩm nhà phố du lịch và các sản phẩm tương tự; quy định thông thoáng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam, đồng thời cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam; cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch giống như việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Đặc biệt, với lợi thế về uy tín chống dịch Covid-19, Chính phủ cần cho xây dựng chính sách Việt Nam - Căn nhà thứ hai của tôi (Vietnam My Second Home - VNM2H) để thu hút vốn đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao trên thế giới về Việt Nam làm tiền đề phát triển đất nước lâu dài.
Đề nghị các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019, Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và đảm bảo an ninh kinh tế, an sinh xã hội.
Đặc biệt đối với các bất động sản du lịch, đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 để tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch.
