Trong văn bản, VNREA kiến nghị một số điều nhằm sửa đổi các quy định về đất đai để phù hợp với Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017, Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch ngày 20/11/2018. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có sửa đổi nội dung chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép phân lô, bán nền tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.
Qua khảo sát, VNREA nhận thấy rằng, phân lô, bán nền là quyền lợi chính đáng, đã và đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân, tạo tính thanh khoản cao trên thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng, trước khi ban hành nghị định, cần rà soát cần trọng, đánh giá tác động tổng thể.
VNREA đã tổ chức Hội thảo: “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”, với trọng tâm phân tích và kiến nghị về việc điều chỉnh chính sách liên quan đến quy định phân lô, bán nền. Sau Hội thảo, VNREA đã tổng hợp hợp đầy đủ thông tin, các ý kiến tham luận, kiến nghị và giải pháp được đưa ra tại Hội thảo, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước với các nội dung chính.
Thứ nhất, sự không hợp lý của việc mở rộng khu vực không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Về cơ sở pháp lý, phân lô, bán nền là chính sách đúng đắn, đã được pháp luật ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… đến các Nghị định hướng dẫn đã có những quy định rất rõ ràng. Nguyên tắc cơ bản được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Bộ Luật Dân sự là mọi điều cấm, hạn chế quyền của người dân phải được thực thi bằng luật, nhưng theo sửa đổi lại đang hạn chế, cấm trong một phạm vi nào đó bằng Nghị định. Đặc biệt, như dự thảo Nghị định, phạm vi được phép phân lô, bán nền đã bị thu hẹp đến mức, tính thị trường không được đảm bảo và gần như việc phân lô, bán nền sẽ chỉ có thể triển khai được ở những vùng núi, vùng xâu, vùng xa, nơi thị trường trầm lắng, không có giao dịch.
Mặt khác, quan điểm chung của các nhà khoa học, chuyên gia tại Hội thảo cho rằng, đất đai khi chưa có đầu tư về kết cấu hạ tầng, việc giao đất, cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, do Luật Đất đai điều chỉnh. Tuy nhiên, cũng theo Luật Đất đai, điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khi đó, đất nền có hạ tầng là một dạng hàng hoá bất động sản chứ không chỉ là đất và việc chuyển nhượng, giao dịch được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Khi điều chỉnh quy định trong Luật Đất đai cần phù hợp với quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và cần lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan.
Về cơ sở khoa học, tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”. Vì vậy, căn cứ điều kiện loại đô thị, UBND cấp tỉnh có quyền cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền.
Nội dung trên được cụ thể tại Khoản 2, Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Hội thảo có sự tham gia đóng góp quan điểm của nhiều chuyên gia kinh tế, chuyên gia nghiên cứu luật và các cơ quan báo chí
Tuy nhiên, trong khi công tác sửa đổi Luật Đất đai được dời sang năm 2021 thì Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai lại hạn chế phân lô, bán nền, bằng việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43 như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Hiện nay, cả nước có 5 thành phố thuộc Trung ương, 77 thành phố trực thuộc tỉnh, 52 thị xã được phân bổ từ đô thị cấp đặc biệt tới đô thị cấp IV. Vì vậy, VNREA cho rằng cần có sự đánh giá tổng thể tác động cụ thể của việc điều chỉnh chính sách đến môi trường đầu tư, thị trường bất động sản và các ngành sản xuất, dịch vụ liên quan đến lĩnh vực bất động sản tại các địa phương.
Về kinh nghiệm quốc tế cho thấy, ở một số quốc gia như Mỹ, Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều có phân lô, bán nền và phân lô bán nền rất lớn. Ở Berlin, khu nhà giàu cũng phân lô, bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo, nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây dựng rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng giống nhà nào như trong nội đô. Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Hay như ở Pháp thì phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi… Việc phân lô, bán nền của các nước rất phổ biến và được thực hiện nghiêm túc, bài bản, gắn với quy hoạch và quản lý quy hoạch.
Thứ hai là ảnh hưởng của dự thảo tới thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân. VNREA cho hay, chương trình phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 - tầm nhìn 2030 tại Quyết định 2127/QĐ-TTg Chính phủ đã đặt ra chiến lược hành động “Tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và khoa học công nghệ, xây dựng kế hoạch 5 năm và hàng năm để huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường”. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng đã được thừa nhận theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở như một trong các hình thức huy động vốn hợp pháp của chủ đầu tư. Mở rộng phạm vi không cho phép như tại Dự thảo sửa đổi nghị định không phù hợp với chiến lược chung về “huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế” của Chính phủ.
Hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch bất động sản đều đang bán các sản phẩm phân lô, bán nền và thị trường bất động sản này phát triển mạnh chủ yếu tập trung tại các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh. Nếu thu hẹp phạm vi khu vực phân lô, bán nền tại các khu vực trên sẽ khiến cho thị trường bất động sản trầm lắng, không còn hấp dẫn nhà đầu tư và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương. Do vậy, chỉ nên không cho phép phân lô, bán nền tại Hà Nội, TP. HCM (Các đô thị loại đặc biệt).
Thực tế thời gian vừa qua dư luận xã hội đang bức xúc đối với một số dự án nhà ở có quy mô nhỏ, manh mún thực hiện trái quy định của pháp luật về phân lô, bán nền, dẫn tới sự lệch lạc đối với thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị có tiềm lực, uy tín. Nếu chỉ với mục tiêu hạn chế tình trạng trên thì việc mở rộng phạm vi không phân lô, bán nền sẽ không góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản của địa phương và cả nước.
Văn bản kiến nghị của VNREA cho rằng để có thị trường bất động sản sôi động, hấp dẫn thì thị trường đó phải thu hút được nhiều người mua và người bán, sản phẩm của thị trường đó phải đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng. Vì vậy, quy định của Dự thảo không góp phần phát triển thị trường bất động sản của địa phương từ đó làm thất thu một khoản lớn ngân sách nhà nước liên quan đến các giao dịch bất động sản.
Hiện nay, do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19, Chính phủ đang rà soát và ban hành các cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, Dự thảo đang hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, làm mất đi cơ hội để nhà đầu tư quay lại thị trường và cơ hội người dân được có đất để xây nhà theo nhu cầu thực tế của mình, làm thất thu ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế, phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội theo từng giai đoạn. Trên thực tế, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tại Việt Nam hiện nay nguồn lực còn nhỏ. Khi thực hiện hình thức này, các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một lượng vốn đầu tư không lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu đã có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu. Qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mới có các hạ tầng cơ bản, các chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua để tiếp tục đầu tư xây dựng theo quy hoạch, hoặc cho phép người mua tổ chức xây dựng theo quy hoạch đã được duyệt.
Thứ ba là sự ảnh hưởng đối với cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng. Văn bản của VNREA trình bày, tại địa phương không phải tất cả người dân đều có nhu cầu, khả năng tài chính mua nhà và đất để ở ngay. Khi có nhu cầu mua đất, người dân cần tính toán, tích góp mua đất trước và xây nhà sau nên các chủ đầu tư cần đáp ứng nhu cầu này.
Ngoài ra, người dân thường tính toán kỹ nhu cầu để thiết kế, bố trí công năng, tầng cao phù hợp, sử dụng cho nhiều thế hệ. Do vậy, để xây dựng đồng loạt các khu nhà có nội, ngoại thất giống nhau sẽ không đáp ứng nhu cầu chính đáng, dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng vì không có nhu cầu trong khi Chủ đầu tư đầu tư phải bỏ ra một số tiền rất lớn để xây dựng đồng loạt các khối nhà giống nhau nhưng không bán được, gây lãng phí nguồn lực xã hội và rủi ro cho Chủ đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 hiện nay các doanh nghiệp đang rất khó khăn về tài chính.
Thứ tư là về quản lý của Nhà nước. Hiện nay, các dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ, cụ thể: Phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; Có thiết kế đô thị, có quy định quản lý theo đồ án quy hoạch và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực; Đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật có xác nhận của Sở Xây dựng; Đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đã được Bộ Xây dựng có ý kiến thống nhất.
VNREA cho hay, trong thời gian qua, các dự án được phép phân lô, bán nền tại các địa phương đã thực hiện theo các trình tự, thủ tục nêu trên và được UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền và giao trách nhiệm quản lý, giám sát thiết kế đô thị, cấp phép xây dựng cho Sở Xây dựng, các đơn vị chuyên môn thường xuyên giám sát việc xây dựng nhà ở của người dân đảm bảo đúng thiết kế đô thị được duyệt.
Cũng theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân chính của những biến tướng, sai phạm liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền thời gian qua là do chính quyền địa phương cũng đang vào cuộc, nhưng chủ yếu là mới cảnh báo. Còn tình trạng buông lỏng quản lý, thậm chí còn có hiện tượng tiếp tay, chưa xử lý kiên quyết, nghiêm minh, triệt để tình trạng này. Bên cạnh đó, những người bán dự án “ma” có nhiều thủ đoạn, chiêu trò tinh vi để lách luật. Chính những điều này mà thời gian qua cơ quan chức năng chưa thể xử lý dứt điểm.
Do đó, trước hết, trách nhiệm xử lý tình trạng phân lô, bán nền dự án “ma” thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan quản lý có liên quan. Chưa có biện pháp mạnh tay, quyết liệt để ngăn chặn ngay từ đầu. Sau đó, công tác quản lý theo quy hoạch cũng không được thực hiện ráo riết, đến nơi đến chốn. Những việc làm không đúng với quy hoạch cũng không ai xử lý hoặc chỉ xử lý ở mức tình cảm, dẫn đến tình trạng tuỳ tiện trong giải quyết địa điểm xây dựng.
Từ những lý do như trên, VNREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và các cơ quan liên quan. Cụ thể:
Thứ nhất, khi xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật cần đánh giá tác động tổng thể của quy định hạn chế phân lô, bán nền đến thị trường bất động sản, cộng đồng doanh nghiệp, người dân và các cấp chính quyền địa phương.
Thứ hai, để bảo đảm môi trường đầu tư ổn định, góp phần phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại các địa phương, kiến nghị không sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43. Trước mắt, cần xem xét, nghiên cứu chỉ áp dụng điều này với các đô thị cấp đặc biệt để từ đó tiến hành tổng kết, đánh giá trước khi mở rộng áp dụng đối với các đối tượng khác.
Thứ ba, cần tăng cường công tác quản lý, giám sát của các cơ quan, các cấp chính quyền địa phương đối với các dự án tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Thứ tư, cần xây dựng, hoàn chỉnh và công bố hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền. Bởi lẽ, thời gian qua, những thông tin về thị trường chưa minh bạch, chưa rõ ràng, người mua – người bán trên thị trường theo thị hiếu số đông, thiếu thông tin chính xác về quy hoạch và giá cả của sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhiều loạn và làm méo mó việc giao dịch các sản phẩm đất nền.
