Cần nghiên cứu kết hợp cả hai phương án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác
Theo quy định tại khoản 3, Điều 79 (Luật Đất đai) về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Dự thảo đang đặt ra hai phương án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) có góp ý về các nội dung này như sau:
Đề xuất 1: Đối với điểm g, khoản 3, Điều 79 về quy mô diện tích thu hồi đất đối dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ; cần nghiên cứu kết hợp cả hai phương án, theo đó:
Theo đó, có thể quy định theo tiêu chí quy mô về diện tích dự án (theo Phương án 2), tuy nhiên về quy mô không nên quy định cứng “Quy mô trên 10ha” trên phạm vi cả nước, mà nên tách biệt theo khu vực đô thị và nông thôn; hoặc quy định theo cấp loại đô thị. Chi tiết nên để Chính phủ quyết định.
Đồng thời, bổ sung theo quy định trong trường hợp dự án cần thiết để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, thì giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án thu hồi đất dưới quy mô diện tích được quy định ở trên.
Lý do thứ nhất: Các khu vực khác nhau sẽ có quỹ đất đáp ứng điều kiện thu hồi đất khác nhau, quy mô diện tích 10ha ở nông thôn là không lớn nhưng ở khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn thì quy mô 10ha là lớn.
Ví dụ, trong trường hợp Dự án có quy mô 4 - 5ha tại khu vực đô thị của các thành phố trực thuộc Trung ương, nếu không thu hồi đất sẽ dẫn đến khó triển khai thực hiện các dự án. Vì vậy, nên quy định phân biệt theo khu vực đô thị - nông thôn; và theo cấp loại đô thị thì sẽ phù hợp hơn.
Ngoài ra, cần có cơ sở và đánh giá tác động cụ thể trong việc định lượng về quy mô diện tích, nhằm đảm bảo sự phù hợp.
Lý do thứ hai: Theo phương án 2, nếu giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm mới được thu hồi đất thì dễ gây lúng túng cho địa phương trong việc mỗi dự án đều phải rà soát để xác định có đáp ứng tiêu chí “trọng điểm” hay không, và việc không quy định về quy mô diện tích cũng sẽ gây lúng túng cho địa phương, và không ngoại trừ trường hợp lạm dụng dẫn đến thu hồi đất tràn lan.
Vì vậy, VNREA cho rằng, nên quy định giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với trường hợp dự án trọng điểm mà quy mô diện tích nhỏ hơn quy mô được quy định. Như vậy sẽ kết hợp được ưu điểm của cả hai phương án, đảm đảm tính linh hoạt, phù hợp thực tiễn, và tránh vướng mắc khi thực hiện.
Đề xuất 2: Đề nghị sửa đổi nội dung tại điểm e, Khoản 3, Điều 79 (của cả 02 Phương án), cụ thể bổ sung "công trình du lịch", nhằm đảm bảo đầy đủ nội dung, tránh cách hiểu “công trình dịch vụ” không bao gồm “công trình du lịch.
“e) Dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, công trình dịch vụ du lịch, khu vui chơi, giải trí…”;
Đồng thời, kiến nghị bỏ nội dung “Các dự án quy định tại điểm này giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện” điểm g, khoản 3 (quy định việc thu hồi đất bao gồm “dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng…” ). Vì không cần thiết và dễ hiểu nhầm rằng: i) chỉ tổ chức phát triển quỹ đất mới được thực hiện các dự án trên (như vậy không phù hợp với chức năng nhiệm vụ và năng lực của tổ chức phát triển quỹ đất), hoặc ii) hiểu rằng và các dự án trên sẽ phải áp dụng theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất (giao Tổ chức phát triển quỹ đất chủ động thu hồi đất, tạo lập mặt bằng sạch).
“Việc này sẽ dẫn đến tắc nghẽn cho các dự án cần thu hút đầu tư nhưng địa phương không có đủ ngân sách ứng tiền bồi thường”, VNREA khẳng định.
Mặt khác, phần thuyết minh phương án 2 đã ghi rõ: “quy định về xác định trường hợp dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng thực hiện đấu thầu…” nên cần cho phép áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án để nhà đầu tư được lựa chọn ứng tiền bồi thường, giúp sớm triển khai dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
VNREA cũng chỉ ra, điều 79 (bao gồm 5 khoản) chưa quy định trường hợp dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, mà chủ đầu tư đã chủ động thỏa thuận với trên 70% diện tích đất của dự án.
Theo đó, đề xuất bổ sung thêm khoản 6: Trường hợp dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều này, mà chủ đầu tư thực hiện theo hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 127 của Luật này, mà đã đạt được thỏa thuận với trên 70% diện tích đất của dự án thì Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định tại Luật này.
Lý do là bản chất dự án vốn dĩ thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, nhưng chủ đầu tư chủ động thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và đã đạt được thỏa thuận với trên 70% diện tích đất của dự án, thì nhà nước cần hỗ trợ thu hồi để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.
Việc bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất cần có lộ trình, tránh gây ách tắc
Góp ý khoản 6, Điều 90: Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: "UBND cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện dự án tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi; việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”, VNREA đề xuất:
Điều chỉnh "Việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất” thành “việc bố trí tái định cư hoặc phương án tái định cư, bố trí tạm chỗ ở phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”. Bởi vì quy định việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất là không cần thiết, khi trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt đã bao gồm nội dung bố trí tái định cư.
Thêm vào đó, quy định này sẽ gây vướng mắc trong thực tế triển khai, vì thời gian để thực hiện xong một dự án tái định cư có thể kéo dài 2 đến 3 năm, phần lớn các địa phương chưa chủ động được trong việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư, dẫn đến các dự án cần thu hồi đất sẽ phải chờ việc hoàn tất các dự án tái định cư mới có thể tiếp tục triển khai.
Vì vậy, để đáp ứng điều kiện về hoàn tất việc bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất cần có lộ trình, tránh gây ách tắc, nhất là các dự án cấp thiết, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội như đường cao tốc, các công trình y tế, giáo dục…
Ngoài ra, khi thực hiện chính sách tái định cư, có trường rất hợp người dân có nhu cầu bố trí tái định cư tại chỗ, không cần nền đất hoặc nhà ở trong dự án tái định cư, do đó, khó có thể dự báo chính xác được nhu cầu cần đầu tư xây dựng đối với dự án bố trí tái định cư, dẫn đến việc lãng phí khi “xây dựng dư, vượt trên nhu cầu”.
Cũng trong điều 90, khoản 7 đặt ra hai phương án xử lý khi phần diện tích còn lại của thửa đất sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tố thiểu được tách thửa theo quy định của pháp luật.
Phương án 1: Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thủ đất sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tố thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đề nghị thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
Phương án 2: Trường hợp này thu hồi bắt buộc.
Theo VNREA, nên lựa chọn phương án 2, vì nếu theo phương án 1, khi không thực hiện thu hồi hết thì diện tích đất còn lại không đảm bảo kích thước hình học, không đủ điều kiện tách thửa, không đảm bảo cảnh quan đô thị, như có thể xây dựng công trình siêu mỏng, siêu méo, không an toàn và không đảm bảo điều kiện môi trường sống.
Đồng thời, VNREA cũng đề xuất điều chỉnh quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư, được quy định tại Điều 109 dự thảo: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất, bởi quy định về việc lập, thực hiện khu tái định cư trước khi thu hồi đất sẽ khó áp dụng trong thực tiễn, và sẽ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Mặt khác, tại khoản 7, Điều 110 có quy định: “7. Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ, trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư…”
Do đó, đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án khác, cũng cần quy định cho phép bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ thuê nhà ở trong thời gian chờ hoàn thành dự án tại định cư. Và theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định việc cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia vào việc thực hiện dự án tái định cư.
Như vậy, VNREA đề xuất điều chỉnh nội dung khoản 1 điều 109 như sau: “1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập dự án tái định cư. Việc thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các quy định pháp luật khác có liên quan”.
Tiếp tục thực hiện Phiên họp thứ 25, ngày 25/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật mới chỉ được rà soát, chỉnh sửa để đưa ra phương án chỉnh lý đối với một số vấn đề lớn. Các nội dung khác của dự thảo Luật cần tiếp tục được rà soát; đặc biệt là các điều, khoản chuyển tiếp, nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, nội dung sửa đổi, bổ sung các luật để phù hợp với Luật Đất đai, đến nay chưa có Báo cáo của Bộ Tư pháp về bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ĐBQH hoạt động chuyên trách, Thường trực Ủy ban Kinh tế sẽ cùng Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và các cơ quan, tổ chức sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu, giải trình các ý kiến, rà soát, chỉnh lý dự thảo Luật để có chất lượng tốt nhất có thể; xin ý kiến Đoàn ĐBQH và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước khi thực hiện các bước quy trình tiếp theo để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6.
