Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), điểm c Khoản 2 Điều 10 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định điều kiện kinh doanh bất động sản: “Phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu”.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng, điều kiện chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản đã được quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 10 của dự thảo Luật này. Trong đó, có quy định về năng lực của chủ đầu tư, ví dụ: Đối với dự án trên 20ha thì yêu cầu năng lực về vốn chủ sở hữu phải trên 20% tổng mức đầu tư và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án. Do vậy, không nên đặt thêm điều kiện đối với chủ đầu tư về năng lực tài chính tại điểm c Khoản 2 Điều 10. Bên cạnh đó, việc đặt thêm điều kiện đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu là đang trái với Luật Đầu tư và dự thảo Luật Đất đai.
Đối với trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được quy định tại Khoản 4 Điều 18, VNREA cho rằng nên cho phép chủ đầu tư được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Lý do là hành vi ủy quyền đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự, như tại khoản 1 Điều 138 quy định: “1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Tại Bộ luật Dân sự cũng quy định rõ các nội dung về hình thức, thời gian, phạm vi ủy quyền, điều kiện chấm dứt ủy quyền... Do đó, nên quy định phù hợp với quy định tại Bộ luật Dân sự.
Cũng tại Điều 18 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, VNREA đề xuất sửa đổi Khoản 7 thành: “Tuân thủ đúng quy định của pháp luật về nhà ở về bàn giao nhà ở. Được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu theo tiến độ đầu tư dự án được giao, phân khu hoặc phân kỳ đầu tư đã được phê duyệt đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực”.
Theo VNREA, nếu quy định hoàn thành hạ tầng xã hội trước khi bàn giao nhà như nội dung của dự thảo Luật sẽ rất khó áp dụng thực tế, gây bất cập, khó khăn khi triển khai thực hiện. Vì đối với các dự án quy mô lớn, các công trình hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học, siêu thị sẽ được quy hoạch tập trung, không phân chia nhỏ lẻ cho từng khu phố, ô phố. Đồng thời, các công trình nêu trên có mục đích cuối cùng là phục vụ người dân tại khu vực, khi lượng dân số về sinh sống tại dự án chưa đủ lớn (theo phân kỳ đầu tư) thì sẽ gây tình trạng lãng phí nguồn lực đầu tư.
Mặt khác, các công trình hạ tầng xã hội được triển khai theo quy trình, thủ tục đầu tư, nghiệm thu theo các quy định chuyên ngành khác nhau. Do đó, cần có quy định cụ thể các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu.
Với quy định tiến độ thu tiền bất động sản tương lai, VNREA đề xuất bổ sung Khoản 2 Điều 26 như sau: “… Bên mua, bên thuê mua có trách nhiệm đóng giá trị còn lại này của hợp đồng vào tài khoản của bên bán, bên cho thuê tại ngân hàng do bên bán, bên cho thuê chỉ định vào thời điểm ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua. Số tiền này được ngân hàng phong tỏa và được giải tỏa để thanh toán cho giá trị còn lại của hợp đồng khi đến hạn theo quy định tại hợp đồng mua bán, cho thuê mua.
Quy định tại Khoản 2 này chỉ áp dụng đối với hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở. Tiến độ thu tiền đối với giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, cho thuê mua các bất động sản không phải là nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua”.
Lý do được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra là cần thiết có quy định cho phép tăng tỷ lệ thanh toán tối đa trong trường hợp giữa bên bán và bên mua có các thỏa thuận khác như: Các chương trình khuyến mãi, chiết khấu để tăng thanh khoản dự án, tăng sự hấp dẫn của dự án.
Ngoài ra, nhiều trường hợp khách hàng không phối hợp cung cấp hồ sơ làm sổ đỏ thì chủ đầu tư cũng không làm được sổ hoặc có trường hợp bất động sản đã được cấp sổ nhưng khách hàng không lên nhận sổ đỏ.
“Với các bất động sản không phải nhà ở, nên để cơ chế cho các bên thỏa thuận theo từng thời điểm của thị trường”, VNREA nêu rõ tại văn bản góp ý.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tại Điều 14 dự thảo Luật, Hiệp hội đề xuất bổ sung Khoản 2: “… Đối với công trình xây dựng được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua công trình xây dựng, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng chưa bán, cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư xây dựng công trình xây dựng để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng đó”.
Theo VNREA, việc bổ sung Khoản 2 Điều 14 là để thống nhất với Khoản 4 Điều 11 của dự thảo Luật Nhà ở về cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng tại dự án của chủ đầu tư. Theo đó, sẽ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, mà không yêu cầu thêm thủ tục cấp cho chủ đầu tư trước khi cấp cho khách hàng.
Cũng tại Điều 14, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Khoản 4 thành: “Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a.Trường hợp mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản giữa chủ đầu tư dự án với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán theo hợp đồng đã ký kết và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở”.
Một trong những nội dung quan trọng khác được VNREA đề xuất tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là cho phép Hiệp hội Bất động sản Việt Nam với tư cách pháp nhân để đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Khoản 1 Điều 69./.
