Trong bảng tổng hợp một số kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ có nhắc đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản. VNREA nêu rõ, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, từ đầu năm 2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
VNREA cho rằng, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng, gây nhiều rủi ro. Tuy nhiên, việc siết vốn làm giảm nguồn cung dự án bất động sản cũng như giảm sức mua của các nhà đầu tư. Theo đó, VNREA kiến nghị nới tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn và nới lộ trình giảm tỷ lệ tối đa.
Giới phân tích cũng nhận định, Thông tư số 22 được ban hành đúng thời điểm thị trường bất động sản đang trầm lắng bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Việc ban hành thông tư này một phần làm hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản của doanh nghiệp bất động sản và cả khách hàng cá nhân vay mua bất động sản cao cấp. Vì hiện nay, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào ngân hàng, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn.
Chia sẻ tại một hội thảo cuối năm 2019, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa lý giải, một nghiên cứu cho thấy nếu tính độ mở của nền kinh tế Việt Nam có thể thấy là rất cao, thuộc hàng đầu trên thế giới. Đây là "mảnh vải" còn lại ít ỏi trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị trường của Việt Nam.
“Nhiều nhà quản trị ngân hàng nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Các thị trường khác rủi ro lớn hơn rất nhiều. Còn một vài thị trường chưa mở toang là bất động sản, viễn thông, hàng không, những lĩnh vực này cạnh tranh với nước ngoài còn thấp. Nên ngân hàng không nếu không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay?”, ông Nghĩa nêu vấn đề.
Ông Nghĩa nhấn mạnh, nguồn vốn ngân hàng thực sự vẫn rất quan trọng với bất động sản song tỷ lệ vay vào bất động sản hơi thấp. Tiền cho vay mua nhà khoảng 50 tỷ USD, còn nếu cộng các dòng vốn ngoại lai ngoài ngân hàng như kiều hối, trái phiếu… khoảng 11 tỷ USD.
“Chúng ta cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho hệ thống ngân hàng và bất động sản có thể tồn tại được với nhau một cách ổn định. Tất nhiên là ngân hàng phải có sự giám sát chặt chẽ”, ông Nghĩa nói.
Theo ghi nhận, hiện một số ngân hàng thương mại đã không còn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án bất động sản mà chỉ cho vay với khách hàng mua nhà để ở, kinh doanh hoặc sửa chữa nhà. Lãi suất cho vay lĩnh vực này cũng cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực khác.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud thừa nhận, thị trường bất động sản đang đối mặt với cơn dư chấn lớn từ những quy định này. Nếu như ở giai đoạn trước, tín dụng siết nhưng lượng tiền này vẫn chảy vào bất động sản bằng nhiều cách khác nhau. Tuy vậy, với những động thái hiện nay của cơ quan quản lý Nhà nước và các ngân hàng thương mại đều cho thấy, thời thế đang thay đổi. Cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn trong thời gian tới.
Thực tế, các doanh nghiệp phát triển dự án đều đang vướng ở bài toán này. Bởi, lãi suất tăng cùng hạn mức cho vay thu lại có thể dẫn đến làm giảm tổng cầu của thị trường, nhất là đối với phân khúc bất động sản cao cấp. Từ đó, khiến người mua nhà và nhà đầu tư phải có sự cân nhắc hơn rất nhiều. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2019, thị trường đã có sự sụt giảm khá mạnh về thanh khoản, bất chấp nguồn cầu vẫn tương đối dồi dào. Ngoài lý do nguồn cung sụt giảm, cũng là một phần ảnh hưởng không nhỏ khi các khoản vay để mua nhà cũng dần bị thắt chặt.
Cụ thể, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Hà Nội và TP.HCM là 105, trong đó Hà Nội có 58 dự án, TP.HCM có 47 dự án. Số lượng giao dịch tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang… có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018.
Việc ngân hàng hạn chế hạn mức tín dụng cùng với những bất cập liên quan đến thủ tục pháp lý của các dự án đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn. Cũng vì thế, cuộc đua phát hành trái phiếu cũng được đẩy nhanh hơn trong thời gian từ cuối năm 2018 đến nay. Tính đến tháng 12/2019, hơn 61.000 tỉ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó, riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm 27% (tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng).
Song thực tế cũng cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.
Số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư nước ngoài, mới chỉ có một REIT trong nước nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường. Nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản dù ở mức khá nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các doanh nghiệp.
Trong một trả lời trước đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho hay, sau những ý kiến phản hồi từ Hiệp hội, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tiếp thu và kéo dài lộ trình siết chặt tới 2022. Đây được xem là khoảng thời gian trì hoãn vừa đủ để các doanh nghiệp bất động sản làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng. Với khoảng thời gian đó, các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng doanh nghiệp bất động sản “trăm hoa đua nở” như hiện nay.
“Doanh nghiệp muốn tồn tại được, thì vốn chủ sở hữu phải vững, thương hiệu phải được nâng lên, có chiến lược phát triển rõ ràng, làm ăn uy tín, sáng tạo. Về lâu dài, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn”, ông Nam nhấn mạnh.
Chuyên gia tài chính, TS. Bùi Quang Tín cũng cho rằng doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ Thông tư 22 vì đối tượng này vẫn dựa vào dòng vốn hệ thống ngân hàng khá nhiều và chủ yếu là nhu cầu vốn trung, dài hạn. Trong khi cá nhân mua nhà chưa bị ảnh hưởng.
Phân tích sâu hơn về Thông tư 22/2019, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV nhận định, tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, tạo cơ hội nhiều hơn cho những người mua nhà để ở thực. Việc phân nhóm rủi ro cũng hợp lý hơn so với trước đây. Ví dụ như cho vay để sửa chữa nhà đang được áp hệ số rủi ro ở mức 50%. Với các khoản vay nhỏ đến trung bình có giá trị dưới 4 tỷ đồng thì áp hệ số rủi ro ở mức 100%. Do đó, người vay mua nhà để ở thực sẽ hầu như không bị ảnh hưởng. Đối tượng bị ảnh hưởng là chủ đầu tư vay kinh doanh bất động sản.
Theo các chuyên gia, việc ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản tuy có tác động tiêu cực tới nhiều doanh nghiệp bất động sản nhưng họ sẽ phải có những nhìn nhận rất rõ ràng về kế hoạch tài chính và triển khai dự án trong bối cảnh mới, chủ động tìm kiếm những nguồn vốn khác, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.
Bà Phạm Thị Vân Anh, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam): Thông tư 22 có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn; trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.
Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ Thông tư 36 trước đây và Thông tư 22 hiện nay.
Còn các khoản cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 50%. Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%, nhưng theo lộ trình (năm 2020 là 120% và đến năm 2021 là 150%).
Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills: “Nguồn vốn dành cho bất động sản không được dồi dào như trước đây, kế hoạch dành vốn cho vay của các ngân hàng cũng không còn dễ dãi như trước. Vì vậy, khó khăn với doanh nghiệp bất động sản là rất rõ ràng và ngày càng khó hơn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, nhưng không phải với tất cả các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, những doanh nghiệp gặp khó hiện nay chủ yếu sẽ rơi vào nhóm đối tượng tay ngang, chưa có kinh nghiệm phát triển hoặc "tay không bắt giặc". Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, dù tín dụng bị siết, nhưng vẫn triển khai dự án và bán hàng tốt. Quan trọng là ở cách thức triển khai dự án và chuẩn bị cân đối tài chính theo từng giai đoạn sao cho phù hợp”.
