Thông tin này được ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, tại hội thảo “Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 16/4.
Doanh nghiệp than khó vì hành lang pháp lý
Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, hiện nay, khi đầu tư vào các vùng TP.HCM mở rộng, doanh nghiệp gặp khó khăn về hành lang pháp lý, đó là đền bù giải tỏa. Với luật hiện nay, đền bù là ác mộng với nhà đầu tư.
Lấy ví dụ, ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ nếu nhận được 70% ý kiến đồng ý. Còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Còn ở Việt Nam, với luật đền bù hiện nay, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có cách tính giá tiền, bao gồm phần đền bù sử dụng đất.
Ngoài ra, giá bất động đang xác lập ở mức khá cao, rất khó để giúp người thu nhập vừa tiếp cận. Ở góc độ nhà đầu tư, một phần cấu thành chi phí đó là công tác pháp lý, đền bù giải tỏa và đẩy chi phí đầu vào lên. Do đó, giá thành đưa ra thị trường không còn phù hợp với nhiều người dân.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng, vấn đề về vốn không phải là khó khăn của nhà đầu tư, mà khó khăn lớn nhất là quỹ đất để thực hiện các dự án bất động sản. Thời gian qua, giá đất tăng cao, việc quy hoạch các quỹ đất phù hợp để thực hiện các dự án vẫn còn nhiều bất cập.
Do đó, để hài hòa được vấn đề này, nhà nước cần quy hoạch cụ thể từng khu vực, đặc biệt thu hồi đất để tạo ra các quỹ đất lớn sau đó đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện. Một vấn đề nữa là bất cập từ thủ tục pháp lý. Ông Phúc nói rằng, nhà nước cần rút ngắn thời gian giải quyết các thủ tục, tạo cơ hội cho nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án nhanh hơn, qua đó giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở hiện nay.
Nhiều tuyến cao tốc huyết mạch ở TP.HCM gây sốt đất
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM từ lâu không còn giới hạn về địa giới hành chính, mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An. Thậm chí, những năm gần đây còn ra đến Bình Phước, Bình Thuận dù không trực tiếp giáp ranh với TP.HCM.
Trong 3 năm qua, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận này luôn có sự liên kết chặt chẽ, sự đồng hành, tung hứng và hỗ trợ, cũng như được coi là bù đắp cho nhau. Nếu như 2020, thị trường bất động sản TP.HCM có sự suy giảm ở tất cả các phân khúc thì các tỉnh kế bên ngay lập tức có sự sôi động tiếp sức ở mỗi phân khúc như để bù đắp những thiếu hụt của thị trường.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vùng TP.HCM đang đối diện với nhiều thách thức, như hạ tầng chưa đồng đều; dự án nhỏ lẻ chưa đảm bảo pháp lý; tình trạng "sốt đất ảo"; tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh; nhiều dự án nhỏ lẻ, manh mún thiếu tính đồng bộ và kết nối; M&A giữa các dự án sau nhiều năm thành bãi đất trống...
Trong khi đó, TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ Giao thông vận tải) cho biết, thực hiện Luật Quy hoạch, các Bộ, ngành đang lập quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng; các địa phương đang thực hiện quy hoạch tỉnh. Đây là thời điểm những năm đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra.
Khu vực vùng TP.HCM, điển hình như thành phố Thủ Đức, đô thị biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TP.HCM được đề xuất gây tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực khiến cho giá đất khó kiểm soát trên thị trường, khiến cho các nhà đầu tư có nguy cơ gặp rủi ro cao.
Ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Do đó, trước khi thực hiện đầu tư, ông Mười nói rằng, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương; pháp lý bất động sản; giá trị sử dụng thực của đất. Tình trạng đầu tư vào phát triển bất động sản tại một số tỉnh, trong khi một số tỉnh lại không có dẫn đến tình trạng chưa phù hợp quy hoạch, các nhà đầu tư cần xem xét kĩ quy hoạch trước khi quyết định đầu tư, đặc biệt là các tỉnh lân cận TP.HCM.
“Hiện nay có sự phát triển đô thị tập trung chủ yếu tại tiểu vùng phía Đông trong khi các tiểu vùng khác có sức hút đầu tư kém hơn, dẫn đến tình trạng mất cân bằng. Do đó, ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kết nối cần có những chính sách thu hút đầu tư phát triển đồng bộ các khu vực trong Vùng TP.HCM đảm bảo thực hiện đúng theo quy hoạch”, ông Mười nói thêm
