Lời tòa soạn
Thị trường bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng và mật thiết với nền kinh tế. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Con số này được dự báo tiếp tục gia tăng trong bối cảnh bức tranh kinh tế vĩ mô ổn định.
Song, bên cạnh sự phát triển tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là còn non trẻ và đang bước vào giai đoạn tài chính hóa. Trên góc độ về vốn, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tín dụng.
Trong khi đó, vốn được coi là nhựa sống để phát triển dự án. Nhưng hiện nay, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng các chính sách siết tín dụng đã buộc doanh nghiệp phải kiếm tìm hình thức huy động vốn mới.
Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh và ổn định, buộc phải có nguồn lực tài chính vững mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện tại, bài toán xây dựng nguồn vốn “khỏe” không hề giản đơn. Để làm được điều đó, cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng nguồn lực tài chính của thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Đại hội cổ đông tổ chức thời điểm cuối quý II là lúc doanh nghiệp sẵn sàng cho các dự án cuối năm và những năm tiếp theo. Dự án mới muốn được triển khai thì cần vốn, đó là lý do mà chuyện vốn là đề tài chính trong hầu hết các cuộc họp cổ đông năm nay.
"Đường cùng" của Nhà Từ Liêm vẫn là trái phiếu
Dù có giảm kế hoạch doanh thu lợi nhuận hoặc thậm chí giảm vốn điều lệ, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng không giảm kế hoạch huy động vốn. Trong đó, trái phiếu vẫn là lựa chọn có vẻ như dễ dàng hơn cả.
Đại hội cổ đông cuối tháng 6 của CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm - Nhà Từ Liêm (mã NTL) vừa trình kế hoạch kinh doanh năm 2020 với doanh thu 900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 400 tỷ đồng, chi trả cổ tức 25% bằng tiền mặt.
So với kết quả đạt được năm 2019, kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm nay lần lượt cao hơn 8% và 26%. Tuy vậy, so với kế hoạch trình cổ đông tại đại hội đã được điều chỉnh so với mục tiêu 1.050 tỷ đồng doanh thu và 450 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế đề ra trước đó do ảnh hưởng của dịch Covid-19.
Tại đại hội, lãnh đạo doanh nghiệp này xác định nhiệm vụ quan trọng hàng đầu là đảm bảo an toàn tài chính, phân bổ nguồn vốn hợp lý cho các mảng hoạt động thi công, đầu tư và chờ thời điểm hợp lý để đưa ra kinh doanh khai thác các sản phẩm.
NTL xin cổ đông đồng ý phương án hủy cổ phiếu quỹ, giảm vốn điều lệ. Cụ thể, Nhà Từ Liêm sẽ huỷ hơn 2,6 triệu cổ phiếu quỹ, tương ứng giá trị lúc mua là 139,6 tỷ đồng. Hiện vốn điều lệ của Nhà Từ Liêm là 636 tỷ đồng, tương ứng 63,6 triệu cổ phần.
Như vậy, nếu được thông qua kế hoạch huỷ hơn 2,6 triệu cổ phiếu quỹ, vốn điều lệ sẽ giảm xuống 609,8 tỷ đồng, tương ứng cổ phần lưu hành là 60,98 triệu đơn vị.
Đồng thời, doanh nghiệp sẽ ghi nợ giá trị thặng dư vốn cổ phần là 113,5 tỷ đồng, sau khi trừ 8,99 tỷ thặng dư tính đến cuối năm 2019 thì Nhà Từ Liêm sẽ ghi nhận âm 104 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần sau khi huỷ niêm yết cổ phiếu quỹ.
Giải thích về kế hoạch này, NTL cho biết, trước đây doanh nghiệp mua cổ phiếu quỹ với giá trị khoảng 53.500 đồng/cp, do cổ phiếu quỹ được mua từ lâu, hiện giá trị thị trường xuống thấp, doanh nghiệp cũng không có ý đồ bán lại. Việc hủy cổ phiếu quỹ cũng giúp báo cáo tài chính của công ty dễ hiểu hơn.
Trước thắc mắc của cổ đông về trách nhiệm cá nhân khi nhiều năm trước mua cổ phiếu quỹ với giá 53.500 đồng/cp nhưng giá cổ phiếu hiện hành chỉ hơn 16.000 đồng/cp, ông Đinh Quang Chiến cho hay việc mua cổ phiếu quỹ từ nhiều năm trước dựa trên nghị quyết của HĐQT là mua đề đầu tư. Về mặt pháp luật, việc mua cổ phiếu quỹ không có trách nhiệm cá nhân mà thuộc thẩm quyền của HĐQT. Ông Chiến giải thích HĐQT cũng đã cân nhắc 2 phương án, gồm bán đi hay để hủy. Nếu bán, doanh nghiệp có thể thu dược dòng tiền nhưng cổ phiếu sẽ bị pha loãng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Sở dĩ HĐQT lựa chọn phương án hủy bởi nếu bán, số tiền thu về cũng không được bao nhiêu vì thị trường đang định giá cổ phiếu thấp hơn giá trị thực tế doanh nghiệp.
Để lo tiền cho dự án, mà giá cổ phiếu không mất đi, lãnh đạo doanh nghiệp này cũng trình phương án phát hành tối đa 1.000 trái phiếu không chuyển đổi, có đảm bảo, kỳ hạn 2 - 3 năm. Trái phiếu được phát hành riêng lẻ có mệnh giá 1 tỷ đồng.
Về phương án này, cổ đông cũng đặt câu hỏi về lãi suất và mục tiêu của trái phiếu, HĐQT cho biết kế hoạch phát hành trái phiếu sẽ linh hoạt tùy theo diễn biến thị trường và cơ hội tìm kiếm dự án mới của doanh nghiệp.
Fecon và "combo" trái phiếu + cổ phiếu cho đối tác để cứu vốn
Sáng 18/6, Fecon (HoSE: FCN) tổ chức họp ĐHCĐ thường niên 2020 với mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2020 đạt 4.000 tỷ đồng, tăng 29,4% so với thực hiện năm 2019. Lợi nhuận ròng dự kiến đạt 233 tỷ đồng, tăng trưởng 10%.
Đầu năm 2020 đến nay, Fecon đã trúng thầu nhiều dự án như dự án Cảng Vĩnh Tân thuộc Tập đoàn Hoà Phát, dự án Khu công nghiệp – cầu cảng Phước Đông Long An, dự án hạ tầng khu đô thị Lotus Đại Phước, Đồng Nai; nhà máy điện gió Cầu Đất Đà Lạt và đang đàm phán vòng cuối cùng với 3 dự án điện gió khác, tổng giá trị hợp đồng ký mới ước tính tăng thêm trên 2.000 tỷ đồng cho đến hết quý II/2020.
Về vốn, Fecon đang tập trung hướng về nhà đầu tư nước ngoài nên sẽ phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược và nới room ngoại lên 100%. Theo đó, HĐQT trình cổ đông thông qua phương án phát hành 32 triệu cổ phần với tổng giá trị phát hành dự kiến tối thiểu là 480 tỷ đồng (tương đương 15.000 đồng/cổ phần). Mục đích của đợt phát hành là tăng nguồn vốn chủ sở hữu để nâng cao năng lực tài chính, quy mô hoạt động, tạo cơ sở phát triển bền vững, an toàn, hiệu quả, thực hiện thành công chiến lược phát triển 2020 - 2025 của Fecon.
Với số tiền dự kiến thu về, Fecon sẽ dùng 278 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào 4 công ty con gồm: Năng lượng Fecon (FCP), Cọc khoan và Kết cấu ngầm Fecon (FDB), Thi công cọc và Xây dựng Fecon (FPL), Thi công cọc Fecon số 1 (FCPL1). 202 tỷ đồng còn lại được bổ sung vốn lưu động công ty mẹ.
Toàn bộ số cổ phần này đã được dự kiến bán cho China HarBour Engineering (CHEC) - một doanh nghiệp Trung Quốc có ngành nghề khá tương đồng với Fecon, bao gồm hạ tầng, năng lượng, cầu cảng và bất động sản. Thời gian thực hiện dự kiến vào quý IV/2020, sau đợt phát hành cổ phiếu để trả cổ tức và sau khi được Ủy ban Chứng khoán thông qua. Thời gian hạn chế chuyển nhượng 1 năm.
Bên cạnh đó, HĐQT cũng trình cổ đông thông qua tỷ lệ sở hữu nước ngoài đối với cổ phiếu của công ty là 100% vốn điều lệ.
Ban lãnh đạo cho biết điểm rơi đầu tư sẽ vào 2020 - 2021, nguồn vốn dự kiến sẽ lấy từ việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược và có thể tăng vốn ở các công ty con nếu cần thiết. Bên cạnh đó, công ty sẽ thoái vốn dự án Vĩnh Hảo 6 hay phát hành từ 200 - 300 tỷ đồng trái phiếu.
Đất Xanh và Phát Đạt nhắm nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu
Đại hội Tập đoàn Đất Xanh - DXG thông qua kế hoạch doanh thu thuần năm 2020 đạt 4.900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 1.034 tỷ đồng. Với chỉ tiêu trên, công ty dự kiến mức cổ tức 20% trên mệnh giá cho năm 2020.
Tại đại hội, lãnh đạo DXG cho hay, dịch bệnh trên toàn cầu chưa kiểm soát được, doanh nghiệp chưa trả cổ tức năm 2019 mà quyết định giữ lại lợi nhuận để gia tăng sức mạnh cho tập đoàn. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, nhiều dự án được chào bán và sẽ giữ lại một phần tiền để phục vụ việc mở rộng quỹ đất.
Lãnh đạo doanh nghiệp này nói thêm, nguồn tiền năm 2020 sẽ đến từ 3 phần là nguồn tiền đang có từ lợi nhuận sau thuế giữ lại, thặng dư…; lên kế hoạch huy động trái phiếu trong dân với kỳ hạn dài hơn 5 năm; làm việc với nhiều tổ chức nước ngoài (quỹ và ngân hàng) để nhận được hỗ trợ vốn. Đất Xanh sắp tới cũng sẽ phát hành trái phiếu quốc tế. Thay vào đó, lãnh đạo DXG dự kiến chương trình tặng hoa hồng cho khách hàng mua nhà.
PDR là công ty trong lĩnh vực bất động sản, năm 2019 doanh nghiệp đẩy mạnh huy động vốn bên ngoài với mức lãi khác nhau, có mức lãi suất cao nhất tới 14,45%. Nâng tổng mức vay nợ từ năm 2018 là 0 lên năm 2019 là 2.172 tỷ đồng, chiếm 15,6% tổng nguồn vốn.
Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp bất động sản huy động thành công nhiều đợt trái phiếu trong năm 2020 bằng “chiêu” lãi suất cao. Đúng như lời lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ, dù lãi suất cao hơn ngân hàng nhưng lại là vốn rẻ. Lý do là dòng vốn ổn định và chỉ phải cầm cố cổ phiếu với mức giá thấp. Nhìn thẳng vấn đề thì dòng vốn tương đối rẻ vì khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp này không còn nhiều.
Phần lớn các khoản vay của Phát Đạt được thực hiện thông qua phát hành trái phiếu và sẽ đến hạn vào năm 2020. Do đó, có thể nói năm 2020 là năm khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp này.
Ngày 7/4, PDR công bố mua lại 20 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, đây là trái phiếu phát hành ngày 3/6/2019 và có kỳ hạn 5 năm với lãi suất 10,5%/năm trong 4 kỳ đầu. Sau khi mua lại, tổng giá trị trái phiếu còn lại ở đợt phát hành này là 530 tỷ đồng.
Đây không phải lần đầu tiên PDR thực hiện việc mua lại trái phiếu, trước đó ngày 18/3 doanh nghiệp cũng thông báo đã mua lại 100 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 1 năm, còn lại 100 tỷ đồng, trái phiếu này có lãi suất là 14,45%/năm.
Một trong những lý do lãi suất trái phiếu cao bởi đảm bảo bảo bằng cổ phiếu để trả nợ. Theo giới phân tích, một doanh nghiệp đi cầm cố cổ phiếu vay tiền ngân hàng gần như là “nhà đã hết gạo”.
Quay lại khoản nợ của Phạt Đạt, báo cáo tài chính kiểm toán vừa công bố, ngoài khoản PDR vay nợ ngân hàng và qua kênh trái phiếu gần 2.200 tỷ đồng, chiếm gần 16% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, một số khoản vay của Phát Đạt áp dụng mức lãi suất khá cao, như với khoản vay 22,5 triệu USD (523 tỷ đồng) từ Vietnam New Urban Centre, lãi suất sẽ cố định ở mức 15%/năm. Khoản vay nhằm tài trợ cho dự án Nhơn Hội – Bình Định, đáo hạn vào đầu tháng 5/2021. Một trong các lý do khiến khoản vay có lãi suất cao là tài sản đảm bảo là 28,5 triệu cổ phiếu PDR. Đây là số cổ phiếu do cổ đông công ty sở hữu, còn bản thân Phát Đạt không sở hữu cổ phiếu quỹ.
Để trả nợ cũ, Phạt Đạt lại tiếp tục phát hành trái phiếu lãi suất cao. Trong đó, đợt phát hành trái phiếu đáo hạn vào tháng 4/2020 áp dụng lãi suất 14,45%/năm từng được nhắc đến nhiều trên các phương tiện truyền thông do là một trong các mức lãi trái phiếu cao nhất trên thị trường trái phiếu riêng lẻ cũng được đảm bảo bằng 18 triệu cổ phiếu của cổ đông công ty.
Tổng cộng đã có 88,17 triệu cổ phiếu PDR được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay, tương đương gần 27% lượng cổ phiếu đang niêm yết trên sàn. Do là tài sản có mức độ biến động giá cao, các ngân hàng thường cung cấp khoản vay với giá trị thường chỉ bằng khoảng 30% giá trị thị trường của cổ phiếu.
Ước tính theo mức giá trị cổ phần đem sử dụng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của Phát Đạt là hơn 2.000 tỷ đồng.
Theo phương án chi trả nợ gốc, kể từ 3/3/2020, Phát Đạt sẽ bắt đầu trả gốc lô trái phiếu trị giá 542 tỷ đồng. Tuy nhiên, Phát Đạt không chi trả toàn bộ trong một lần mà sẽ được trả dần tới 3/6/2024. Ngoài ra, còn hơn 1.090 tỷ đồng trái phiếu dự kiến đáo hạn trong năm 2020.
Cũng trong tháng 6/2020, HĐQT PDR thông qua phương án dùng tài sản là các hợp đồng tiền gửi có kỳ hạn hoặc số dư trên tài khoản tiền gửi để cầm cố đảm bảo các nghĩa vụ của công ty tại OCB Bến Thành, đồng thời giải chấp toàn bộ tài sản quyền sử dụng đất và tài sản tại Dự án phân khu số 9, KĐT du lịch sinh thái Nhơn Hội, Quy Nhơn.
Đồng thời, Phát Đạt sẽ dùng toàn bộ diện tích khu thấp tầng với tổng diện tích hơn 224.192m2 dự án này thấp chấp cho PVcombank để đảm bảo nghĩa vụ của CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings
Hoà Bình phát hành trái phiếu thay cổ phiếu
Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã HBC) vừa tổ chức họp ĐHĐCĐ thường niên 2020 thành công với đại diện trên 50% phần vốn tham dự.
Theo báo cáo của Hội đồng Quản trị, HBC đề chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh với doanh thu thuần 14.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 200 tỷ đồng. Như vậy, kế hoạch mới giảm 10,7% và 37,5 so với kế hoạch trước đó.
Quý I, tập đoàn xây dựng ghi nhận doanh thu giảm 34%, đạt 2.442 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 95%, còn 5,5 tỷ đồng.
Tại đại hội, lãnh đạo công ty cho biết sẽ tập trung 3 hướng chiến lược phát triển cho năm 2020. HBC đã chuẩn bị nguồn lực cho việc triển khai chiến lược phát triển thị trường theo 3 hướng: hạ tầng, công nghiệp và nước ngoài. Đây cũng là một khoản đầu tư cho dài hạn mang tính chiến lược.
Để tăng vốn cho hoạt động kinh doanh, lãnh đạo HBC cho biết, công ty dự kiến tích cực thu hồi nợ; tăng cường quan hệ chiến lược với ngân hàng (cơ cấu lại nợ và thời gian thanh toán nợ gia hạn); lên kế hoạch phát hành trái phiếu; bán bớt cổ phần ở một số công ty con để thu hồi vốn để duy trì cho mảng cốt lõi.
Năm ngoái, Hòa Bình đã ký biên bản ghi nhớ phát hành trái phiếu với quỹ đầu tư Hàn Quốc, dự kiến năm nay thực hiện nhưng vì dịch nên quỹ chưa thể qua Việt Nam. Do đó, HĐQT đưa ra phương án phát hành trái phiếu chuyển đổi trong năm 2020 với thời hạn tối thiểu 5 năm, mỗi năm chuyển đổi 20%, trả lãi tương đương tiền gửi ngân hàng cộng thêm ưu đãi giá chuyển đổi.
Về kế hoạch phát hành cổ phiếu cho nhân viên, căn cứ theo Nghị quyết ĐHĐCĐ, công ty có kế hoạch triển khai phát hành 1,3 triệu cổ phiếu cho cán bộ nhân viên (ESOP) bằng mệnh giá trong năm 2019.
Tuy nhiên, ban lãnh đạo xét thấy giá cổ phiếu HBC trên thị trường có nhiều biến động dẫn đến việc phát hành cổ phiếu ESOP 2019 không phản ánh đúng tinh thần khuyến khích, tạo động lực cho nhân viên, ảnh hưởng khả năng phát hành. Do đó, HĐQT quyết định tạm hoãn việc phát hành ESOP năm 2019 và xin ý kiến cổ đông ủy quyền lựa chọn thời điểm thích hợp, có thể năm nay hoặc các năm sau.
Số tiền thu được từ các đợt phát hành dự kiến sẽ được dùng cho các hoạt động: thanh toán nợ đến hạn, thực hiện các dự án đầu tư của Hòa Bình và tăng quy mô vốn hoạt động.
