Vốn trên thị trường bất động sản: Vấn đề và hệ lụy

Đầu tháng 7/2021, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định: "Trong khi dòng tiền đang đổ vào chứng khoán thì đây cũng được cho là thời điểm tốt để các doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị đón dòng vốn chảy vào thị trường khi dịch được kiểm soát” và "Sự quan tâm tới thị trường bất động sản giống như một quả bóng, chỉ chực chờ bật lên sau dịch. Chúng tôi kỳ vọng sự quan tâm sẽ tăng trưởng mạnh trong quý III/2021".

Rõ ràng, nuôi dưỡng sự lạc quan và kỳ vọng về sự tăng trưởng của thị trường bất động sản là cần thiết và hợp lý song niềm tin và hy vọng đó không thể được nuôi dưỡng trên mảnh đất khô cằn và bạc màu.

Trước hết, thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung sẽ phục hồi khi và chỉ khi dịch bệnh được kiểm soát. Từ giữa năm 2020 đã có không ít cuộc hội thảo và dự báo lạc quan về triển vọng và giải pháp phát triển kinh tế sau dịch bệnh với thực tế là dịch bệnh được kiểm soát tương đối tốt cho đến hết quý I/2021, thậm chí thị trường bất động sản đã xuất hiện hàng loạt cơn sốt ở nhiều nơi.

Tuy nhiên, tình thế đã đảo ngược từ 27/4/2021 khi làn sóng Covid-19 thứ tư lan tràn khắp cả nước với tốc độ lây lan nhanh và khó lường, thời gian kéo dài hơn và hậu quả nặng nề hơn rất nhiều so với cả 3 đợt dịch trước đó. Sau hơn 4 tháng vẫn diễn biến phức tạp và không ít dự báo cho rằng đợt dịch thứ tư sẽ kéo dài đến hết quý III/2021 và có thể còn lâu hơn nữa.

Như vậy tiền đề “dịch bệnh được kiểm soát” cho hàng loạt nhận định về luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản là rất mông lung và thiếu căn cứ vững chắc cả về không gian và thời gian.

Thứ hai, giả định đến khi nào đó (chắc chắn không thể là quý III/2021) dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, liệu thị trường bất động sản có “bật lên như quá bóng” hay không? Năm 2020, nhiều người cho rằng nền kinh tế của năm 2021 sẽ bật lên như “lò so bị nén” sau mỗi đợt dịch nhưng thực tế không như mơ ước.

Nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không thể bật dậy ít nhất do: (i) Diễn biến dịch bệnh tạo thành những làn sóng liên tiếp vùi dập sự phục hồi vừa mới nhen nhóm; (ii) Giãn cách xã hội và phong tỏa chống dịch khiến cho hàng loạt chuỗi sản xuất kinh doanh bị đứt gãy nên việc nối lại không thể ngày một ngày hai được; (iii) Thời gian dịch bệnh càng kéo dài và các biện pháp phòng chống dịch bệnh càng khắc nghiệt thì nguồn lực nội tại của doanh nghiệp và người dân - những chủ thể trên thị trường bất động sản - càng cạn kiệt, cả nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực lẫn nguồn lực thị trường, theo đó dù có muốn “bật dậy” thì “lực bất tòng tâm”.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản với đặc điểm cần nguồn vốn lớn và dài hạn nên cần thời gian thậm chí dài hơn nhiều so với các thị trường hàng hóa dịch vụ khác.

Thứ ba, trong bối cảnh dịch bệnh toàn cầu đi kèm suy thoái kinh tế với tăng trưởng kinh tế giảm tới 4% năm 2020 thì thị trường chứng khoán trở thành cứu cánh cho dòng vốn nhàn rỗi, thậm chí là kênh gần như duy nhất tìm kiếm thu nhập cho một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư có tổ chức lẫn cá nhân nhỏ lẻ.

Chính vì vậy, bất chấp kết quả sản xuất kinh doanh không khả quan của hàng loạt công ty niêm yết do dịch bệnh, song, tuyệt đại đa số chỉ số chứng khoán toàn cầu và quy mô thị trường chứng khoán (TTCK) đều tăng kỷ lục suốt 18 tháng qua. Trong đó, TTCK Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ, thậm chí còn thiết lập nhiều kỷ lục về vốn hóa thị trường, về chỉ số chứng khoán, về số lượng nhà đầu tư mới, về quy mô cho vay margin của các công ty chứng khoán,... Và đáng ngạc nhiên hơn khi hầu như không có lời cảnh báo nào về tình trạng “bong bóng” trên TTCK ở cấp độ quốc gia cũng như cấp độ toàn cầu.

Suốt hơn 1 năm qua, TTCK không còn là “hàn thử biểu” của nền kinh tế mà đóng vai trò ngày càng độc lập với nền kinh tế, nơi luân chuyển dòng tiền khổng lồ bị ách tắc trên các thị trường phi tài chính.

Liệu dòng vốn từ TTCK bị “xì hơi” để tránh bong bóng nổ có chuyển vào thị trường bất động sản như một số người kỳ vọng? Câu trả lời không thể chính xác nếu bỏ qua những đặc điểm cơ bản của vốn cho thị trường bất động sản, cụ thể là:

(i) Vốn cho TTCK căn bản là vốn ngắn hạn, ngược hẳn với vốn cho thị trường bất động sản căn bản là vốn trung và dài hạn;

(ii) Một phần nguồn vốn cho TTCK được tài trợ bởi vốn tín dụng ngân hàng ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn tín dụng ngân hàng trung, dài hạn mà đến lượt mình vốn tín dụng ngân hàng trung và dài hạn đang bị siết chặt từ phía cơ quan quản lý cũng như các TCTD do e ngại rủi ro nợ xấu tăng cao trong thời gian tới;

(iii) TTCK có một nguồn vốn từ các trung gian là công ty chứng khoán lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng song thị trường bất động sản không có các trung gian như vậy. Mặc dù một số dự án bất động sản lớn của nhà phát triển bất động sản có uy tín được hậu thuẫn bởi các TCTD lớn cho cả chủ đầu tư dự án lẫn khách hàng nhưng phần lớn những TCTD này lại đang bị hạn chế trước mắt về room tín dụng và tỷ lệ cho vay bất động sản cũng như rủi ro nợ xấu và rủi ro kỳ hạn trong tương lai dài hơn.

Vì thiếu bộ đệm là trung gian như công ty chứng khoán trên TTCK nên vốn cho thị trường bất động sản từ TTCK nếu có sẽ phải đối mặt với rào cản số lượng và chất lượng trong quan hệ trực tiếp giữa TCTD với nhà đầu tư;

(iv) Khác hẳn với TTCK - nơi nhà đầu tư có thể online hoàn toàn, và do đó rất thích hợp trong bối cảnh phòng chống dịch bệnh - thì thị trường bất động sản gần như không thể online hoạt động tiếp cận trực tiếp của nhà đầu tư với sản phẩm bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản có nguy cơ tê liệt trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội không chỉ giữa các tỉnh thành mà còn ngay giữa các xã phường, thôn bản và tổ dân phố. Theo đó, ngay cả khi dòng vốn từ TTCK muốn chảy sang thị trường bất động sản thì khả năng tiếp nhận là rất thấp;

(v) Triển vọng tăng lên của dòng vốn vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc rất nhiều vào xu hướng điều chỉnh giảm giá bất động sản trong thời gian tới, sau khi tình trạng đầu cơ và sốt nóng xảy ra ở nhiều phân khúc bất động sản suốt quý I/2021 đã khiến giá nhiều bất động sản tạo đỉnh. Nhà đầu tư chỉ chuyển vốn từ TTCK sang thị trường bất động sản một khi họ tin rằng: Cả giá chứng khoán lẫn giá bất động sản đều đã tạo đỉnh và đi xuống trong khi giá bất động sản có triển vọng phục hồi cao hơn, nhanh hơn và vững chắc hơn so với giá chứng khoán. Thời gian giá bất động sản đứng ở đỉnh càng lâu thì sức hấp dẫn các luồng vốn vào thị trường bất động sản càng giảm.

Thứ tư, dòng vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, kể cả nhà đầu tư có tổ chức lẫn nhà đầu tư cá nhân, thường chiếm vị trí top 3 trong tổng nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào nước ta trong hơn một thập kỷ qua. Đặc biệt, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh khi Việt Nam là một trong số ít quốc gia kiểm soát tốt dịch bệnh suốt năm 2020 và những tháng đầu năm 2021.

Việt Nam trở thành điểm đến được lựa chọn của nhiều nhà đầu tư quốc tế, cả đầu tư bất động sản sản xuất kinh doanh lẫn đầu tư bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, làn sóng Covid-19 thứ tư rất có thể khiến dòng vốn đó đổi chiều và muốn lật ngược tình thế thì không có cách nào khác ngoài nỗ lực sớm kiểm soát được dịch bệnh, đồng thời nối lại các chuỗi cung ứng đã bị đứt gãy do dịch bệnh và các biện pháp phòng chống dịch, đặc biệt là phục hồi sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp ngay trong tình trạng dịch bệnh đang diễn biến nặng nề và phức tạp.

Tóm lại, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nền kinh tế nên vốn vào thị trường bất động sản hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng và điều kiện hấp thụ những luồng vốn phù hợp với đặc điểm của thị trường bất động sản./.