Cụ thể là những lùm xùm, tranh cãi và rắc rối liên quan đến gần 90 ha đất mà Tập đoàn Bitexco thực hiện siêu Dự án The Manor Central Park dọc trục đường Nguyễn Xiển.
Qua hợp đồng BT, từ 18 triệu đồng/m2 Bitexco bán với giá 150 triệu đồng/m2
Thứ nhất là những lùm xùm, tranh cãi và mâu thuẫn và chuyện tiền hậu bất nhất liên quan đến gần 90 đất thực hiện dự án The Manor Central Park và con đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An.
Tháng 4/2011, Thành phố Hà Nội chỉ định thầu cho Bitexco thực hiện dự án đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An với tuyến đường chính dài 2,5 km và một tuyến đường phụ dài 1,1 km theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng).
Hợp đồng được quy đổi theo giá thời điểm đó là 3,7km đường và gần 90 ha quỹ đất đối ứng nằm trải dọc trên đường Nguyễn Xiển, một trong những diện tích khá lớn đất vàng còn sót lại của Hà Nội. Đây là diện tích mà Tập đoàn Bitexco đã lập quy hoạch thực hiện Dự án The Manor Central Park, siêu đô thị tỷ đô ở vị trí đắc địa, đắt đỏ bậc nhất phía Tây Nam Thủ đô kèm theo lời quảng cáo hoa mĩ “kỷ nguyên mới của phố phường Hà Nội”.
Thứ hai, đằng sau hợp đồng BT giữa Hà Nội và Bitexco là hàng loạt những sai phạm.
Giống như nhiều dự án theo thức BT khác, sau khi ký hợp đồng Tập đoàn Bitexco đã triển khai xây dựng dự án đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An theo kiểu rùa bò, liên tục chậm tiến độ nhưng lại thần tốc trong việc xây dựng siêu dự án The Manor Central Park để bán.
Cụ thể, kể từ thời điểm được phê duyệt vào năm 2011 và khởi công xây dựng vào năm 2014, theo kế hoạch ban đầu dự án đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An sẽ kết thúc sau 36 tháng, tuy nhiên UBND Thành phố Hà Nội đã phải hai lần gia hạn cho Bitexco lên thành 67 tháng.
Ngược lại, với Dự ánThe Manor Central Park, Bitexco đã xây dựng thần tốc, thậm chí là bất chấp các quy định của pháp luật với mục tiêu cụ thể là thu tiền.
Theo Bitexco quảng bá, dự án này có 1.066 căn nhà thấp tầng, 18 tòa nhà cao tầng hỗn hợp, khu mua sắm, 1 công viên giải trí và các dịch vụ tiện ích, mật độ dân cư 17.000 người... Các chuyên gia bất động sản tính toán, với mức giá từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng mỗi căn biệt thự thì chỉ cần bán một phần nhỏ của dự án The Manor Central Park thì Tập đoàn Bitexco đã thừa sức xây dựng dự án đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An để bàn giao cho Thành phố Hà Nội.
Hành vi vi phạm của Bitexco thể hiện rõ ở chỗ, từ năm 2016 tập đoàn này đã xây dựng 552 căn dạng liền kề, biệt thự và bán cho khách hàng với mức giá nhiều chục tỷ đồng mỗi căn. Mãi đến năm 2020 Thành phố Hà Nội mới phát hiện. Lúc này, Bitexco đã bán được 552 căn và còn 375 thấp tầng đã xây dựng xong phần móng, đang được rao bán giai đoạn 2 với giá từ 16 - 39 tỷ đồng/căn.
Tính sơ bộ, số biệt thự bán chui của Bitexco có mức giá thị trường vào khoảng 150 triệu đồng/m2, giúp doanh nghiệp này thu về ít nhất là hơn 2.000 tỷ đồng. Trong khi đó, ở thời điểm ký hợp đồng, mức giá tài sản công đối ứng được Thành phố Hà Nội và Bitexco thống nhất chỉ là 18 triệu đồng/m2.
Đến lúc này, bản chất Hợp đồng BT giữa Hà Nội và Bitexco đã rõ, tuy nhiên những lùm xùm, rắc rối càng ngày càng bộc lộ thêm, thậm chí phải trình lên Thủ tướng Chính phủ để tìm hướng giải quyết.
Sau nhiều lần chậm tiến độ và dính hàng loạt sai phạm về tài chính như đội vốn không căn cứ 36,79 tỷ đồng, thẩm định, phê duyệt tổng vốn đầu tư không chính xác làm tăng số tiền hơn 12 tỷ đồng thì đến năm 2020 tuyến đường bao quanh Khu tưởng niệm Danh nhân Chu Văn An cũng hoàn thiện. Cứ tưởng rằng hai bên sẽ thống nhất được diện tích đối ứng theo hợp đồng đã ký kết ban đầu nhưng phía chủ đầu tư cho rằng Thành phố Hà Nội chỉ bàn giao 14,2 ha diện tích đất đối ứng cho dự án BT nói trên là không đủ.
Trong khi đó, phía chính quyền Hà Nội lý giải chỉ cần 14,2 ha nói trên, Bitexco đã xây dựng nhà thấp tầng đem bán thì thừa sức bù lại giá trị xây dựng đường bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An (giá trị dự án BT là hơn 1.550 tỷ đồng).
Từ chỗ gần 90ha xuống con số 14,2ha, Bitexco phản ứng bằng cách kiến nghị lên Thủ tướng nêu việc Thành phố Hà Nội chưa hoàn thành việc giao đất giai đoạn 2 cho nhà đầu tư là chưa hoàn thành nghĩa vụ và trách nhiệm như hợp đồng BT đã ký kết... Chưa hoàn thành trách nhiệm, nghĩa vụ của Nhà nước trong hợp đồng BT gây thiệt hại lớn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, kiến nghị Thủ tướng xem xét, tổ chức cuộc họp gồm các bên liên quan, nhằm tháo gỡ vướng mắc để nhà đầu tư sớm hoàn thiện dự án.
Trước những lùm xùm giữa Bitexco và hà Nội, mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã có văn bản giao một số cơ quan nghiên cứu, xem xét, có ý kiến rõ về việc ký kết hợp đồng BT đối với dự án The Manor Central Park của Tập đoàn Bitexco đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng chưa?
5 bộ ngành gồm Kế hoạch - Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tư pháp và các cơ quan liên quan được chỉ đạo vào cuộc làm rõ và chưa ai dám khẳng định việc thực hiện Hợp đồng BT để đổi 3,7 km đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An trị giá khoảng 1.550 tỷ đồng để lấy hàng chục ha đất vàng ở đường Nguyễn Xiển có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không?
Phân tích về căn cứ pháp lý và giá đất đối ứng trong hợp đồng giừa Hà Nội và Bitexco, Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng: Thành phố Hà Nội và Tập đoàn Bitexco đã ký kết hợp đồng với nhau thì phải tuân thủ theo nguyên tắc hợp đồng, không phải cứ việc gì cũng báo cáo lên Thủ tướng.
Theo ông Lê Đăng Doanh, việc Hà Nội sử dụng bảng giá đất Nhà nước để đối ứng cho Bitexco theo hợp đồng BT mà không sử dụng giá đất thị trường đã dẫn đến những chênh lệch nêu trên và đó là chênh lệch rất lớn và Nhà nước có thể sẽ mất đi một khoản tiền lớn nếu diện tích đất chủ đầu tư được giao nhiều đến như thế.
“Tôi nghĩ rằng đây là điều rất không bình thường và cần phải tuân thủ đúng “luật chơi” của kinh tế thị trường, không nên áp đặt vì khoản chênh lệch giá quá lớn và Nhà nước sẽ chịu khoản thất thoát đó”, Tiến sĩ Lê Đăng Doanh nói.
Trả cho dân chỉ vài trăm nghìn/m2
Trước đó, như Báo Nông nghiệp Việt Nam đã phản ánh, sau khi Hợp đồng BT giữa Hà Nội và Bitexco được ký kết, Thành phố Hà Nội đã tổ chức giải phóng mặt bằng một cách rất quyết liệt để thu hồi đất của người dân và một số cơ quan quản lý Nhà nước để giao cho Bitexco thực hiện dự án.
Cụ thể, ngày 23/2/2016 UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 888/QĐ-UBND giao 496.226,9m2 đất (gần 50ha) tại phường Đại Kim (quận Hoàng Mai) và xã Thanh Liệt (huyện Thanh Trì) đã được UBND quận Hoàng Mai và UBND huyện Thanh Trì hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, cho Công ty Cổ phần Bitexco để thực hiện dự án Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 (The Manor Central Park giai đoạn 1).
Cộng thêm những đợt thu hồi khác, tổng diện tích đất thu hồi thực hiện toàn bộ dự án là 654.715,7m2 (hơn 65ha)... Đây cũng chính là diện tích thuộc dự án khu đô thị so với diện tích lập quy hoạch gần 90ha và tổng cộng Đại Kim mất 420.321,1m2, Thanh Liệt mất 234.394,6m2.
Theo thống kê, tại phường Đại Kim, để thực hiện dự án của Bitexco, chính quyền Hà Nội đã phải thu hồi 271,2m2 đất nông nghiệp của UBND phường lúc đó đang được giao cho các hộ gia đình chính sách sản xuất nông nghiệp, 4.787,6m2 đất nghĩa trang và 62.197,4m2 đất nông nghiệp, đất đường mương nội đồng của nhân dân... Chưa kể, ngoài đất sản xuất, mồ mả của tổ tiên nhân dân phường Đại Kim còn có đất đai của Bộ Giao thông - Vận tải và Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội quản lý.
Tại xã Thanh Liệt có khoảng hơn 16ha, toàn bộ là đất nông nghiệp và đất nghĩa trang bị thu hồi với đơn giá 162 nghìn đồng/m2. Trao đổi với Báo Nông nghiệp Việt Nam, chính quyền xã Thanh Liệt thừa nhận, sau khi người dân có nhiều ý kiến, phía Bitexco hỗ trợ thêm 100 nghìn đồng/m2, trong khi đó, những dự án thỏa thuận với người dân để thu hồi đất nông nghiệp ở Thanh Liệt thời điểm đó vào khoảng 5 triệu đồng/m2.
Điều tréo ngoe ở chỗ, khi thu hồi đất để Tập đoàn Bitexco thực hiện dự án The Manor Central Park, công tác giải phóng mặt bằng được chính quyền thực hiện rất quyết liệt, nhưng ngược lại ở dự án làm đường, sau nhiều năm Bitexco rao bán nhà cửa ở siêu dự án tỷ đô thì tuyến đường quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An nhiều nơi còn chưa giải phóng xong mặt bằng.
Trong các văn bản gửi cơ quan quản lý Nhà nước, phía Bitexco cho rằng chủ đầu tư đã xây dựng một số công trình, trụ sở cơ quan để bàn giao lại cho Thành phố Hà Nội, tuy nhiên hạch toán chi tiết của các công trình và diện tích đất đối ứng bao nhiêu thì vẫn chưa được làm rõ.
Ồ ạt lấy đất nông nghiệp, đất công để bàn giao cho chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá là một trong những nguyên nhân đến thời điểm này siêu dự án The Manor Central Park vẫn đang gặp phải sự phản đối của người dân sở tại.
Nguy cơ phải chịu 3 thiệt hại
Trao đổi với Báo Nông nghiệp Việt Nam, nhiều luật sư ở Hà Nội cho biết đã có những kẽ hở trong Hợp đồng BT giữa Hà Nội và Bitexco dẫn đến những rắc rối như hiện nay và nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước.
Cụ thể, một trong những nguyên nhân Hà Nội dừng chi trả đất đối ứng cho Bitexco, theo thành phố là do giá trị quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư tăng lên theo giá thị trường dẫn đến quỹ đất thanh toán cao hơn giá trị công trình BT.
Tuy nhiên, cần phải khẳng định, việc chậm trễ tất toán hợp đồng giữa Hà Nội và Bitexco một phần xuất phát từ nguyên nhân tuyến đường quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An bị chậm tiến độ và để xảy ra nhiều sai phạm từ phía chủ đầu tư. Điều đó khiến dư luận đặt nghi vấn, phải chăng cả Hà Nội và Bitexco đang tìm lý do khách quan để ngụy biện cho nguyên nhân chủ quan từ Hợp đồng BT mà hai bên đã ký?
Phân tích về vấn đề này, luật sư Nguyễn Danh Huế, Công ty Luật Hừng Đông, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết: Đáng lẽ đối với công trình đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, Thành phố Hà Nội phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn phương án rẻ và chất lượng nhất thì Thành phố lại chỉ định thầu. Còn diện tích 90 ha đất đối ứng giao cho Tập đoàn Bitexco đáng ra Hà Nội cũng phải đem đấu giá để thu lợi nhuận cao nhất thì lại cho phép Bitexco lập quy hoạch để xây dựng, điều đó tiềm ẩn những nguy cơ thất thoát và lợi ích nhóm, dẫn đến những rắc rối như hiện tại.
Theo luật sư Nguyễn Danh Huế, các dự án hình thức BT xưa nay thực ra là miếng bánh của lợi ích nhóm. “Xin hỏi, căn cứ vào đâu để Thành phố Hà Nội giao cho Tập đoàn Bitexco gần 90 ha đất? Cơ quan, cá nhân nào là đơn vị định giá diện tích đất để đổi lấy tuyến đường đó? Đất đã được giao và doanh nghiệp cũng đã xây biệt thự để bán thu tiền hết rồi. Điều này nếu không rõ ràng, minh bạch thì Nhà nước sẽ có nguy cơ phải chịu ba thiệt hại:
Thứ nhất, nếu định giá không chuẩn, Thành phố Hà Nội sẽ mất rất nhiều đất để đổi lấy hạ tầng.
Thứ hai, nếu con đường Chu Văn An đúng tiến độ sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đằng này lại chậm trễ như vậy thì đã mất đi cơ hội phát triển.
Thứ ba là uy tín, Thành phố Hà Nội mất nhiều đất để đổi lấy một con đường chậm tiến độ thì uy tín đối với nhân dân sẽ giảm.
Cho nên các cơ quan thanh tra, kiểm toán phải vào cuộc kiểm tra xem hợp đồng BT giữa Sở Giao thông Vận tải Hà Nội và Tập đoàn Bitexco có được hiện đúng hay không, các điều khoản, định giá giữ hai bên so với giá thị trường thế nào. Có như vậy thì Nhà nước mới tránh được thất thu, tránh được việc doanh nghiệp đẩy giá lên".
Chung quan điểm, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn cho rằng, đáng ra khi tất toán hợp đồng BT, bàn giao con đường quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, Thành phố Hà Nội và Bitexco phải tính đến việc chậm tiến độ dự án đường để khấu trừ trượt giá bất động sản ở khu đô thị, tuy nhiên điều này chưa được rõ ràng nên mắc chung ở đây là việc triển khai dự án đường bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An trễ tiến độ dẫn đến thiệt hại về kinh tế xã hội của khu vực đó.
“Cần phải rạch ròi diện tích nào là đối ứng dự án BT, diện tích nào là giao thực hiện dự án đô thị trong tổng số gần 90 ha mà Bitexco thực hiện dự án The Manor Central Park, có như thế mới làm rõ được nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải thực hiện khi ôm một diện tích lớn như thế đồng thời tránh nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước”, luật sư Trương Anh Tuấn phân tích.
Theo ghi nhận của Báo Nông nghiệp Việt Nam, bất chấp những vướng mắc, tranh cãi thì thời điểm này Tập đoàn Bitexco vẫn đang quảng cáo diện tích xây dựng khu The Manor Central Park là gần 90 ha và đang miệt mài xây dựng, rao bán khu biệt thự thấp tầng với mức giá hàng trăm tỷ đồng mỗi căn./.
