Điều này được ông Nguyễn Xuân Quang chia sẻ với PV Reatimes bên lề Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần I, diễn ra tại Hà Nội vào ngày 15/11.
Cần được lập công thức để tính toán đúng cho nhà đầu tư
PV: Nhu cầu nhà ở, căn hộ vừa túi tiền đang bùng nổ tại TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, hiện sự phát triển của phân khúc này chưa đáp ứng được nhu cầu người dân. Theo ông, vướng mắc nằm ở đâu và cần giải pháp nào để tháo gỡ?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ngày càng bức thiết bởi đang bước vào cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động từ 15 – 19 tuổi. Các thành phố lớn hay siêu đô thị như TP.HCM, Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở. Riêng TP.HCM, số liệu không chính thức cho thấy, hàng năm có 20.000 gia đình mới cưới có nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.
Nếu so với thời điểm trước đây, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào nhà trung và cao cấp vì lợi nhuận cao hơn thì nay, bên cạnh một số doanh nghiệp luôn theo đuổi chiến lược nhà ở thương mại giá rẻ trước đó, nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang có sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền theo nhu cầu của đại bộ phận người lao động có thu nhập thấp. Mặc dù vậy, số dự án và căn hộ đáp ứng được nhu cầu của thị trường còn rất hạn chế.
Để tháo gỡ, theo tôi, quan trọng nhất là hình thành và triển khai kế hoạch hành động cụ thể. Theo đó, cần sớm ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Quy hoạch ngân hàng quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố. Hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà cấp quốc gia và thiết lập cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho người mua nhà và các tổ chức phát triển nhà.
Tại Việt Nam, tổ chức này đặc biệt quan trọng trong vai trò là đầu mối cho các kế hoạch, quy hoạch phát triển không gian đô thị, nâng cấp và tái chỉnh trang đô thị tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và cung cấp quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập hạn chế để mua và thuê nhà ở... Song song với một tổ chức quốc gia phát triển và quản lý nhà ở xã hội, việc hình thành các kênh tài chính và tiết kiệm để mua nhà là yêu cầu bắt buộc tạo ra một thị trường bất động sản thỏa mãn yêu cầu có nhà ở của mọi tầng lớp trong xã hội.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long.
Bên cạnh đó, cần thúc đẩy giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là chi phí giải tỏa và đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển nhà ở xã hội. Bộ Tài chính kết hợp với Bộ Xây dựng phải ra được một chính sách rõ ràng và sớm ban hành khung định mức để hạch toán các chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu nối cho các dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay như điện, nước, giao thông, cáp truyền hình, hệ thống xử lý nước thải... chi phí đó cần được lập công thức để tính toán đúng cho nhà đầu tư, bởi khi đầu tư vào phân khúc này, chủ đầu tư không cần lợi nhuận cao mà cần tính đúng chi phí để bán theo giá nhà ở xã hội.
PV: Theo ông, sự khác biệt trong việc triển khai nhà ở xã hội giữa TP.HCM và Hà Nội hiện nay là gì?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Hiện nay chính sách của Chính phủ quá ưu đãi đối với nhà ở xã hội, thậm chí còn vượt trội hơn cả nước ngoài. Ở Hà Nội, chi phí đền bù, chi phí hạ tầng đấu nối đến các công trình đều từ ngân sách Nhà nước. Chính sách là như thế, nhưng thực tế, chúng ta đang là quốc gia nghèo, không thể dựa mãi vào ngân sách Nhà nước. Ở trong Nam, doanh nghiệp phải tự làm hết. Đền bù cũng từ tiền của doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng cũng như đấu nối cho dự án, hệ thống xử lý nước thải,... Thay vì dùng tiền ngân sách thì doanh nghiệp phải bỏ tiền, chỉ yêu cầu Nhà nước tính toán để tính đúng vào giá bán.
PV: Nếu doanh nghiệp từ bỏ tiền túi cho các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng thì có khiến giá nhà ở xã hội bị đẩy lên không, thưa ông?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Bản chất với những ưu đãi của Chính phủ hiện nay thì đương nhiên nhà ở xã hội đã rẻ hơn thị trường từ 20 – 25% do không tính sử dụng đất, thuế VAT chỉ còn 5%, thuế TNDN từ 20% chỉ còn 10%. Doanh nghiệp ở Hà Nội làm nhà ở xã hội người ta được hỗ trợ về hạ tầng đi kèm, so với Nam Long ở Sài Gòn phải làm tất cả những việc đó, đương nhiên, doanh nghiệp phải tính toán hợp lý để vừa đảm bảo được chất lượng sản phẩm mà không khiến giá nhà bị đẩy lên.
PV: Vừa qua, Bộ Xây dựng có văn bản phúc đáp TP.HCM về việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 theo tỷ lệ nhất định (20 -25%) tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, quan điểm của TP.HCM vẫn là không ủng hộ trong khi nhu cầu sở hữu căn hộ diện tích nhỏ (dưới 45m2) tại TP.HCM đang rất lớn. Ông nhận định sao về điều này?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Bản chất của vấn đề này là người dân chỉ được dùng 30-40% thu nhập của gia đình để chi trả chi phí nhà ở hàng tháng, và có thể mất từ 5 – 7 năm để trả tiền nhà. Do đó, thu nhập ở mức nào, khu vực nào, cao hay thấp thì sử dụng diện tích nhà ở khác nhau với mức chi trả không giống nhau.
Ví dụ ở Việt Nam, chúng ta đang nói đến câu chuyện cho phép xây dựng căn hộ 25m2, Nam Long đang làm nhà 40m2, trong khi các nước sử dụng diện tích 60 – 70m2 với giá lên đến hơn chục tỷ đồng.
Quan trọng là cần một công thức tính toán, nhà ở diện tích bao nhiêu, giá như thế nào để phù hợp với năng lực tài chính của người dân.
"Muốn làm nhà giá rẻ thì phải chuyên nghiệp, không phải muốn là làm được".
PV: Ông có nhận định thế nào về nhu cầu nhà ở giá rẻ hiện nay? Từ đó, ông có thể đưa ra dự báo nào đối với sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ trong năm 2018?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Về mặt năng lực của người mua nhà, đối tượng có thu nhập thấp như công nhân sẽ chỉ có thể nằm trong nhóm đi thuê. Nhóm ở giữa là số đông lực lượng thanh niên trẻ, có công ăn việc làm thu nhập từ 10 – 20 triệu đồng/ tháng sẽ có khả năng mua nhà thương mại giá rẻ hoặc nhà ở xã hội, số này chiếm 40 - 60% nhu cầu thị trường. Do đó, thị trường này còn rất nhiều tiềm năng, vấn đề là các doanh nghiệp có quyết tâm đi vào phân khúc này hay không hay vẫn chú trọng ở phân khúc trung cấp và cao cấp, điều này tùy thuộc vào chiến lược của từng doanh nghiệp.
Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng, chúng ta đã có khái niệm cũng như chính sách ưu đãi cho nhà ở thương mại giá rẻ thì loại hình này sẽ phát triển rất nhanh. Còn nhà ở xã hội phụ thuộc vào Chính phủ ở giá đền bù, giá bán, nên đối tượng bán hàng bị hạn chế hơn. Nếu khai thông được vấn đề này thì cả nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đều có khả năng phát triển.
Giá rẻ nhưng chất lượng sống phải cao
PV: Chiến lược của Nam Long trong phát triển nhà ở thương mại giá rẻ để có thể đảm bảo lợi ích cho cả doanh nghiệp lẫn người mua trong thời gian tới là gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Đến tại thời điểm hiện nay, Nam Long được xem là "vua" nhà giá mềm ở thị trường Sài Gòn. Các sản phẩm của Nam Long nhận được sự đánh giá cao của thị trường, gần như cứ hàng ra là bán hết.
Để đạt được thành tựu đó, trong chiến lược phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ của Nam Long từ năm 2004 đến nay, các ưu đãi về tài chính, pháp lý xây dựng theo nghị định 100/NĐ-CP/2015 được Nam Long lưu ý và vận dụng nhằm đảm bảo quá trình triển khai dự án đạt các yêu cầu về thời gian, chất lượng cũng như kiểm soát tốt chi phí.
Trong quá trình phát triển, doanh nghiệp phải đồng hành với ngân hàng, Nhà nước, cơ quan của Chính phủ làm sao để các thủ tục đầu tư nhanh nhất, đảm bảo giá thành sẽ rẻ nhất. Song có một tiêu chí mà Nam Long luôn chú trọng là giá nhà rẻ nhưng chất lượng sống phải cao.
PV: Như ông nói, nguồn vốn cho nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội không thể chỉ dựa mãi vào ngân hàng. Hiện nay vốn của Nam Long đến từ đâu?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Hiện nay, Nam Long đang sử dụng vốn của Nam Long và vốn của ngân hàng thương mại, theo lãi suất thị trường. Các sản phẩm mà thị trường chấp nhận mua của Nam Long chủ yếu là do dựa trên giá cả hợp lý cũng như môi trường sống tại dự án của Nam Long.
PV: Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, hiện thực hóa “giấc mơ có nhà” của đại bộ phận người dân nghèo đô thị là việc mà hiện nay các doanh nghiệp đã bắt đầu chú trọng. Tuy nhiên, để vừa có thể đảm bảo lợi nhuận, vừa có sản phẩm tốt không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Chính vì vậy mà không ít doanh nghiệp phải “đi tắt”, dẫn đến sai phạm. Câu chuyện đặt ra là nếu để vừa đúng luật, đảm bảo trật tự xây dựng, vừa đảm bảo được chất lượng sản phẩm thì theo ông, làm nhà giá rẻ phải làm thế nào, đòi hỏi chủ đầu tư ra sao?
Ông Nguyễn Xuân Quang: Đây là một câu hỏi khó. Tuy nhiên, ở góc độ là một đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này, tôi cho rằng, muốn làm nhà giá rẻ thì phải chuyên nghiệp, không phải muốn là làm được. Chuyên nghiệp, đầu tiên ở việc xem xét vị trí của dự án, sau đó muốn rẻ được phải tính đến khâu quy hoạch. Muốn rẻ hơn nữa cần tính đến dịch vụ trong các chung cư. Ví dụ, thay vì mỗi nhà có 1 dịch vụ thì 5 nhà dùng chung 1 dịch vụ đó thì giá mới rẻ được. Sau đó phải tính đến khâu thiết kế nhà hợp lý, hiệu quả, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, quản lý dự án hiệu quả, tốc độ thi công...
- Trân trọng cảm ơn ông./.
Gói 30 nghìn tỷ đã góp phần đánh “tan băng” của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2013, tạo động lực cho kinh tế phát triển, thể hiện sự quan tâm của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội cho người nghèo. Có ý kiến cho rằng, gói tín dụng này chỉ là vỏ bọc, thực chất có lợi ích nhóm trong đó. Tuy nhiên nói vậy là không công bằng. Bởi cuối cùng, giá trị đích thực mà gói 30.000 tỷ đồng mang lại cũng là nhà ở xã hội cho người nghèo. Chúng ta nên nhìn nhận vấn đề một cách nhân văn, nhẹ nhàng hơn.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, nên bố trí sớm nguồn vốn cho nhà ở xã hội trong thời gian tới, nếu ít thì nên chăng dùng số vốn này để bù trừ trực tiếp lãi suất cho người dân, như vậy sẽ đảm bảo yếu tố thực tế. Ví dụ, trước đây gói 30.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và khách hàng vay mua nhà ở xã hội, thì bây giờ với nguồn vốn ít, nên ưu tiên những dự án nhà ở xã hội không cho chủ đầu tư vay cũng không cho khách hàng vay mà ưu tiên bù trừ lãi suất giữa tỷ lệ vay của ngân hàng thương mại so với tỷ lệ vay của ngân hàng nhà nước, giá trị tiền này sẽ đi trực tiếp vào người dân.
Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa.
