Trong năm 2020, dịch bệnh Covid-19 và những hệ lụy là chùm từ khóa được nhắc đến nhiều nhất và dự báo sẽ vẫn là chủ đề cần bàn luận trong năm 2021. Những tác động của đại dịch đã khiến cho 2020 trở thành một năm của những phản ứng ngắn hạn và thay đổi mọi dự báo về thị trường bất động sản đã được đưa ra trước đó. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng được coi là chịu nhiều “tổn thương” trong cuộc khủng hoảng này.
Bước sang năm 2021, lần bùng dịch đầu năm được kiểm soát kịp thời cùng sự dịch chuyển của nhiều xu hướng trên thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng đã tìm lại được những “điểm sáng” cho sự phục hồi nhanh chóng trong quý I.
Ghi nhận Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có sự sôi động trở lại với hàng loạt dự án được chào bán và có giao dịch. Đơn cử như tại Quảng Ninh có dự án Sonasea tại Vân Đồn, A La Carte Hạ Long; Đà Nẵng có The Impive; Nha Trang có dự án ASTH; Bà Rịa Vũng Tàu có dự án The Maris; hay Phú Quốc (Kiên Giang) sôi động với các dự án của Sun Group tại Nam Đảo và Vingroup tại Bắc Đảo...
Thống kê của DKRA Việt Nam cho hay, trong quý I/2021, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (3,2 lần) và condotel (7,4 lần) so với quý trước. Cụ thể, toàn thị trường đón nhận 778 căn biệt thự biển mở bán đến từ 6 dự án (bao gồm 4 dự án mới và 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), gấp 3,2 lần so với quý trước và gấp 26 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25% (tương đương 196 căn), gấp 1,9 lần so với quý IV/2020.
Đối với condotel, thị trường đón nhận 752 căn condotel mở bán đến từ 3 dự án, tăng 7,4 lần so với quý trước và tăng 8,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% (khoảng 244 căn), tăng 16,3 lần so với quý IV/2020 và tăng 9,7 lần so với cùng kỳ năm 2020.
Đặc biệt, để có những giải pháp giúp doanh nghiệp du lịch vượt qua "cơn bạo bệnh" khi thế giới nhắc đến hộ chiếu vaccine thì tại Việt Nam, Ban Chỉ đạo phòng chống dịch quốc gia và các ban bộ ngành liên quan cũng đã họp bàn nhiều lần bàn về lộ trình thực hiện hộ chiếu vaccine.
Với tấm hộ chiếu này, du lịch Việt Nam sẽ không lỡ mất cơ hội và có thể cạnh tranh với các quốc gia trong đón khách quốc tế trở lại. Quan trọng hơn là hộ chiếu vaccine có thể mở đường cho mùa du lịch mùa hè năm nay để cứu lấy ngành bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang bên bờ vực. Bởi các đơn vị nghiên cứu đều cho rằng, “cơn khát” du lịch của người dân Việt Nam và cả khách quốc tế đều sẽ trở thành yếu tố tao xung lực, thúc đẩy doanh thu cho ngành khách sạn và nghỉ dưỡng từng bước kích hoạt lại thị trường.
Tuy nhiên, việc tái khởi động chưa được bao lâu, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới đang chạy lấy đà chuẩn bị cất cánh thì lại “đứng hình” bởi lần bùng phát dịch mới khi số ca lây nhiễm đang ngày càng tăng lên và biến chủng virus phức tạp hơn. Mọi kế hoạch có thể sẽ phải xoay chuyển theo một hướng mới chậm rãi và chặt chẽ hơn. Bởi không ai dám chắc, hộ chiếu vaccine có thể nhận được toàn bộ ủng hộ khi sự lây lan nhanh chóng của các biến thể Covid ngày càng phức tạp hơn và khả năng xảy ra các đột biến trong tương lai.
Dù vậy thì trong khó khăn sẽ luôn xuất hiện những cơ hội lớn, những thời điểm giúp cả doanh nghiệp và nhà đầu đón đầu xu hướng mới. Liệu kịch bản nào sẽ xảy ra với thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, các doanh nghiệp tái cấu trúc như thế nào để tạo được sức hút mạnh mẽ khi dịch đi qua?
Cà phê cuối tuần đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia: TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế; ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa; ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam.
PV: Thưa các chuyên gia, làn sóng Covid-19 có thể sẽ quay trở lại một lần nữa khi số ca nhiễm Covid-19 bắt đầu gia tăng. Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng? Các chuyên gia có thể phân tích sâu hơn về tác động của làn sóng Covid-19 lần này đến tâm lý nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường bất động sản nói chung...?
Ông Nguyễn Hoàng: Trong thời gian gần đây, những ca mắc Covid-19 xuất hiện đã gây nên lo ngại về một đợt bùng phát mới. Nếu dịch bùng phát mạnh như đợt 2 vào giữa năm 2020, sẽ tác động rất mạnh đến thị trường cả trực tiếp và gián tiếp. Đầu tiên, ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động xã hội và sản xuất - kinh doanh - du lịch, trong đó có cả thị trường bất động sản du lịch. Khi các biện pháp hạn chế tập trung đông người được chính quyền các địa phương ban hành và kiểm soát chặt chẽ, các chủ đầu tư phải thay đổi kế hoạch, hoạt động giới thiệu, mở bán. Do đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng mạnh, mặc dù mùa hè là mùa của du lịch và bất động sản du lịch.
Là đối tượng chịu ảnh hưởng gián tiếp, nhiều nhà đầu tư lo ngại về hiệu quả hoạt động du lịch dẫn đến hiệu quả đầu tư bất động sản du lịch không khả quan. Bên cạnh đó, vấn đề tài chính, thu nhập của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng do các hoạt động kinh doanh sản xuất khác bị hạn chế.
Trước tình hình dịch bệnh khó lường, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng sẽ tiếp tục đối diện với một thách thức lớn.
Ông Phan Việt Hoàng: Trong năm vừa qua hệ thống nền kinh tế cả nước nói chung đều phải đối diện với nhiều khó khăn và thách thức do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, hoạt động vận tải, du lịch, dịch vụ... đều chịu thiệt hại nghiêm trọng. Trong đó, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cũng chịu sự tác động tới một số phân khúc và riêng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề nhất bởi tác động kép đến từ đại dịch và pháp lý.
Hiện nay làn sóng dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến phức tạp gây ra những tác động, ảnh hưởng rất khó lường đến thị trường, nếu phải có một đợt giãn cách xã hội tiếp tục thì nguy cơ thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ lại rơi vào trạng thái “cách ly”.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vừa trải qua đợt khó khăn lớn, tâm lý chung đều thận trọng, triển khai tích tắc và trong tâm thế sẵn sàng “sống chung với lũ” để tồn tại trong tình hình mới. Các sàn giao dịch bất động sản sẽ còn khó khăn hơn vì không có nhiều nguồn cung chạy hàng, nếu có sản phẩm thì thị phần khách hàng đã suy giảm không còn nhiều giao dịch, trong khi gồng gánh nhiều chi phí duy trì, nguy cơ giải thể sẽ tăng cao nếu dịch bệnh tái bùng phát lại trong thời gian tới.
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các nước xung quanh Việt Nam như Indonesia, Ấn Độ đang đối mặt với tình trạng bùng phát dịch. Điển hình như Ấn Độ, số ca nhiễm chưa có dấu hiệu thuyên giảm. Trong khi đó, tại Lào và Campuchia, dấu hiệu bùng phát dịch cũng đang diễn ra. Tại Việt Nam, số lượng ca lây nhiễm đang tăng lên, từ Hà Nội đến các tỉnh thành khác.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ có các chiều hướng chuyển động gắn chặt với tình hình dịch bệnh. Đặc biệt đây là phân khúc chịu tác động trực tiếp nhất từ biến động của dịch Covid-19.
Nhưng như tôi nói, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chuyển động như thế nào đều phụ thuộc vào kịch bản kiểm soát dịch. Xác suất của kịch bản lạc quan hay bi quan ở thời điểm này là khó định đoán. Có thể nói, Chính phủ đang rất nỗ lực để tìm và thực hiện các giải pháp phòng chống dịch.
PV: Có lẽ cách đây chỉ 2 tuần, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khi dịch Covid-19 được kiểm soát cơ bản tốt. Miễn dịch cộng đồng có thể gia tăng nhờ chính sách tiêm chủng vaccine mở rộng. Lượng du khách book phòng và vé máy bay tăng đột biến... nhưng có vẻ như tất cả đã xoay chuyển sang 1 cục diện khác… Các chuyên gia nghĩ sao về điều này?
Ông Nguyễn Hoàng: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phụ thuộc rất nhiều vào các hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng. Đợt dịch lần này xuất hiện đúng vào thời điểm bắt đầu chuẩn bị cao điểm mùa du lịch (tháng 5), các kế hoạch kinh doanh du lịch bị đảo lộn khi các biện pháp phòng dịch được đưa ra. Trước mắt, kế hoạch về du lịch và kinh doanh du lịch sẽ bị thay đổi, kéo theo nhiều khó khăn cho mục tiêu phục hồi và phát triển du lịch trong năm nay. Từ đó, dẫn đến hiệu quả của việc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm nay cũng khó tích cực.
Tuy nhiên, với kinh nghiệm 3 đợt dịch vừa qua tại Việt Nam (đợt 1 sau Tết 2020, đợt 2 tháng 7/2020, đợt 3 trước Tết Nguyên đán 2021), với sự quyết liệt trong chỉ đạo, kiểm soát các biện pháp phòng dịch của cơ quan Nhà nước và chính quyền địa phương, cùng sự cẩn trọng của người dân, tin tưởng đợt dịch lần này sẽ lại được kiểm soát tốt như các lần trước.
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thách thức vẫn còn rất lớn bởi Covid-19 đang có nhiều biến thể, tốc độ lây lan nhanh. Hiện tại, chương trình tiêm chủng vaccine ở Việt Nam vẫn chưa được phổ rộng vì tỷ lệ người dân được tiêm còn thấp. Trong khi ở Mỹ, tỷ lệ tiêm vaccine đã lên tới 50%. Như vậy, có thể thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng đứng trước nhiều thách thức.
Dưới con mắt của các nhà đầu tư, dịch bệnh trở thành vấn đề đáng lo ngại. Những khoản tiền đầu tư vào kênh bất động sản nghỉ dưỡng đang bị “đóng băng”. Họ phải gánh thêm khoản chi phí lãi nếu vay ngân hàng. Du lịch quốc tế cũng đóng băng và chưa thể phục hồi ngay. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn chịu tác động kéo dài.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, với những nhà đầu tư khi trải qua hơn một năm ảnh hưởng của Covid-19, họ cũng đã lường trước phần nào thách thức phía trước. Nhìn ở chặng đường dài, khi du lịch được coi là ngành kinh tế mũi nhọn thì chắc chắn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội phát triển tốt. Dù bất động sản nghỉ dưỡng đang có sự chậm lại, trong vòng xoáy có phần đi xuống thì với những nhà đầu tư xác định đây là cuộc chơi dài hơi, họ sẽ có sự chuẩn bị tốt về vốn. Dĩ nhiên, họ cũng sẽ có phần e ngại khi đồng tiền chưa sinh lời sớm.
Ông Phan Việt Hoàng: Nhờ việc kiểm soát tốt các đợt dịch bệnh, thời gian gần đây thị trường đã ghi nhận những dấu hiệu phục hồi kinh tế, nhất là du lịch nội địa thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ấm dần lên. Theo số liệu thống kê những thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lớn trong nước và Khánh Hòa trong quý I/2021 đã có những tín hiệu phục hồi tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Việc bắt tay giữa các ông lớn trong nghành nghỉ dưỡng với các hãng hàng không đã tạo ra những gói kích cầu du lịch nội địa hấp dẫn, lượng khách booking tăng đột biến, cùng với tiến độ phổ cập vaccine đang là niềm hy vọng lớn cho thị trường nghỉ dưỡng khởi sắc. Nếu dịch bệnh tái bùng phát lại thì cục diện thị trường sẽ đảo chiều đây là yếu tố bất khả kháng trong kinh doanh, tuy nhiên trong giai đoạn này chúng ta đã chuẩn bị tốt hơn trong vấn đề kiểm soát cộng đồng, sản xuất vaccine... nên cũng sẽ hạn chế nhiều thiệt hại hơn lúc trước.
PV: Kể từ thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện đến nay, làn sóng dịch bệnh bùng nổ ngắt quãng khiến nhiều quan điểm cho rằng, cuộc chơi bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ dành cho những nhà đầu tư dài hơi? Quan điểm của ông thì sao?
Ông Nguyễn Hoàng: Bản chất bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải trải qua thời gian triển khai xây dựng trung bình khoảng 2 - 3 năm và khi đi vào hoạt động chính thức cũng phải mất chừng đó năm nữa để ổn định công tác vận hành. Thường thì khoảng từ năm thứ 5 trở đi, hiệu quả hoạt động mới ổn định.
Đặc thù bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (second home) chỉ dành cho những người có tiềm lực về tài chính, họ muốn đa dạng hóa loại hình tài sản và các kênh đầu tư. Đồng thời, những nhà đầu tư có tài chính lớn như vậy thường có điểm chung là lựa chọn thời điểm phù hợp nhất để xuống tiền hiệu quả và chú trọng đến đầu tư dài hạn.
Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nhiều cơ hội thuận lợi và chính sách trong việc thu hút vốn. Tuy nhiên, nó không tạo ra lợi nhuận ngay trước mắt mà tạo lợi nhuận lâu dài trong tương lai vì bản chất của nó là hợp tác kinh doanh - chia sẻ lợi nhuận. Chủ đầu tư không chỉ đơn thuần tính toán lời lãi kinh doanh khi bán một sản phẩm bất động sản trong dự án, còn phải có cái nhìn dài hạn giải quyết bài toán vận hành, khai thác cho toàn dự án và khách hàng đó mới là cốt lõi thể hiện được cái tầm của mỗi chủ đầu tư. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vốn là một nhu cầu lâu dài nên cuộc chơi không dành cho ngắn hạn.
PV: Các chuyên gia dự báo những kịch bản nào cần được đặt ra đối với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng? Doanh nghiệp bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nên xoay chuyển phương thức kinh doanh như thế nào?
Ông Phan Việt Hoàng: Trước những khó khăn và biến động của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nói riêng dự báo sẽ có 2 kịch bản:
Thứ nhất, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bão hòa và chững lại trong thời gian tới. Xuất hiện từ cuối năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể (như quy chuẩn, điều kiện huy động vốn, hợp đồng mua bán...) đối với dòng sản phẩm đặc thù như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà lớn đối với phân khúc này vì phải chờ đợi chứng nhận pháp lý quá lâu, nhất là hiện nay tín dụng dành cho bất động sản nghỉ dưỡng đang bị siết chặt.
Thứ hai, nếu được tháo gỡ về mặt pháp lý và cấp “chứng nhận” trong năm 2021 hoặc 2022. Đây là kịch bản tích cực nhưng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ trầm lắng, vì thị trường du lịch vẫn chưa khởi sắc, bản chất của căn hộ du lịch cho dù có sổ đỏ hay không thì đó cũng chỉ là căn hộ để kinh doanh, chứ không phải loại hình nhà ở nên muốn phát triển hiệu quả và ổn định lâu dài cần phải có sự đồng hành của hệ thống ngành du lịch.
Trong bối cảnh thị trường du lịch quốc tế chưa khôi phục, du khách nội địa sẽ là “cứu cánh” của ngành du lịch cả nước. Đây là thời cơ quan trọng để các doanh nghiệp du lịch, lữ hành, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác khai thác mạnh nguồn du khách nội địa, tạo động lực thúc đẩy phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại và trong thời gian tới.
Nói chung, để thị trường có thể vực dậy hoàn toàn cần có thời gian và lực đẩy từ chính sách Nhà nước. Cùng với đó là các chi phí du lịch phù hợp, vẻ đẹp thiên nhiên phong phú gắn với khẩu hiệu du lịch an toàn là ưu điểm giải bài toán khai thác nguồn khách nội địa hiện nay.
Ông Nguyễn Hoàng: Kịch bản thứ nhất, nếu dịch Covid-19 bùng phát với số ca mắc mới trong cộng đồng không ngừng gia tăng. Các biện pháp nghiêm ngặt như phong tỏa, cách ly, giãn cách xã hội sẽ được ban hành (như đã thực hiện ở lần bùng phát thứ 2 vào giữa năm 2020). Khi đó, các hoạt động kinh doanh, sản xuất và các sự kiện tập trung đông người đều phải tạm dừng. Nếu điều này xảy ra, sẽ ảnh hưởng nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế và các hoạt động xã hội khác, không riêng gì bất động sản.
Kịch bản thứ hai, sau 2 - 3 tuần, dịch bệnh được kiểm soát tốt như những lần trước với các biện pháp quyết liệt của chính quyền, cơ quan chức năng và cả sự thận trọng của mỗi người dân. Các hoạt động xã hội và sản xuất, kinh doanh dần bình thường trở lại, nhất là từ tháng 6 - tháng 8 là cao điểm mùa du lịch. Hiện nay, nhiều địa phương đang có những kế hoạch kích cầu du lịch nội địa và vực dậy nền kinh tế, tình hình có nhiều dấu hiệu tin tưởng khả quan. Qua đó các hoạt động về bất động sản nghỉ dưỡng như giới thiệu sản phẩm, tham quan… cũng sẽ sôi động hơn. Quan trọng nhất là niềm tin vào sự ổn định, sẽ thuyết phục được khách hàng có điều kiện và nhu cầu bất động sản. Hiện tại, tình hình thực tế đang nghiêng về kịch bản này.
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Với tình hình hiện tại, nếu lạc quan, dịch bệnh có thể kiểm soát được trong quý II thì khả năng nền kinh tế Việt Nam sẽ phát triển như kỳ vọng và dự báo đặt ra. Tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ từ 2,91% năm 2020 tăng lên 6,7% như dự đoán của Ngân hàng Thế giới. Trong kịch bản này, bất động sản tiếp tục trở thành điểm nóng dưới con mắt của các nhà đầu tư.
Ở chiều ngược lại, dịch bệnh bùng phát không kiểm soát chặt chẽ trong quý II, nền kinh tế Việt Nam sẽ lao dốc, rơi vào tình trạng khó khăn trong quý III và IV. Bất động sản sẽ trở lại tình trạng xấu và tệ nhất là rơi vào “đóng băng” giống quý II/2020.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
Thiết kế: Thảo - Quyên
