VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ NĂM 2019
Thị trường bất động sản năm qua có những lúc thăng, lúc trầm, có lúc các giao dịch diễn ra rất sôi động, thậm chí xảy ra tình trạng ''tăng trưởng nóng'', nhưng cũng có khi tốc độ chững lại, tụt dốc, trong đó có nhiều tác nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các vướng mắc về pháp lý nổi lên như một thực trạng đã tồn tại trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa được khắc phục.
Môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý (các văn bản pháp luật), cơ chế, chính sách của Nhà nước. Trong đó, hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành và quản lý một cách hiệu quả, an toàn, giúp các chủ thể trong hệ thống này như chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tương tác phù hợp với nhau và giúp cân bằng quyền và lợi ích của các bên. Cho nên, nếu các vướng mắc pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì các khó khăn đang tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ vẫn còn tiếp diễn.
Tựu chung lại, các vướng mắc pháp lý đều xoay quanh các vấn đề: Bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế; tình trạng các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành đan xen, chồng chéo, thậm chí xung đột gây nên sự lúng túng trong việc cố gắng thực hiện đúng quy định pháp luật; luật pháp đi sau sự phát triển của thị trường bất động sản khi có những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết (condotel, officetel, shophouse, resort villa...).
Bức tranh thị trường bất động sản nổi lên với những mảng tối pháp lý sau đây:
Thứ nhất, những vướng mắc pháp lý xoay quanh bất động sản nghỉ dưỡng.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nổi lên trên thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ 4 năm trở lại đây như là một kênh đầu tư hấp dẫn mà không cần quá nhiều vốn, đặc biệt khi phân khúc này nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ các tổ chức tín dụng. Nguyên nhân dẫn đến sự phát triển của bất động sản du lịch như nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng của du khách trong và ngoài nước, sự kêu gọi đầu tư vào du lịch của các địa phương cùng với chính sách thúc đẩy ngành du lịch của Chính phủ.
Các loại hình bất động sản du lịch bao gồm: Biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), minihotel, shophouse, shoptel, nhà liền kề... được xây dựng tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng, sau đó, bán lại cho các nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức. Trong đó, các vướng mắc pháp lý nổi cộm nhất xoay quanh loại hình bất động sản condotel, đó là:
Một là không có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho condotel.
Trước hết, về thuật ngữ, ''condotel'' là từ viết tắt của ''condominium'' - chung cư cao cấp và ''hotel'' - khách sạn. Về khái niệm, đây là loại hình ''căn hộ khách sạn'' - loại hình chung cư cao cấp nhưng hoạt động như một khách sạn, phục vụ mục đích kinh doanh du lịch.
Condotel là một sản phẩm bất động sản phổ biến trên thế giới, thường được xây dựng tại các thành phố lớn hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật Việt Nam chưa thừa nhận loại hình này, dù condotel được đầu tư xây dựng và các hoạt động mua bán, chuyển nhượng diễn ra khá sôi động.
Việc chưa thừa nhận thể hiện ở chỗ, cho đến bây giờ vẫn chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định trực tiếp về loại sản phẩm bất động sản là căn hộ khách sạn (condotel). Chính vì không có quy định pháp luật về condotel nên không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, rất ít dự án được cấp sổ đỏ như cam kết của nhà đầu tư, cũng như không có chuẩn mực pháp lý cho các hành vi của các chủ thể thực hiện giao dịch condotel.
Xuất phát từ việc condotel là "con lai" giữa căn hộ ở gia đình và căn hộ cho thuê, cho nên pháp lý về condotel vướng mắc ngay tại một vấn đề rất cơ bản là xếp loại condotel vào loại nào? Nó là đất ở hay đất thương mại dịch vụ? Hay cả hai? Pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường bất động sản, chính vì không có một văn bản điều chỉnh trực tiếp về condotel cho nên tồn tại hai văn bản có thể dùng để giải thích về condotel là Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Điều này ảnh hưởng đến việc các cơ quan Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lâu dài hay đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm cho chủ đầu tư dự án?
Theo Luật Nhà ở, khi bán căn hộ phải cấp cho người mua Giấy chứng nhận sở hữu tài sản có thời hạn lâu dài, nhưng theo quy định tại Luật Du lịch, căn hộ khách sạn thì chỉ được phép cho thuê có thời hạn. Từ đó, tạo nên sự lúng túng ngay cả đối với các cơ quan Nhà nước khi thực thi pháp luật liên quan đến sản phẩm bất động sản này.
Nhìn từ khía cạnh của các chủ đầu tư, sẽ hấp dẫn hơn nếu có quyền sử dụng đất lâu dài thay vì quyền sử dụng đất có thời hạn. Trên thực tế, một số địa phương đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở". Động thái này dường như để phục vụ lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư vì khi sáng tạo ra thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" dù không đúng bản chất của condotel, nhưng lại phục vụ được mục đích là xin cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án. Và các dự án này hầu hết đã bán cho khách hàng khi có thêm sức hút từ niềm tin về pháp lý của khách hàng.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho "đất ở không hình thành đơn vị ở" là giải pháp ngắn hạn tháo gỡ những khó khăn pháp lý đối với bất động sản du lịch, sẽ giúp các nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Và nếu được cấp sổ đỏ sẽ giúp căn hộ khách sạn dễ bán hơn và bán được với giá cao hơn, trong khi, chủ đầu tư chỉ phải đóng tiền sử dụng đất thấp hơn so với đất ở.
Tuy nhiên, các hệ quả pháp lý hiện hữu có thể kể đến như:
- Ảnh hưởng đến các chủ đầu tư và người mua sản phẩm: Luôn tiềm ẩn rủi ro khi giao dịch condotel. Việc mập mờ căn cứ pháp lý dẫn đến sự không chắc chắn trong việc Nhà nước sẽ đảm bảo quyền sử dụng đất lâu dài trong tương lai cho các dự án mang tính chất kinh doanh, du lịch.
- Ảnh hưởng đến tổng thể quy hoạch: Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Việc cư dân đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường sẽ làm quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương.
Hai là chưa ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn đặc thù cho condotel.
Hiện nay, các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn thiết kế đang áp dụng cùng lúc ít nhất là 3 bộ tiêu chuẩn khi thiết kế và xây dựng dự án condotel, có thể kể đến như: Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn - TCVN 4391:2015 (đối với khu vực không gian tiện ích); Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở - TCVN 4451:2012 (đối với khu vực không gian căn hộ); Tiêu chuẩn thiết kế chợ và công trình thương mại - TCVN 9211:2012 (đối với khu vực dịch vụ) tiềm ẩn gây nên một số vấn đề lớn trong thiết kế, cấp phép và vận hành công trình condotel như:
- Khó khăn trong thiết kế:
Việc còn thiếu bộ QCXD và TCVN thống nhất đối với loại hình condotel cũng gây nên những khó khăn trước tiên là đối với công tác quy hoạch xác định quy mô dân số, cơ cấu chức năng tổng thể của khu căn hộ khách sạn.
Việc thiết kế xác định các quy mô căn hộ hiện nay cũng đang gặp những độ vênh giữa tiêu chuẩn thiết kế khách sạn và tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư cao tầng. Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cho phép tổ chức căn hộ dưới 25m2, tuy nhiên định mức trên lại thấp hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn diện tích căn hộ. Chính vì vậy, trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã ép tư vấn thiết kế chia nhỏ căn hộ dạng Studio với cơ cấu như phòng khách sạn với diện tích chỉ từ 18 - 24m2.
Về quy chuẩn kỹ thuật, condotel đang được thiết kế theo Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn - TCVN 4391:2015 cũng gây nên những khó khăn trong thiết kế các hạng mục cơ điện, an toàn PCCC, thoát hiểm, thoát nạn.
Theo quy chuẩn thiết kế kỹ thuật của tòa nhà chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe. Trong trường hợp áp dụng với các công trình condotel có mục đích sử dụng nghỉ dưỡng thuần túy, áp dụng yêu cầu này sẽ gây lãng phí diện tích và chi phí đầu tư.
- Khó khăn trong công tác cấp phép, thẩm định và quản lý đầu tư xây dựng công trình:
Hiện nay chưa có sự thống nhất trong việc xác định chỉ tiêu dân số cho công trình, bởi nguyên tắc được áp dụng phổ biến cho condotel là tính toán số dân theo nguyên tắc của nhà ở chung cư cao tầng. Nhưng cách tính lại thực hiện theo mô hình khách sạn dẫn đến số dân của dự án có khoảng cách lớn giữa tính toán cấp phép với thực tế hiện trạng.
Không tính (trong trường hợp coi condotel là khách sạn) hoặc tính không chính xác chỉ tiêu dân số khi cấp phép đầu tư xây dựng đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là các ảnh hưởng làm gia tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông trong các đô thị lớn, cũng như làm phá vỡ quy hoạch và cảnh quan đô thị.
- Khó khăn trong vận hành công trình:
Trước tiên, sử dụng linh hoạt nhiều QCXD và TCVN sẽ tiềm ẩn các nguy cơ mất an toàn do xung đột các tiện ích chung và riêng lâu dài sau này, đặc biệt là các tiện ích đối với cư dân lưu trú lâu dài đã được quy định trong thiết kế nhà ở như phòng cộng đồng, không gian để xe…
Để đảm bảo an ninh cho người sử dụng trong quá trình vận hành, đối với căn hộ chung cư quy định rõ thiết kế không gian căn hộ phải độc lập về giao thông với khu vực dịch vụ và tiện ích khác. Trong trường hợp thiết kế “lai” của loại hình căn hộ khách sạn condotel, việc thiết kế cho phép khách vãng lai (cư dân tạm trú thuê căn hộ khách sạn ngắn ngày) sử dụng chung giao thông và các tiện ích với cư dân lưu trú dài ngày như trong tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cũng tiềm ẩn các nguy cơ về đảm bảo an ninh cho cư dân tòa nhà.
Ba là quy định không rõ ràng trong vấn đề quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài.
Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam có sức hút không nhỏ đối với các nhà đầu tư nước ngoài vì có nhiều tiềm năng và giá cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Đặc biệt từ khi Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam, số lượng người nước ngoài quan tâm đến và mua secondhome tại Việt Nam tăng đáng kể. Một số dự án tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng sau khi mở bán đã nhanh chóng đạt ngưỡng tỷ lệ người mua nước ngoài tối đa.
Mặc dù đối tượng người nước ngoài là nguồn khách hàng có tiềm năng lớn, có khả năng tạo động lực phát triển lâu dài, mạnh mẽ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, là một nguồn thu ngoại tệ, song, các quy định pháp luật hiện hành lại đối xử không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản trên thị trường bất động sản Việt Nam giống như các tổ chức, cá nhân trong nước.
Tuy nhiên vẫn tồn tại vướng mắc pháp lý liên quan đến vấn đề sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam như sau:
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được ghi nhận tại Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Như vậy theo quy định trên thì người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu "việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất".
Theo giải thích của các cơ quan chức năng tại một số địa phương thì bất động sản du lịch (như căn hộ khách sạn hay biệt thự nghỉ dưỡng...) không phải là nhà ở, không được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014. Do đó, khi đưa các sản phẩm này vào kinh doanh mua bán, chủ đầu tư phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2014; không được bán bất động sản du lịch cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua để làm cơ sở kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng. Các dự án bán trái phép cho người nước ngoài thì cơ quan quản lý Nhà nước đã yêu cầu chủ đầu tư phải chấm dứt, thanh lý hợp đồng mua bán với các cá nhân, tổ chức nước ngoài tại dự án.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay mới chỉ dừng lại ở việc cho người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng là một kênh thu hút vốn rất hiệu quả từ nước ngoài vào lại chưa có quy định dẫn đến một thực trạng là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiềm năng rất lớn nhưng chưa được khai thác một cách hiệu quả.
Việc e dè trong cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng có thể đến từ nhu cầu quản lý người nước ngoài khi cho phép họ mua bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật Nhà ở hiện nay đã có quy định cho người nước ngoài mua nhà ở 50 năm; quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại đến 70 năm cũng đã từng được ghi nhận tại Dự thảo Luật Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt, chính vì lẽ đó bất động sản nghỉ dưỡng cũng nên có quy định tương tự để xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng hơn đối với người nước ngoài.
Thứ hai, vướng mắc đối với bất động sản nhà ở, cụ thể là quy định về điều kiện thế chấp nhà ở sẵn có.
Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì các giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu) thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, các giao dịch thế chấp nhà ở (trừ nhà ở hình thành trong tương lai) thì phải có Giấy chứng nhận. Có nghĩa là, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, nhà ở sẵn có (nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng) nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện thế chấp.
Mặc dù có quy định trên, tuy nhiên ngày 23/06/2016, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, lại cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Quy định này dường như đã giúp tháo gỡ bế tắc cho người sở hữu nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong việc thế chấp nhà ở nhưng lại đang mâu thuẫn với những quy định nói trên tại Luật Nhà ở 2014.
Chính vì vậy không thể không băn khoăn rằng liệu hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình hành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư liên tịch này có bị tuyên vô hiệu do vi phạm Luật Nhà ở 2014 trong trường hợp có tranh chấp xảy ra hay không, nhất là khi Thông tư liên tịch có giá trị pháp lý thấp hơn luật.
Thứ ba, chưa có quy định về sử dụng quỹ bảo trì đối với tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Hiện nay, quy định đối với kinh phí bảo trì chung cư là 2% để đảm bảo việc duy trì chất lượng chung cư sau khi bàn giao cho ban quản trị. Việc huy động đóng góp vốn của cư dân khi không có quỹ để sữa chữa sẽ rất phức tạp, tuy nhiên nếu xảy ra trường hợp sử dụng hết quỹ bảo trì, pháp luật quy định về việc đóng thêm quỹ bảo trì nhưng không quy định rõ mức đóng cụ thể như thế nào.
Bên cạnh đó, đối với các tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp và phần văn phòng có thể tách riêng với phần dân cư thì chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ phân chia quỹ bảo trì đối với phần sở hữu chung giữa ban quản trị và khối văn phòng thương mại. Bên cạnh đó, những mâu thuẫn giữa chủ sở hữu phần văn phòng với cộng động cư dân trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt quỹ bảo trì cũng là vấn đề cần được quy định rõ ràng hơn.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2020
Những vướng mắc trên thị trường pháp lý như phân tích ở trên không còn là câu chuyện mới, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng đã rất nỗ lực để hoàn thiện khung pháp luật.
Cuối năm 2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để lấy ý kiến góp ý trong nhân dân. Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung 15 vấn đề của Luật Đất đai năm 2013 (Theo Nghị quyết số 57/2018/QH14 do Quốc hội khóa XIV ban hành thì Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 thuộc chương trình xây dựng luật năm 2019, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 8, được tổ chức vào tháng 10, 11 vừa rồi).
Tuy nhiên, vào tháng 3/2019, Chính phủ đã đề nghị rút Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 ra khỏi Chương trình năm 2019 do còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn và định hướng sửa đổi Luật, giao Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ sau năm 2020.
Như vậy, việc sửa đổi các văn bản pháp luật sao cho phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt khi điều chỉnh các loại hình bất động sản mới, nhằm xây dựng khung pháp lý đồng bộ, tạo sự ổn định, an toàn cho các giao dịch là không dễ dàng, và để giải quyết triệt để các tồn đọng trong năm 2020 thì quả thực là một nhiệm vụ khó khăn và chúng ta cũng không nên quá kỳ vọng vào nó.
Song, một điều chắc chắn là sẽ có các văn bản pháp luật mới được ban hành để điều chỉnh những vấn đề hiện tại chưa có sự điều chỉnh trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, như việc Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình condotel, resort villa, officetel; ban hành quy chế quản lý, vận hành officetel; quy chuẩn về nhà ở; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh condotel, resort villa; Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với condotel, resort villa và officetel.
