NHÀ Ở XÃ HỘI NHỎ LẺ, CHƯA ĐÁP ỨNG NHU CẦU
Phát biểu tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 14/7, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội - ông Nguyễn Mạnh Quyền cho biết, Hà Nội đã triển khai được 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020, chiếm khoảng 27,17% so với cả nước, đồng thời khoảng 4,14 triệu m2 sàn đang được triển khai.
Các khu nhà ở xã hội của Hà Nội được đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, gắn với phát triển đô thị, chỉnh trang đô thị và đầu tư với nhiều hình thức đa dạng từ các nguồn lực xã hội. Ngoài ra, Hà Nội còn triển khai nghiên cứu thí điểm mô hình khu nhà ở xã hội tập trung với quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ.
Song, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác phát triển, quản lý nhà ở xã hội ở Hà Nội vẫn còn những hạn chế. Cụ thể, diện tích sàn nhà ở xã hội đạt tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích sàn nhà ở đã phát triển trên địa bàn; tỷ lệ căn hộ cho thuê thấp, chiếm khoảng 16% tổng số căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành.
Mặt khác, các dự án nhà ở xã hội đang có quy mô nhỏ lẻ và tập trung chủ yếu tại một số quận nội thành, gây áp lực lớn cho hệ thống hạ tầng của khu vực. Trong khi giá nhà thương mại tăng cao thì việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của Hà Nội vẫn còn khá chậm khiến nguồn cung khan hiếm, chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân.
Ông Nguyễn Mạnh Quyền cho biết, có nhiều nguyên nhân dẫn đến những bất cập nêu trên. Thứ nhất, nguồn lực tài chính của thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế. Từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Một số dự án chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Nếu như chủ đầu tư chuyển hướng sang vay thương mại, chi phí xây dựng dự án sẽ rất lớn.
Mặt khác, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu.
Bên cạnh đó, cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành của pháp luật chưa đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Trong đó có yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội, được hướng dẫn ở Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.
Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, qua rà soát, giai đoạn sau năm 2020, Hà Nội đang có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, lên tới khoảng 6,8 triệu m2 sàn. Để đáp ứng nhu cầu nêu trên, Hà Nội đang chỉ đạo tập trung hoàn thành 19 dự án với khoảng 1,2 triệu m2 sàn nhà ở giai đoạn 2021 - 2025; tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai 38 dự án còn lại dự kiến hoàn thành giai đoạn sau năm 2025; triển khai 05 khu nhà ở độc lập và tiếp tục nghiên cứu triển khai các khu nhà ở xã hội khác.
Song, với những khó khăn đã nêu, việc đạt được các mục tiêu đề ra vẫn là một thách thức. Vì vậy, các chuyên gia đều thấy cần thiết phải có chính sách tháo gỡ vướng mắc cho các địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là với đô thị lớn có nhiều đặc thù như TP. Hà Nội.
ĐỀ XUẤT "CỞI TRÓI" CHO HÀ NỘI
Từ những phân tích trên, TP. Hà Nội đã đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.
Thứ nhất, nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về nhà ở xã hội (điều chỉnh Luật Thủ đô) như được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay thế ở vị trí khác.
Không phát triển nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời, triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; rà soát quy hoạch các khu công nghiệp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân.
Thứ hai, đa dạng hóa nguồn lực đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội phục vụ công nhân; ưu tiên bố trí quỹ đất, bố trí kinh phí từ nguồn tiền thu được từ quỹ 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm cả khu đô thị, khu chức năng đô thị) để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.
Thứ ba, cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật; đẩy nhanh cho vay ưu đãi để hỗ trợ nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở.
Thứ tư, cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ủng hộ đề xuất của Hà Nội, nhu cầu về nhà ở xã hội của nhân dân hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên, các chính sách cụ thể về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cần khéo léo, linh hoạt thay vì bắt buộc phải dành “quỹ đất 20%” với mọi dự án.
Theo các chuyên gia, đây là đề xuất hợp lý, trong bối cảnh các dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội và nhiều địa phương phát triển chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhiều gia đình có mức thu nhập thấp.
Cho ý kiến về vấn đề này, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản cho rằng, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đang có nhiều bất cập, khi đánh đồng tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội.
"Pháp luật nhà ở nên trao quyền quyết định bố trí quỹ đất, phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương gắn liền với công tác thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ", ông Đỉnh nhìn nhận.
Theo đó, mỗi địa phương căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội có toàn quyền và chịu trách nhiệm về việc sắp xếp, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch, chi ngân sách hỗ trợ phát triển. Bộ Xây dựng và các cơ quan Trung ương thay vì ấn định tất cả dự án phải dành “quỹ đất 20%” thì có thể thực hiện hậu kiểm việc tuân thủ và quy trách nhiệm cho các địa phương không hoàn thành mục tiêu.
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, thành công của chính sách nhà ở xã hội phải là thành công về mặt tổng thể: Địa phương đáp ứng đủ nhà ở xã hội theo nhu cầu của người dân, bao gồm bố trí tập trung tại các khu đô thị nhà ở xã hội; không nên và không cần thiết đánh giá thành công về cục bộ: Phải bố trí nhà ở xã hội rải rác ở mọi dự án khu đô thị.
Trao đổi với Reatimes, TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận, Phó Tổng thư ký Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, đề xuất chủ động bố trí quỹ đất 20% của Hà Nội rất đáng được xem xét, trong bối cảnh thành phố có những đặc thù riêng về quỹ đất và tính chất dự án.
Theo TS.KTS. Lê Thị Bích Thuận, quy định “quỹ đất 20%” phù hợp với những dự án vùng ven nơi có quỹ đất rộng, hay dự án có tính chất trung cấp, bình dân. Còn đối với dự án nhà ở thương mại, căn hộ cao cấp sẽ làm khó chủ đầu tư trong việc xây dựng.
Khi phát triển dự án cao cấp, đơn vị tư vấn phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng có tài chính tốt. Nếu buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ dẫn đến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án thiếu đồng bộ, kém mỹ quan, giảm thu hút khách hàng theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến. Một sản phẩm có thiết kế vừa bình dân vừa cao cấp là khó khả thi.
"Trong khi đó, người có thu nhập thấp không thể đáp ứng mức sống trong các khu đô thị cao cấp. Mặt khác, giá nhà ở xã hội tại các dự án cao cấp không thể “bình dân”, nhưng vẫn dẫn đến việc đầu cơ, mua đi bán lại do chênh lệch với giá nhà thương mại cùng khu vực. E rằng nhà ở xã hội sẽ không thể đến tay người cần", bà Thuận lý giải.
Mặt khác, Hà Nội đang khan hiếm quỹ đất lớn ở trung tâm hoặc gần trung tâm nên rất khó để dành ra một phần xây dựng nhà ở xã hội, nhất là trên những lô đất “kim cương”. Vậy nên, cơ bản Hà Nội có thể chuyển đổi quỹ 20% sang tiền mặt để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội hoặc xây dựng ở khu vực khác như đề xuất. Bản chất vẫn yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm với việc xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng việc “siết” này có tính khả thi, khi doanh nghiệp dễ thở và nhà đầu tư hào hứng tham gia hơn.
Đối với đề xuất không xây dựng nhà ở xã hội là nhà thấp tầng, TS.KTS. Lê Thị Bích Thuận cho rằng, cần phân loại đối tượng và tính chất, vị trí dự án. Nhà ở công vụ vẫn có thể áp dụng thấp tầng, còn nhà ở cho công nhân, viên chức, người có công có thể xây dựng cao tầng để giải quyết được vấn đề thiếu quỹ đất ở thành phố đông dân như Hà Nội.
Bên cạnh đó, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng thì việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp.
Bên cạnh đó, các chuyên gia đều ủng hộ đề xuất cho phép Hà Nội hình thành các dự án nhà ở xã hội chuyên biệt, quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Đây là tiền đề để chuyên môn hóa hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra những chủ đầu tư chuyên nghiệp, giúp giảm giá thành và thiết lập được những không gian sống phù hợp với cư dân.
Đồng thời, đề xuất cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân rất hợp lý, trong bối cảnh có quá nhiều rườm rà, vướng mắc trong các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng. Trong đó, có thể nghiên cứu miễn giảm thủ tục cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án nhà ở xã hội.
Theo các chuyên gia, phát triển nhà ở xã hội là mối quan tâm đặc biệt của toàn xã hội, nhất là với thành phố lớn như Hà Nội. Các đề xuất của lãnh đạo thành phố tại Hội nghị bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì vừa qua rất hợp lý và cần được xem xét thấu đáo. Chỉ khi linh hoạt, Hà Nội mới có bứt phá trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội nói chung./.
