Reatimes.vn

Vướng mắc định giá đất: Từ thu thuế bất động sản đến tiến độ cổ phần hóa DNNN đều chịu ảnh hưởng

Vướng mắc định giá đất: Từ thu thuế bất động sản đến tiến độ cổ phần hóa DNNN đều chịu ảnh hưởng

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến thất thu thuế trong kinh doanh bất động sản, chậm tiến độ cổ phần hóa và thoái vốn DNNN là do vướng mắc về đất đai liên quan đến việc xác định giá trị đất.
06:06, 16/05/2022

Thu thuế kinh doanh bất động sản, cổ phần hóa, thoái vốn DNNN kém hiệu quả

Tại các nước trên thế giới, nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50 - 90% tổng thu cho ngân sách địa phương. Nguồn thu này là nguồn lực chính cho phát triển, nhất là các đô thị. Mặt khác, thuế có liên quan đến đất đai không chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn là một công cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản, cũng như là một chính sách điều tiết phát triển đô thị. Đây là những công cụ hữu hiệu để điều chỉnh trong trường hợp sốt giá đất, chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm soát dòng người di cư tự phát vào các đô thị.

Để ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161/2021/QĐ-TTg về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản như thuế tài sản nhà ở.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và các cục thuế địa phương cũng đã có văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan phối hợp xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Tại Chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 vừa được Phó Thủ tướng Lê Minh Khái phê duyệt, Bộ Tài chính được đề nghị nghiên cứu “theo hướng tăng mức điều tiết với đất và bổ sung thu thuế với nhà” nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Tuy nhiên, số thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản mỗi năm chỉ hơn 10.000 tỷ đồng, chưa tương xứng so với giao dịch thực tế. 

Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, dư địa của nguồn thu ngân sách từ thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là rất lớn, song hiện nay vẫn chưa được thực hiện một cách triệt để nhất. Trong khi đó, việc thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ đóng góp nguồn thu cho Nhà nước, điều tiết thị trường bất động sản mà còn cho thấy thái độ tuân thủ và thực hiện quy định pháp luật của người dân.

Phát biểu tại Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM Thái Minh Giao cho biết, năm 2021 tình hình thu ngân sách từ đất đạt hơn 17.500 tỷ đồng chiếm 6,96%. Tình hình thu có sự chậm lại do hoạt động kinh doanh bất động sản bị chững trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp. Đến 4 tháng đầu năm 2022, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP.HCM có nhiều dấu hiệu khả quan khi đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Tuy nhiên, nếu việc thu thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản được thực hiện một cách hiệu quả, con số này sẽ có thể đạt mức cao hơn. 

Ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM (Ảnh: BTC)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, công tác triển khai thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản chưa được hiệu quả và còn nhiều bất cập trong thời gian vừa qua, khiến nguồn tiền thu được quá thấp so với số giao dịch được thực hiện trên thị trường. 

“Thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước mà còn tạo điều kiện cho giới đầu cơ thổi giá, gây sốt đất hay bong bóng bất động sản. Trầm trọng hơn là người thì sở hữu hai, ba tài sản bất động sản, người thì không có tài sản nào, nhu cầu ở thực của người có thu nhập thấp không được giải quyết”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Bên cạnh việc thất thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, trong buổi Hội thảo, các chuyên gia, nhà quản lý cũng nêu lên thực trạng chậm tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước. Theo đó, cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước là một hoạt động kinh tế giúp tăng nguồn thu ngân sách, cung cấp lượng sản phẩm mới cho thị trường bất động sản, song thời gian qua lại chưa đạt được kết quả đề ra. 

Ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho hay, lũy kế giai đoạn 2016 - 2020 cả nước đã có 180 doanh nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa, với tổng giá trị doanh nghiệp là 489.690 tỷ đồng, trong đó giá trị vốn Nhà nước là 233.792 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chỉ có 39/128 doanh nghiệp cổ phần hóa thuộc danh mục cổ phần hóa, đạt 30% kế hoạch cổ phần hóa giai đoạn 2017 - 2020. Số doanh nghiệp chưa hoàn thành cổ phần hóa trong năm 2020 là 89 doanh nghiệp.

Đến năm 2021, cũng chỉ có 3 doanh nghiệp cổ phần hóa nhưng lại không nằm trong danh sách 89 doanh nghiệp theo kế hoạch. Như vậy, doanh nghiệp cần cổ phần hóa trong năm 2021 vẫn còn nguyên 89 doanh nghiệp và nếu muốn hoàn thành kế hoạch cổ phần hóa mà Chính phủ đề ra, trung bình một ngày phải cổ phần hóa hơn 7 doanh nghiệp.

Với vai trò quan trọng của mình, việc kéo dài tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước sẽ hạn chế rất lớn sự phát triển nội tại doanh nghiệp cũng như thị trường, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển chung của nền kinh tế. 

Ảnh minh hoạ

Chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước so với giá đất thị trường 

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc thất thu thuế trong kinh doanh bất động sản cũng như chậm triển khai cổ phần hoá, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước là do phương án định giá đất còn nhiều vướng mắc, bất cập.

Ông Đặng Quyết Tiến phân tích, do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất: Giá Nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế: Bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất Nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định, phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

“Trên thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước so với giá đất thị trường. Việc xác định giá trị đất đai không chính xác đã gây thất thoát vốn Nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn. Theo Kiểm toán Nhà nước, kiểm toán giai đoạn 2016 - 2020 đã xác định tăng giá trị phần vốn Nhà nước tại các doanh nghiệp thêm gần 15.500 tỷ đồng. Trong đó, một phần lớn số tiền chưa được tính đúng tính đủ là từ đất đai”, ông Đặng Quyết Tiến cho biết.

Cũng theo ông Tiến, sai phạm trong xác định giá trị đất đai hiện nay diễn ra dưới nhiều hình thức. Đơn cử như cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định; hay một số doanh nghiệp Nhà nước không áp dụng đơn giá xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá trong việc định giá tài sản nhà cửa vật liệu kiến trúc; nhiều doanh nghiệp Nhà nước được giao quản lý sử dụng những địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng trong tiến trình cổ phần hóa, định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường; một số doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ thành các dự án nhà ở thương mại để thu lợi nhuận lớn…

Bên cạnh đó, khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp Nhà nước không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa. Vì vậy, vấn đề nóng nhất cần được quan tâm và giải quyết vẫn là tránh thất thoát tài sản Nhà nước từ đất đai.

“Những sai phạm, kẽ hở trên đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi; làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh lành mạnh của thị trường”, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) nhấn mạnh.

Ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính (Ảnh: BTC)

Bổ sung quan điểm, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM Thái Minh Giao cho rằng, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế). Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Chưa kể, hiện nay có nhiều trường hợp, người nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Người nộp thuế kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp gây thất thu ngân sách.

Có thể thấy, vướng mắc việc định giá đất, chênh lệch giá đất Nhà nước và giá đất thị trường có ảnh hưởng lớn đến nhiều chủ thể liên quan. Việc tháo gỡ vướng mắc, có giải pháp kịp thời ở thời điểm hiện tại sẽ khơi thông được nguồn lực đất đai, đóng góp đúng giá trị đất đai vào sự phát triển chung, tạo môi trường giao dịch lành mạnh và đảm bảo trách nhiệm của các bên tham gia./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP