Vượt “chướng ngại vật“ giải phóng mặt bằng,“đại lộ“ thuận lòng dân

Giải phóng mặt bằng đang là “chốt chặn” lớn đối với tiến độ của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, và việc triển khai tuyến đường Vành đai 4 cũng không ngoại lệ. Lời giải cho bài toán này, là gì? 

Nghị trường kỳ họp thứ 3, Quốc hội khoá XV đang thảo luận nhiều vấn đề nóng liên quan đến câu chuyện quy hoạch và chủ trương đầu tư một số dự án trọng điểm, trong đó có tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô. Tuyến Vành đai này được đánh giá lối thoát chiến lược đối với những tình huống khó khăn đột biến, đồng thời là tuyến giao thông huyết mạch quan trọng kết nối tới toàn vùng Bắc Bộ trong cả hiện tại và tương lai. Khi hình thành, tuyến đường sẽ tạo ra động lực tăng trưởng mới, góp phần phát triển thêm nhiều đô thị làm vệ tinh cho Thủ đô.

Tuy nhiên, không đợi đến khi Quốc hội bàn thảo mới tạo ra sức nóng, trên thực tế, thị trường bất động sản của những địa phương dự kiến có Vành đai 4 đi qua đã sôi động "đón sóng" từ trước đó. Chính vì thế, một trong thách thức "hao tâm tổn sức" nhất của đại dự án là khâu giải phóng mặt bằng khi giá đất ở những khu vực này đã lập một đỉnh mới.  

LÒNG DÂN THUẬN, ĐƯỜNG LỚN MỚI “THÔNG”

Những ngày này, trong cuộc trò chuyện của người dân xã Hạ Mỗ (huyện Đan Phượng), họ nhắc nhiều đến cụm từ "đường Vành đai 4". Dù chưa có thông tin chính thức từ chính quyền nhưng họ đã đọc trên báo chí, truyền thông về dự kiến tuyến đường này sẽ đi qua khu vực mình sinh sống.
"Chúng tôi chưa được thông báo về việc khi nào sẽ tiến hành đến bù, giải phóng mặt bằng tuyến đường Vành đài 4, vì thế có nhà nằm trên trục đường dự kiến Vành đai 4 đi qua, gần với UBND xã vẫn đang được xây dựng bình thường. Giá đất khu này đã tăng từ 1 - 2 năm trở lại đây khi có thông tin sẽ lên quận. Đến nay, giá đất đã lên đến 70 - 80 triệu đồng/m2. Và tôi nghĩ còn tiếp tục tăng cao nữa. Vì thế, nếu trong diện phải giải phóng mặt bằng, không biết Nhà nước sẽ bồi thường cho chúng tôi với mức giá bao nhiêu, trong khi nhà cửa vừa được xây mới khang trang ở vị trí đẹp thế này", anh N.H.Q, một người người dân xã Hạ Mỗ băn khoăn. 

Đường Vành đai 4 theo quy hoạch qua địa bàn huyện Đan Phượng, Hà Nội có chiều dài khoảng 4,3km, giao cắt với các đường Vạn Xuân, Hạ Mỗ - Tân Hội đoạn qua UBND xã Hạ Mỗ. Khoảng một tháng nay, nhiều nhà đầu tư đã và đang dạo quanh khu vực này để hỏi mua đất ở, đất nông nghiệp. Theo chia sẻ của người dân, giá đất đã rục rịch tăng từ cuối năm 2021. Khi việc triển khai tuyến đường Vành đai 4 được bàn luận nhiều hơn trong thời gian gần đây, nhu cầu đầu tư càng tăng lên, tại các vị trí đắc địa, giá đã đến 50 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với trước đây.

Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại xã Hồng Hà (huyện Đan Phượng), khi giá đất tại địa phương này được đánh giá là "tăng phi mã" trong những tháng đầu năm 2022 do thông tin quy hoạch cầu Hồng Hà nằm trên trục đường Vành đai 4. Theo quy hoạch, phía Nam cầu Hồng Hà sẽ nằm tại xã Hồng Hà (huyện Đan Phượng). Cầu sẽ giao cắt với đường Hồng Hà qua chùa Gia Lễ, nằm giữa trường THCS Liên Hồng và thôn Bồng Lai. 

Theo nhiều người dân, dù giá đất có dấu hiệu tăng cao, nhưng lượng giao dịch không nhiều. Đặc biệt là với những người dân có nhà hoặc đất nằm ở vị trí dự kiến thuộc quy hoạch trục đường Vành đai 4, dù có người trả giá cao, nhiều hộ không muốn bán, bởi họ còn chờ được tái định cư. Nếu bán nhà, thì không biết sẽ ở đâu trong bối cảnh giá đất đang tăng khắp mọi nơi. Tuy nhiên, vấn đề tái định cư cũng đang là một nỗi lo của họ. 

“Chúng tôi lo nhất là chỗ tái định cư bị bố trí ở tận đẩu tận đâu, cuộc sống làm ăn không được ổn định và thuận tiện như bây giờ”, anh L.V.H, một hộ dân có nhà nằm trên quy hoạch dự kiến tuyến đường Vành đai 4 bộc bạch.

Căn nhà của anh H. nằm ở mặt đường lớn thôn Nội Đồng, xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh, có diện tích 100m2, mặt bằng tầng 1 đang được vợ chồng anh sử dụng để kinh doanh sơn. Việc kinh doanh của gia đình đang ổn định nhờ vị trí thuận lợi nên anh H. băn khoăn và lo lắng khi gia đình có thể sẽ phải chuyển đến bắt đầu cuộc sống ở một khu vực mới mà chưa biết rõ sẽ là ở đâu. 

“Chúng tôi sẵn sàng đồng thuận để tuyến đường nhanh chóng triển khai, mang lại diện mạo khang trang hơn cho quê hương. Nhưng mong mỏi lớn nhất là chỗ tái định cư mới cũng phải tương đương với chỗ ở bây giờ. Còn giá đền bù chỉ mong được như giá thị trường để người dân không bị thiệt thòi và sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới”, anh H. bày tỏ.

Một số khu vực ở xã Nội Đồng nằm trên quy hoạch tuyến đường Vành đai 4 sẽ di dời, tái định cư

Theo tìm hiểu, khu vực thôn Nội Đồng nơi tuyến Vành đai 4 đi qua có khoảng 18 hộ dân thuộc diện tái định cư. Vào năm 2021, chính quyền đã từng họp các hộ dân để lấy ý kiến, tuy nhiên, đa phần các hộ dân đều mong được ở lại đây vì không muốn phải xáo trộn cuộc sống và lo lắng đủ điều do công tác giải phóng mặt bằng từ trước đến nay thường phát sinh những tiêu cực hay do công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, người dân bị rơi vào trạng thái lơ lửng "đi không được, ở không xong", phải chờ đợi mỏi mòn. 

Dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội dài 112,8km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn khó khăn lớn nhất của dự án trọng điểm quốc gia Vành đai 4 Vùng Thủ đô là công tác giải phóng mặt bằng.

Quy mô giải phóng mặt bằng cho dự án tương đối lớn, bao gồm 1.300ha cho 3 địa phương là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, tổng kinh phí 19.000 tỷ đồng. Ngoài bồi thường cho 14.500 hộ dân, Hà Nội phải tái định cư cho 2.200 hộ. Thành phố đã chuẩn bị 9 khu tái định cư quy mô 36ha.

Các chuyên gia đánh giá, công tác giải phóng mặt bằng là công tác phức tạp với nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông làm đội vốn, chậm tiến độ dự án. Và một khi dự án đã chậm tiến độ thì càng đội vốn, càng tắc nghẽn khó giải quyết. Một trong những nguyên nhân là do không tạo được sự đồng thuận với người dân trong việc đền bù, tái định cư.

“Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng, tác động trực tiếp đến việc triển khai các dự án, công trình. Qua thực tế, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại về đất đai là do những vướng mắc phát sinh liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Hầu hết các dự án đều có những vướng mắc nhất định trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bởi những khiếu kiện của người dân”, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp nhận định.

Theo phân tích của luật sư Đặng Văn Cường, bất cập lớn nhất khiến công tác giải phóng mặt bằng trở thành "chốt chặn" của các dự án hiện nay là quy định của Luật Đất đai về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi chưa phù hợp, chưa đảm bảo nên nhiều người dân không tự nguyện... Bên cạnh đó là các bất cập về giá đất và trình tự, thủ tục thiếu công khai, minh bạch,…

Lòng dân chưa thuận, đường lớn khó thông. Thực tế này xuất phát từ nhiều bất cập trong chính sách và cần sớm được nhìn nhận, sửa đổi để giải quyết các điểm nghẽn đang kéo lùi tiến độ của các dự án giao thông.

TIỀN BỒI THƯỜNG VÀ BÀI TOÁN TÁI ĐỊNH CƯ

Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, hiện vẫn còn tình trạng người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu dân cư mới cho những người có nhu cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhân dân.

Bên cạnh đó, một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.

“Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành nghề khác.

Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư”, luật sư Cường nhấn mạnh.

Ngoài ra, ở các địa phương khác nhau đặc biệt là các vùng giáp ranh (giữa các tỉnh) khi Nhà nước thu hồi đất, việc áp dụng pháp luật để giải quyết chính sách đối với người có đất bị thu hồi không thống nhất dẫn đến người dân ở các địa phương này có rất nhiều đơn thư khiếu nại vượt cấp hoặc có nhiều đơn khiếu nại về hành chính.

Cũng theo luật sư Cường, văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác định trường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù.

Mặt khác, việc thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế đã hành chính hóa các quan hệ thị trường đối với một “hàng hóa đặc biệt” là đất đai và “quyền sử dụng đất”, trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điều kiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư.

GIÁ ĐẤT ĐỀN BÙ ĐANG “THOÁT LY” KHỎI GIÁ THỊ TRƯỜNG

Liên quan đến những bất cập trong Luật Đất đai về giá đất, luật sư Đặng Văn Cường nhìn nhận, hiện nay phương pháp định giá đất vẫn mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai.

“Mặc dù điểm C khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc định giá đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay giá đất hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường, thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm.

Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Hiện nay chúng ta có nhiều phương pháp định giá đất nhưng phương pháp nào cũng còn hạn chế, bất cập dẫn tới việc thất thu ngân sách Nhà nước. Với mỗi phương pháp định giá khác nhau lại cho ra một mức giá khác nhau, điều này bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát, lãng phí sản đất đai”, luật sư Cường phân tích.

Thực tế cho thấy các vụ khiếu kiện của người dân về thu hồi đất chủ yếu xuất phát từ việc giá bồi thường, đền bù không tương xứng giá trị thửa đất của họ, giá nhà nước quá thấp so với giá thị trường. Người xưa thường nói “tấc đất tấc vàng”. Đất đai ngoài giá trị vật chất còn gắn liền với nhiều giá trị về tâm linh, văn hóa, tinh thần của người dân. Khi thu hồi mà không có phương án bồi thường thỏa đáng thì người dân sẽ không “vui vẻ” chấp nhận mà thậm chí còn chống đối, dẫn đến nhiều vụ án về đất đai kéo dài.

“Nếu không thể giải quyết triệt để về vấn đề định giá đất thì không thể chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài”, luật sư Cường khẳng định.

TẠO SỰ ĐỒNG THUẬN BẰNG CÁCH NÀO?

Để giải quyết những tình trạng bất cập nêu trên, theo luật sư Đặng Văn Cường, cần nghiên cứu sửa đổi các bất cập trong Luật Đất đai càng sớm càng tốt, tạo ra một khung pháp lý thống nhất, ổn định về đất đai; khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan.

Chính quyền địa phương cần thực hiện đúng trình tự, đảm bảo công khai, minh bạch các thủ tục, thông tin liên quan và tăng cường đối thoại trực tiếp nhằm tạo sự đồng thuận trong nhân dân.

Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng, mọi thông tin liên quan đến quy hoạch, cơ chế, chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư của tỉnh; diện tích đất, tài sản gắn liền với đất; phương án bồi thường giải phóng mặt của dự án… phải được niêm yết công khai và chuyển đến từng hộ dân có diện tích đất bị thu hồi. Các thông báo thu hồi đất, biên bản kiểm kê, phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư đều được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã/phường/thị trấn, nhà văn hóa thôn để người dân nắm được. Trong thời gian niêm yết công khai, Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng của quận/huyện tổ chức họp dân để lấy ý kiến của các hộ dân có đất phải thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, trên cơ sở đó, tổng hợp, đề xuất, điều chỉnh phương án bồi thường đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân.

Đặc biệt cần tăng cường đối thoại trực tiếp với các hộ dân có đất bị thu hồi để giải thích rõ về chính sách bồi thường, hỗ trợ hiện hành và nắm bắt những tâm tư, nguyện vọng của người dân.

“Giải phóng mặt bằng vốn là công việc khó khăn liên quan đến nhiều người và thường nảy sinh những vấn đề xã hội phức tạp. Muốn tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng đòi hỏi phải bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Theo tôi cần thiết phải ban hành luật riêng quy định thống nhất về bồi thường giải phóng mặt bằng, tránh sự chồng chéo bởi những văn bản luật khác. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cần được nghiên cứu, đánh giá, điều chỉnh phù hợp hơn với xu hướng phát triển và tình hình thực tiễn hiện nay”, luật sư Đặng Văn Cường khẳng định.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi bởi địa tô chênh lệch giữa giá đất để thu hồi đất với giá thị trường có thể chênh từ 50 - 700 lần.

“Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.

Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người dân. Phương án dịch chuyển đất đai phải quan tâm đến nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được nhận, giao đất và người đang sử dụng đất bị thu hồi đất. Làm sao để người dân nói “được Nhà nước thu hồi đất” chứ không phải là “bị Nhà nước thu hồi đất”. Tức là giá đất của người sử dụng đất được nhận về, được bồi thường phải khiến họ hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà Nhà nước thu hồi.

Chỉ khi nào Nhà nước nhận được tín hiệu từ người dân rằng là “tôi được Nhà nước thu hồi đất” và họ hài lòng với tài sản, nguồn tài chính, hỗ trợ tái định cư mà họ được thu nhận từ việc bồi thường thì lúc đó tiến độ giải phóng mặt bằng mới được đẩy nhanh”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định.

Đồng quan điểm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nhận định, muốn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, trước hết chính quyền địa phương cần có sự đổi mới về tư duy phát triển theo hướng cần có những đền bù thỏa đáng cho những người bị thiệt hại do mất đất. Theo đó, cần phải sử dụng một phương thức ổn định trong việc thu hồi đất, bồi thường tái định cư để phát triển hạ tầng. Người dân mất đất cũng cần được hưởng giá trị đất đai tăng thêm sau khi có dự án hạ tầng.

Phát biểu tại Tọa đàm “Kết nối giao thông vành đai liên vùng - động lực cho phát triển bứt phá”, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, công tác giải phóng mặt bằng cần áp dụng hình thức chỉ định thầu. Một là di dời các hạ tầng kỹ thuật tại khu vực cần phải giải phóng. Ở đây có hạ tầng về điện, nước, viễn thông… Hai là công tác tái định cư. Việc xây dựng khu tái định cư bắt buộc phải làm rất nhanh để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống. Nếu làm chậm công tác này, đất đã lấy của người dân rồi mà người dân vẫn chưa có nơi ở ổn định thì rất bất cập.

“Một số ý kiến cho rằng, dự án đường Vành đai 4 có quy mô giải phóng mặt bằng lớn, giá trị tiền nhiều nên bên cạnh việc kiến nghị cho phép chỉ định thầu trong giải phóng mặt bằng để rút ngắn tiến độ cũng cần chú trọng tới công tác điều hành, quản lý, chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng", Thứ trưởng Trần Quốc Phương khẳng định.

Rút kinh nghiệm từ việc triển khai ác dự án giao thông trọng điểm trước, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn khẳng định, chắc chắn việc giải phóng mặt bằng không được phép chia nhiều lần vì các thời kỳ bồi thường, hỗ trợ tái định cư khác nhau sẽ tạo ra hiệu ứng bất khả thi.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc giải phóng mặt bằng một lần sẽ giúp tránh được các khiếu kiện liên quan đến chênh lệch đền bù, sốt đất, đẩy giá dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, đội vốn, song vì thời gian thi công lên tới 7 năm nên cũng cần có phương án sử dụng nguồn lực đất đai đã thu hồi một cách hiệu quả, tránh lãng phí và tránh gây bức xúc trong dân.

Nói để thấy, giải phóng mặt bằng là khâu rất quan trọng, mang tính quyết định cho sự thành bại của các dự án, đặc biệt là dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Giải quyết được nút thắt này, mọi kỳ vọng về tương lai của Vùng Thủ đô khi có tuyến đường Vành đai 4 mới có thể được hiện thực hóa.

Tuy nhiên, bên cạnh giải phóng mặt bằng, vẫn còn một bài toán cần giải đó là phát triển đô thị ven tuyến đường Vành đai 4. Làm sao để khai thác triệt để nguồn lực đất đai, cân bằng chênh lệch địa tô, hướng đến phát triển một Thủ đô Xanh, thông minh, kết nối với các cực tăng trưởng mới để tạo thành chuỗi đô thị hài hòa bền vững?

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!