Chi phí bảo trì được xác định bằng dự toán
Từ ngày 01/11/2021, Thông tư số này sẽ có hiệu lực và thay thế Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/3/2017 của Bộ Xây dựng.
Thông tư quy định chi phí bảo trì công trình xây dựng được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí bảo trì công trình gồm: Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình, chi phí khác và chi phí quản lý bảo trì thuộc trách nhiệm chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.
Cụ thể, Dự toán chi phí bảo trì công trình được xác định như sau:
Thứ nhất, chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm quy định tại điểm a khoản 3 Điều 35 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình.
Thứ hai, chi phí sửa chữa công trình được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí sửa chữa công trình gồm chi phí sửa chữa phần xây dựng công trình, chi phí sửa chữa phần thiết bị công trình và một số chi phí khác có liên quan (nếu có).
Thứ ba, trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo quy định tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng.
Thứ tư, Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định như sau:
Chi phí sửa chữa được xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá sửa chữa công trình.
Trường hợp sửa chữa định kỳ công trình thì khối lượng các công tác sửa chữa được xác định căn cứ thiết kế sửa chữa, kế hoạch sửa chữa và quy trình bảo trì của công trình xây dựng được phê duyệt. Trường hợp sửa chữa đột xuất công trình thì khối lượng các công tác sửa chữa được xác định căn cứ tình trạng công trình thực tế cần sửa chữa, hồ sơ thiết kế sửa chữa và các yêu cầu khác có liên quan.
Đơn giá sửa chữa công trình được xác định từ định mức dự toán sửa chữa và giá các yếu tố chi phí hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.
Trường hợp đơn giá sửa chữa công trình được xác định từ định mức dự toán sửa chữa và giá các yếu tố chi phí, chi phí trực tiếp (chi phí vật liệu, nhân công, máy và thiết bị thi công) xác định theo quy định tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng. Chi phí gián tiếp xác định bằng 10% của chi phí trực tiếp. Thu nhập chịu thuế tính trước tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp trong đơn giá sửa chữa công trình.
Định mức tỷ lệ (%) thu nhập chịu thuế tính trước xác định theo hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng. Trường hợp đơn giá sửa chữa công trình xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện thì đơn giá có thể gồm các khoản mục chi phí gián tiếp và thu nhập chịu thuế tính trước.
Đồng thời, tổng hợp dự toán chi phí sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng theo hướng dẫn.
Thứ năm, trường hợp trong năm kế hoạch có chi phí sửa chữa đột xuất công trình thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định như sau:
Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo quy định tại khoản 4 Điều này.
Thứ sáu, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng xác định như sau:
Đối với các công việc tư vấn đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư ban hành định mức xây dựng thì chi phí thực hiện theo quy định tại Thông tư này.
Đối với các công việc tư vấn như: quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì; khảo sát phục vụ thiết kế sửa chữa, thí nghiệm phục vụ công tác tư vấn bảo trì công trình và một số công việc tư vấn khác đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì thực hiện theo quy định tại Thông tư này.
Đối với các công việc tư vấn như: Lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình (trường hợp chưa có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì; kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu; đánh giá định kỳ về an toàn của công trình trong quá trình vận hành, sử dụng và các công việc tư vấn áp dụng định mức đã được quy định nhưng không phù hợp thì xác định bằng lập dự toán.
Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư sửa chữa công trình thì chi phí tư vấn phục vụ sửa chữa xác định trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công trình.
Thứ bảy, chi phí khác theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 35 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc lập dự toán theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ tám, chi phí quản lý bảo trì thuộc trách nhiệm chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình xác định như sau:
Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì xác định bằng 3,5% tổng chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình và chi phí khác quy định tương ứng tại khoản 1, 2, 6 và 7 Điều này.
Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên có yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư sửa chữa công trình thì xác định bằng 3,5% tổng chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình và chi phí khác quy định tương ứng tại khoản 1, 6 và 7 Điều này.
Thứ chín, việc thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh chi phí bảo trì công trình xây dựng thực hiện theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều 35 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP.
Đảm bảo tính định hướng vào kiểm soát chi phí bảo trì
Tại Việt Nam, vấn đề bảo trì công trình xây dựng chưa thực sự được coi trọng. Hình ảnh của sự xuống cấp nhanh chóng, tình trạng chất lượng ở mức báo động của các khu chung cư là một minh chứng rõ ràng nhất cho thực trạng này. Để giải quyết vấn đề chi phí, tránh sự thụ động, chờ đợi vào nguồn vốn ngân sách, Thông tư khuyến khích các công trình sử dụng nguồn vốn khác để thực hiện bảo trì công trình xây dựng.
Điển hình như tại Khu tái định cư Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội) được thiết kế gồm 10 tòa nhà, đánh số từ N1 đến N10 và đưa vào sử dụng từ năm 2006, với mục đích phục vụ di dân để nhường đất cho các dự án công ích của thành phố.
Từng được chủ đầu tư hứa hẹn là nơi ở lý tưởng, đầy đủ những điều kiện thuận lợi để yên tâm “an cư lạc nghiệp”, thế nhưng từ năm 2011 cho đến nay, các tòa nhà khu tái định cư Đồng Tàu bắt đầu xuống cấp nghiêm trọng.
Trước thực trạng đó, UBND TP. Hà Nội đã nhiều lần gửi văn bản chỉ đạo Sở Xây dựng và UBND quận Hoàng Mai xử lý khắc phục tình trạng xuống cấp tại khu tái định cư Đồng Tầu.
Tuy nhiên, đại diện đơn vị quản lý khu tái định cư này là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã có biện pháp xử lý nhưng việc tu sửa, "chắp vá" theo kiểu đối phó, không có kế hoạch định kỳ, việc kiểm soát chi phí bảo trì còn nhiều kẽ hở đã không mang lại kết quả triệt để.
Để đảm bảo duy trì tuổi thọ, tránh sự xuống cấp của công trình thì công tác bảo trì công trình xây dựng là hết sức quan trọng. Tuy nhiên, ở nước ta, vấn đề sử dụng nguồn vốn từ đâu, xác định chi phí như thế nào để thực hiện công tác bảo trì ở nhiều nơi còn thực hiện lúng túng.
Theo các chuyên gia đánh giá, Thông tư hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng đã đảm bảo tính định hướng vào kiểm soát chi phí cho công tác bảo trì tại các công trình xây dựng. Từ đó, các chủ thể tham gia quá trình bảo trì có thể quản lý chặt chẽ nguồn vốn phục vụ cho công tác bảo trì ở tất cả các giai đoạn, từ khâu lập dự toán, thực hiện bảo trì và khai thác, sử dụng các giai đoạn tiếp theo của công trình.
