Xóa định kiến NOXH "giá rẻ, chất lượng kém", kiến tạo hệ sinh thái "sống xanh" bền vững

Thị trường lệch pha, NOXH chỉ mới đáp ứng 20% nhu cầu

Thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự lệch pha khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại thuộc về nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội. Khoảng cách này khiến bài toán an cư của đại bộ phận người dân, đặc biệt là lao động trẻ, người làm công ăn lương, người nhập cư đô thị hay các hộ gia đình mới, ngày càng trở nên khó khăn.

Thực tế cho thấy, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, khi cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân năm. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng là “lối ra” cho thị trường, nhưng nguồn cung lại chưa theo kịp nhu cầu. Theo chuyên gia, quỹ nhà ở xã hội hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế, cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng và kéo dài.

Không chỉ dừng lại ở bài toán cung - cầu, quá trình phát triển NOXH vẫn còn gặp nhiều rào cản về quỹ đất, thủ tục pháp lý, cơ chế tài chính và mức lợi nhuận hạn chế, khiến doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà tham gia. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối của thị trường.

Từ thực tế đó, tại talkshow “Xây dựng hệ sinh thái nhà ở xã hội bền vững”, TS. KTS. Nguyễn Cao Lãnh – Trưởng khoa Kiến trúc & Quy hoạch (Trường Đại học Xây dựng Hà Nội) cho rằng phát triển NOXH cần được tiếp cận như một hệ sinh thái tổng thể, thay vì những dự án đơn lẻ. “NOXH phải được coi là hạ tầng thiết yếu, cần có sự khớp nối đồng bộ giữa chính sách, quỹ đất, nguồn vốn và cộng đồng cư dân”, ông nhấn mạnh. 

Đồng thời, trong hệ sinh thái này, kiến trúc sư và nhà quy hoạch giữ vai trò kết nối các yếu tố con người, không gian, văn hóa và môi trường thành một chỉnh thể hài hòa. Chính tư duy thiết kế và quy hoạch sẽ quyết định việc NOXH được tích hợp vào cấu trúc đô thị, thay vì bị đẩy ra vùng ven thiếu hạ tầng, thiếu sinh kế, hay trở thành những “khu nhà thu nhập thấp” bị tách biệt.

Trong bối cảnh đó, việc xóa bỏ định kiến NOXH là nhà ở “giá rẻ, chất lượng kém” trở thành yêu cầu cấp thiết. NOXH cần được định vị lại không chỉ là giải pháp về chỗ ở, mà là không gian sống bền vững, đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài và hài hòa với quy hoạch đô thị.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh cho rằng cần có sự phối hợp dài hạn giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện khung pháp lý, chính sách đất đai, tài chính, thuế và tín dụng, đồng thời xác định rõ đối tượng thụ hưởng và tiêu chuẩn nhà ở. 

Chính quyền địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất, tích hợp nhà ở xã hội vào quy hoạch đô thị, hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội. Doanh nghiệp đảm nhiệm vai trò triển khai với việc ứng dụng tiêu chuẩn hóa, công nghệ và công nghiệp hóa xây dựng. Cộng đồng cư dân cũng cần được tham gia vào quá trình thiết kế, quản lý, vận hành, qua đó tạo vốn xã hội, hạn chế xuống cấp và giảm thiểu sự kỳ thị.

Kiến trúc xanh: Hướng đi cho NOXH bền vững, tiết kiệm

Trong bối cảnh bài toán chi phí luôn là rào cản lớn đối với phát triển nhà ở xã hội, kiến trúc xanh đang được nhìn nhận như một hướng đi khả thi nhằm cân bằng giữa hiệu quả đầu tư và chất lượng sống. Theo các chuyên gia, “xanh” trong NOXH không đồng nghĩa với việc gia tăng chi phí, mà nằm ở cách tiếp cận thiết kế và lựa chọn giải pháp phù hợp ngay từ đầu.

Thay vì phụ thuộc vào các công nghệ đắt đỏ, nhiều giải pháp có thể được triển khai với chi phí hợp lý như tối ưu thiết kế để tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên, giảm nhu cầu sử dụng điện năng; tổ chức không gian linh hoạt nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng; hay ứng dụng công nghệ như BIM để kiểm soát tiến độ, hạn chế rủi ro trong thi công.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn vật liệu cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính bền vững. Những vật liệu có độ bền cao, dễ lắp đặt và ít tốn kém trong bảo trì không chỉ giúp giảm chi phí vòng đời công trình mà còn nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân. Theo các chuyên gia, một công trình xanh cần được đánh giá trên toàn bộ vòng đời, từ thiết kế, sản xuất đến vận hành, thay vì chỉ nhìn vào chi phí đầu tư ban đầu.

Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, kiến trúc xanh hoàn toàn có thể được triển khai hiệu quả trong nhà ở xã hội. Điển hình như dự án Vivazz (Tây Ban Nha) với thiết kế hai hướng gió giúp thông gió tự nhiên, hay các mô hình như Tetris (Slovenia), Buchheimer Weg (Đức), Parkhill (Anh) với cách tổ chức không gian linh hoạt, tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Những mô hình này là những gợi mở hữu ích cho Việt Nam trong quá trình phát triển NOXH theo hướng bền vững.

Từ góc độ nhà phát triển dự án, ông Trần Công Tưởng – Tổng Giám đốc Công ty CP ĐTTM Thủ Đô (Tập đoàn Capital House) cho biết, việc theo đuổi các tiêu chuẩn “xanh” có thể khiến chi phí ban đầu gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh NOXH vốn chịu áp lực lớn về bài toán giá thành. Để dung hòa bài toán này, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận linh hoạt: Tối ưu thiết kế thông qua việc phân chia cơ cấu căn hộ hợp lý, phù hợp với nhu cầu từng địa phương, đồng thời nâng cao hiệu quả vận hành bằng việc chuẩn hóa và tối ưu hóa toàn bộ khâu quản lý dịch vụ.

Điểm nhất quán trong chiến lược của doanh nghiệp là đưa tiêu chuẩn công trình xanh vào phân khúc nhà ở xã hội, không coi đây là yếu tố “cộng thêm” mà là nền tảng phát triển. Xét về dài hạn, ông Trần Công Tưởng cho rằng, đây là lựa chọn mang tính trách nhiệm đối với xã hội và cư dân.

Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp đã đẩy mạnh ứng dụng các công cụ công nghệ trong thiết kế và triển khai dự án. Các tính năng ưu việt như AI Visualizer, phân tích hiệu suất năng lượng và mô phỏng bản sao kỹ thuật số (Digital Twins) giúp đội ngũ thiết kế kiểm soát sự phức tạp của toàn bộ vòng đời dự án. Nhờ sự hỗ trợ của nền tảng phần mềm, kiến trúc sư dễ dàng đưa ra quyết định chính xác ngay từ khâu ý tưởng, đóng vai trò đắc lực cho xu hướng thiết kế module, lắp ghép tiền chế và phân tích hiệu suất sinh thái của công trình.

Vật liệu thiết bị cần đảm bảo tính an toàn và độ bền cao

Trong bài toán phát triển nhà ở xã hội, việc tối ưu chi phí đầu tư không đồng nghĩa với việc hạ thấp tiêu chuẩn vật liệu và thiết bị. Ngược lại, đây chính là yếu tố cần được kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo an toàn và chất lượng sống lâu dài cho cư dân, tránh tình trạng nhà ở nhanh xuống cấp chỉ sau một thời gian đưa vào sử dụng. Vấn đề đặt ra là phải thay đổi cách tiếp cận, từ tư duy ngắn hạn sang tầm nhìn dài hạn, tính toán hiệu quả công trình trong vòng 20 - 30 năm, thậm chí 50 năm.

Vật liệu và thiết bị sử dụng trong NOXH chính vì thế, cần đáp ứng hai tiêu chí cốt lõi về độ bền và tính ổn định trong vận hành. Làm rõ hơn cách tiếp cận này, kiến trúc sư trưởng Gian Paolo Vitale - Chủ tịch Finenco Architects Việt Nam, Đại sứ thương hiệu HeleH - Italy cho rằng, phát triển nhà ở xã hội không nên đặt yếu tố "rẻ" lên trên hết mà cần ưu tiên lựa chọn những sản phẩm chất lượng với giá thành hợp lý.

Đặc biệt, với các hạng mục có tần suất sử dụng cao như hệ thống cửa, khóa, thiết bị điện nước…, yêu cầu về độ an toàn và tuổi thọ càng cần được đặt lên hàng đầu. Việc đầu tư đúng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro hỏng hóc, giảm chi phí thay thế và đảm bảo môi trường sống ổn định, lâu dài. Thực tế cho thấy, nhiều loại vật liệu và thiết bị được cung cấp trên thị trường hiện nay đã có thể đáp ứng yêu cầu này nhờ tiến bộ công nghệ mà nhà sản xuất áp dụng.

“Một vật liệu tốt không chỉ được đánh giá ở chi phí ban đầu hay yếu tố thẩm mỹ, mà phải bền bỉ, dễ lắp đặt và ít tốn kém khi bảo trì. Đồng thời, yếu tố ‘xanh’ cần được tích hợp ngay từ quy trình thiết kế, sản xuất. Đây mới chính là chìa khóa để đưa giải pháp xanh vào NOXH một cách thực chất”, ông Vitale chia sẻ./.