Xu hướng mới nổi trên thị trường bất động sản Việt Nam 2025

Báo cáo "Những xu hướng mới nổi trên thị trường bất động sản Việt Nam 2025" của Tập đoàn Indochina Capital (ICC) chỉ ra, việc lãi suất giảm đã tạo lực đẩy cho giao dịch tăng trưởng và khơi thông triển vọng M&A bất động sản Việt Nam. Theo đó, thị trường tín dụng đang phục hồi khi Ngân hàng Nhà nước nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng, ưu tiên cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội, đồng thời các ngân hàng thương mại đồng loạt hạ lãi suất cho vay về mức 7 - 9%.

Theo đó, khả năng tiếp cận vốn thuận lợi hơn đang tạo điều kiện cho bên mua chủ động săn tìm những quỹ đất có pháp lý minh bạch nhưng thiếu nguồn lực phát triển, hoặc trực tiếp mua lại cổ phần tại các dự án đang triển khai. Trong khi đó, theo Indochina Capital, không ít chủ đầu tư trong nước rơi vào tình thế bế tắc về vốn, chủ yếu do vướng mắc pháp lý đã buộc phải coi M&A như một giải pháp gián tiếp nhằm xoay vòng dòng tiền và duy trì sự tồn tại của dự án. 

Song song với đó, Indochina Capital cho biết, trong khi điều kiện tài chính toàn cầu vẫn thắt chặt do Fed duy trì chu kỳ tăng lãi suất, đẩy lãi suất Mỹ lên 5,5%, thì Việt Nam đã giữ lập trường nới lỏng từ giữa năm 2023. Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo các ngân hàng ổn định lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ nền kinh tế thực. Nhờ đó, tính đến tháng 8/2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,9% so với cùng kỳ. Chính phủ cũng nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm lên khoảng 16% để thúc đẩy đầu tư. 

Mặt bằng lãi suất cho vay trung bình trong nước hiện vẫn ở mức 7 - 9%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực, qua đó giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận vốn hơn. Những chính sách này đã tạo điều kiện cải thiện dòng vốn trong nước, đồng thời góp phần thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là các hoạt động M&A.

Ngoài việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn trong nước, thị trường Việt Nam còn ghi nhận xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn vào các loại tài sản kinh tế mới. Sự ổn định về tín dụng và lãi suất thấp đã tạo nền tảng vững chắc để các nhà đầu tư mở rộng sang các thị trường thay thế, phản ánh khẩu vị tìm kiếm cơ hội tăng trưởng cao từ chuyển đổi xã hội và công nghệ. Trong đó, trung tâm dữ liệu trở thành một trong những thị trường giao dịch sôi động nhất, được thúc đẩy bởi quá trình số hóa nhanh chóng và nhu cầu điện toán đám mây. Việt Nam ngày càng nổi bật như điểm đến cạnh tranh nhờ dân số trẻ, am hiểu công nghệ, dòng vốn FDI mạnh mẽ vào sản xuất công nghệ và năng lực năng lượng tái tạo. 

Cùng với đó, thị trường bất động sản cho thuê cũng ghi nhận tăng trưởng ổn định dài hạn, được thúc đẩy bởi đô thị hóa mạnh mẽ, sự gia tăng tầng lớp trung lưu và lực lượng chuyên gia nước ngoài. Hai hướng phát triển song song hạ tầng công nghệ số và bất động sản cho thuê đang mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam.

Bên cạnh sự hấp dẫn của các loại tài sản kinh tế mới, chi phí xây dựng có xu hướng gia tăng. Chi phí xây dựng và lao động gia tăng nhanh chóng do giá hàng hóa leo thang, gián đoạn chuỗi cung ứng và thiếu hụt nhân lực, gây trở ngại lớn cho các nhà phát triển. Điều này khiến nhiều dự án bị trì hoãn hoặc tạm dừng. Tuy nhiên, tại Việt Nam, chi phí xây dựng duy trì tương đối ổn định so với các quốc gia trong khu vực. Với chi phí nhân công và vật liệu chỉ tăng nhẹ, các nhà phát triển có nhiều lựa chọn hơn trong đấu thầu, giúp quản lý ngân sách hiệu quả. Sự ổn định này mang lại cho Việt Nam lợi thế cạnh tranh, khiến thị trường trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách giải ngân vốn trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang ở nhiều nơi khác.

Ngoài ra, Indochina Capital cho biết công nghiệp tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, trong khi bất động sản và công nghệ giữ vững vị thế quan trọng. Vị trí chiến lược, nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định cùng với các cải cách pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã góp phần củng cố điều kiện tín dụng và nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Riêng trong tháng 8, thị trường ghi nhận 18 thương vụ M&A với tổng giá trị 2,23 tỷ USD, trong đó lĩnh vực công nghiệp chiếm ưu thế vượt trội với 78 giao dịch, tương ứng 90% tổng số. 

Việt Nam đang ngày càng khẳng định vị thế là điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ lợi thế địa chiến lược khi vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông. Làn sóng đầu tư chiến lược từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, cùng sự nhập cuộc của nhiều quỹ lớn đến từ Mỹ và châu Âu, cho thấy sức hấp dẫn ngày càng lớn. Đặc biệt, xu hướng "Trung Quốc+1" đã trở thành động lực mạnh mẽ thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Chính phủ Việt Nam cũng đang đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư thông qua hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Có thể kể đến cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi, sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh) hay tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Những dự án này sẽ củng cố khả năng kết nối cả khu vực và quốc tế. Song song đó, cải cách hành chính và việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt về cho địa phương đã rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án. Dòng vốn ngoại đổ mạnh vào bất động sản công nghiệp không chỉ phản ánh xu hướng rõ rệt trên thị trường, mà còn trực tiếp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và làm sôi động thêm các hoạt động M&A trong phân khúc này.

Bên cạnh đó, phân khúc khách sạn cũng ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ. Từ đầu năm 2025 đến tháng 8, Việt Nam đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ 2024, với doanh thu du lịch dự kiến đạt 31,84 tỷ USD vào năm 2030. Những cải cách về thị thực, như kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày và Thị thực Vàng 10 năm, cùng các sự kiện quốc gia lớn diễn ra trong năm, đã tạo động lực đáng kể cho ngành. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, doanh thu từ du lịch trong 8 tháng đầu năm ước đạt 85,8 nghìn tỷ đồng, với tỷ lệ lấp đầy khách sạn trung bình toàn quốc đạt 59%. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68/NQ-CP đã thiết lập khung pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, tháo gỡ nút thắt, góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng bền vững cho thị trường.

Song song với sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường khách sạn, phân khúc nhà ở xã hội và chung cư cũng chứng kiến những bước tiến đáng kể, góp phần ổn định thị trường. Theo Bộ Xây dựng, tính đến 7 tháng đầu năm 2025, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 633.559 căn, trong đó 146 dự án đã hoàn thành, 124 dự án khởi công và 422 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Con số này đã đạt 59,6% mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2025. Sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, theo Indochina Capital không chỉ giúp giảm áp lực giá, đáp ứng nhu cầu của người dân thu nhập thấp và trung bình, mà còn kích thích hoạt động xây dựng, giải quyết tồn kho và trở thành đòn bẩy tháo gỡ khó khăn chung cho thị trường bất động sản.

Cùng với việc tăng nguồn cung và ổn định thị trường từ nhà ở xã hội và chung cư, kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư cũng đang dần quay trở lại mức cao. Khảo sát từ Indochina Capital cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư, các quỹ toàn cầu đặt mức kỳ vọng cao nhất, khoảng 20% mức chuẩn lợi nhuận, phản ánh sự tập trung vào các cơ hội tăng trưởng lớn và sẵn sàng chấp nhận rủi ro tại các thị trường mới nổi. Trong khi đó, các quỹ khu vực và nhà phát triển duy trì kỳ vọng vừa phải, khoảng 15%, cân bằng giữa lợi suất hấp dẫn và sự ổn định. Ngược lại, các nhà đầu tư tổ chức Nhật Bản thận trọng nhất, chỉ đặt kỳ vọng lợi nhuận cao ở mức 10%, ưu tiên các tài sản ít rủi ro và thu nhập ổn định. Những dữ liệu này cho thấy dòng vốn toàn cầu tiếp tục săn tìm cơ hội tăng trưởng tại Việt Nam, trong khi các nhà đầu tư khu vực và Nhật Bản vẫn duy trì chiến lược thận trọng hoặc phòng thủ.

Một xu thế nổi bật khác chính là AI, cuộc cách mạng bất động sản số. Theo đó, trí tuệ nhân tạo đang tái định hình cách ngành bất động sản phát triển và quản lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt ra khỏi mô hình truyền thống vốn dựa nhiều vào phán đoán cảm tính. AI cho phép phân tích dữ liệu lớn về hành vi khách hàng, từ đó xây dựng những dự án "may đo" theo từng nhóm đối tượng. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng đã tích hợp AI vào trung tâm điều hành để quản lý dân cư, giao thông, môi trường và hạ tầng, đây đều là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản. Trong phân khúc bất động sản công nghiệp, AI đặc biệt hữu ích cho việc quản lý năng lượng, an ninh và tối ưu vận hành. Không chỉ vậy, AI còn góp phần rút ngắn đáng kể thời gian giao dịch M&A toàn cầu, mở ra tiềm năng lớn cho Việt Nam. Tuy nhiên, để tận dụng trọn vẹn giá trị này, Việt Nam cần sớm xây dựng khung pháp lý rõ ràng về bảo mật và quyền riêng tư dữ liệu.

Song hành với sự nổi lên của AI, tính bền vững đã vươn lên trở thành ưu tiên hàng đầu. Xu hướng này đi cùng dòng vốn đầu tư theo định hướng ESG, tập trung vào các dự án xanh, khu công nghiệp hiện đại và nhà ở dành cho chuyên gia. Việt Nam đã công bố mục tiêu đạt phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050, trong khi hơn 85% trong số 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất đã và đang thực hiện hoặc chuẩn bị thực hiện các cam kết ESG. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 80/2024/NĐ-CP về cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA), tạo thêm động lực thúc đẩy phát triển năng lượng tái tạo. Dù vẫn tồn tại những thách thức như chênh lệch định giá hay thủ tục pháp lý phức tạp, tính bền vững ngày nay không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện tất yếu, góp phần củng cố sức hút của thị trường M&A Việt Nam trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.