Xu hướng và thực trạng phát triển khu công nghiệp - đô thị và dịch vụ

Sự phát triển của các khu công nghiệp đã và đang có những đóng góp tích cực vào thành tựu tăng trưởng và phát triển của Việt Nam. Nhiều khu công nghiệp thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, khơi dậy và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nước, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách và tạo việc làm…

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 7/2024, cả nước đã có 431 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích khoảng 132,3 nghìn ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 89,9 nghìn ha, trong đó có 301 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung cũng như các địa phương nói riêng.

Tính chung cả 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được phê duyệt đầu tư, khởi công như: Cụm công nghiệp Tiên Cường II quy mô 50ha (tại Hải Phòng); Cụm công nghiệp phía Đông Bắc quy mô 20ha (tại Thanh Hoá); Khu công nghiệp VSIP Lạng Sơn quy mô 599,76ha và Cụm công nghiệp Hồ Sơn 1 quy mô 73,76ha (tại Lạng Sơn); VSIP Hà Tĩnh quy mô 190,41ha (tại Hà Tĩnh); Cụm công nghiệp Đông Phú Yên quy mô 41ha (tại Hà Nội); Khu công nghiệp Việt Hàn mở rộng (tại Bắc Giang) quy mô 147,31ha, Khu công nghiệp Hiệp Thạnh - giai đoạn 1 (tại Bình Phước) quy mô 495,17ha; khu công nghiệp Sông Công II giai đoạn 2 (tại Thái Nguyên); …

Bộ Xây dựng cũng thống kê, công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm nay tại các khu công nghiệp trọng điểm miền Bắc đạt trên 80%, trong khi tại thị trường phía Nam, công suất cho thuê đạt khoảng 90%. Đối với thị trường nhà kho, xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp miền Bắc đạt khoảng 70% với nhà kho xây sẵn và 85% với nhà xưởng xây sẵn; tại khu vực phía Nam, tỷ lệ này lần lượt đạt khoảng 60% đối với nhà kho và 85% đối với nhà xưởng (báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng).

Giá cho thuê đất bình quân tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm nay tăng khoảng 5-8% so với cùng kỳ năm trước. Đối với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê cơ bản ổn định. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp phổ biến hiện nay là khoảng 3,5 - 5 USD/m2/tháng (khoảng 100 nghìn đồng), giá thuê cho cả chu kỳ thuê khoảng từ 135 - 185 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 1,3 triệu đồng).

Theo các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản hàng đầu, giới đầu tư ngày càng lạc quan về triển vọng tăng trưởng công nghiệp tại Việt Nam nhờ vào sự kết hợp giữa vị trí chiến lược, phát triển cơ sở hạ tầng và nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian công nghiệp, nhất là bất động sản công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh.

Bất chấp những thử thách với nhiều bất ổn kinh tế toàn cầu và thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục có nhiều điểm sáng và sẵn sàng cho sự tăng trưởng tích cực hơn nữa trong năm 2025.

Trong sự phát triển chung thị trường bất động sản công nghiệp, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đang nổi lên như là một trong các xu hướng nổi bật tại Việt Nam. Để cụ thể mục tiêu phát triển, những năm qua, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đã ban hành nhiều chính sách quản lý, định hướng phát triển mô hình này.

Khái niệm khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã xuất hiện và được công nhận một cách chính thức tại Việt Nam từ khi Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế ra đời. Tiếp theo, pháp lý về khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tiếp tục được kế thừa và hoàn thiện tại Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ ban hành thay thế Nghị định số 82 trên.

Tại Nghị định 82 của Chính phủ đã quy định Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu), được đầu tư xây dựng để đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ tối đa không vượt quá một phần ba (1/3) quy mô diện tích khu công nghiệp.

Nghị định 82 cũng xác định rất rõ chức năng của khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ và diện tích đất của các khu công nghiệp hiện có được phép chuyển đổi là: "Hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu). Diện tích khu đô thị - dịch vụ tối đa không vượt quá một phần ba diện tích khu công nghiệp".

Tiếp đó, tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP năm 2022 của Chính phủ Quy định về Quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghiệp" đã đề ra "phương hướng xây dựng, phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp, khu kinh tế; đầu tư hạ tầng, thành lập, hoạt động, chính sách phát triển và quản lý Nhà nước đối với khu công nghiệp, khu kinh tế". Trong đó, Chính phủ cũng quy định cụ thể về phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Cụ thể, mô hình này là sự kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, quy hoạch khu công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa.

Về ưu đãi đầu tư đối với khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ theo Nghị định 35, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phải hoạch toán độc lập các hoạt động sản xuất, kinh doanh của các khu chức năng.

Các khu chức năng được hưởng ưu đãi đầu tư về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, miễn giảm tiền thuê đất và các ưu đãi đầu tư khác theo quy định tương ứng với các loại khu chức năng tại pháp luật về thuế, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp của khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ được hưởng các ưu đãi đầu tư đối với khu công nghiệp theo quy định tại Nghị định 35 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh trong các khu chức năng khác của khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật tương ứng với các loại khu chức năng.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nếu được triển khai đồng bộ có thể đã là lời giải cho bài toán nhà ở xã hội, tiện nghi sinh hoạt và các tiện ích xã hội khác tại các khu công nghiệp. Bởi, đây là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, đảm bảo sự phát triển bền vững của khu công nghiệp; phát triển song song giữa khu sản xuất công nghiệp với Trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), Trung tâm ươm tạo doanh nghiệp, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí,… để tạo nên môi trường sống và làm việc tốt cho người lao động, chuyên gia công nghệ, chuyên gia kinh tế.

Mô hình phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công phải kể đến như: Khu kinh doanh quốc tế Songdo (Hàn Quốc), Khu hợp tác công nghiệp dịch vụ hiện đại Thâm Quyến (Hồng Kông), Dubai Industrial City (UAE) hay Jurong Innovation District (Singapore)…

Tại Việt Nam, những năm qua, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã được triển khai ở nhiều địa phương và đạt được những kết quả tích cực. Nhiều tỉnh phía Nam như Bình Dương, TP.HCM, Long An… đã và đang gặt hái được những kết quả tốt từ mô hình công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Phát biểu tại sự kiện "Bình Dương: Khởi động - Kết nối - Phát triển mới" diễn ra đầu năm 2023, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Võ Văn Minh cho biết, mô hình phát triển công nghiệp - đô thị - dịch vụ là một lựa chọn đặc sắc của Bình Dương, đóng vai trò chiến lược, nhằm nâng cấp hệ thống quy hoạch đô thị và hệ thống công nghiệp của tỉnh. Qua đó, biến phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư như trở thành đòn bẩy để củng cố và phát triển toàn diện về đô thị, kinh tế đô thị và đời sống văn hóa xã hội cho người dân. Đây chính là sự khác biệt, là nguyên nhân giúp Bình Dương có thể phát triển công nghiệp trên diện rộng toàn tỉnh, cũng đã như lan tỏa mô hình ra nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước.

Tại TP.HCM, các dự án khu công nghiệp kết hợp với các dự án đô thị và dịch vụ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển công nghiệp và đô thị, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân và đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp. Một số dự án nổi bật tại TP.HCM, như: Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Tân Bình; Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Hiệp Phước, nằm ở huyện Nhà Bè; Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ An Phú gồm các khu dân cư, trung tâm thương mại, các tiện ích dịch vụ khác, phục vụ cho cả cư dân và các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Hay tỉnh Long An, đã và đang phát triển nhiều dự án tích hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng. Tính đến tháng 8/2024, Long An có 8 khu công nghiệp kết hợp đô thị và dịch vụ. Các khu này đều được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ các cơ sở hạ tầng hiện đại như đường giao thông, hệ thống điện nước, nhà xưởng và kho bãi. Đặc biệt, khu công nghiệp này còn có các tiện ích như trường học, bệnh viện, ngân hàng và khu vui chơi giải trí cho cán bộ, công nhân viên và gia đình. Các khu công nghiệp kết hợp đô thị, dịch vụ gồm: Khu công nghiệp Long Hậu, Đức Hòa, Tân Đức, Mỹ Xuân A1, Xuyên Á, Long Định, Thạnh Phú, Long Cang.

Tại khu vực phía Bắc, tỉnh Quảng Ninh đã và đang triển khai một số dự án tích hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ như: Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Móng Cái; Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Vân Đồn; Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Cẩm Phả; Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Bắc Tiền Phong (TP Hạ Long); Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Uông Bí.

Bên cạnh đó, tỉnh Hưng Yên đang tích cực mở rộng và phát triển các dự án tích hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Dự án tiêu biểu trên địa bàn tỉnh này, như: Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Lý Thường Kiệt; Tổ hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ Kim Động - Đặng Lễ - Chính Nghĩa có quy mô lên đến 225ha; Khu nhà ở, dịch vụ, công nghiệp Phố Nối với diện tích quy hoạch là 688,94ha (trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê là 486ha.

Có thể thấy rằng, việc triển khai thực hiện mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ ở Việt Nam trong thời gian qua đã và đang mang lại nhiều hiệu quả trong quá trình phát triển, tạo ra cơ sở hạ tầng đồng bộ, nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh và chất lượng cuộc sống của cộng đồng dân cư. Phát triển kinh tế (thúc đẩy tiêu dùng, tăng doanh thu cho các doanh nghiệp) và giải quyết vấn đề xã hội (nhà ở, việc làm…) cho các địa phương và doanh nghiệp.

Ngoài ra, mô hình này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất mà còn hỗ trợ việc giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố đông dân cư, điều kiện nhà ở chật chội. Đồng thời, mô hình này còn thu hút và xúc tiến đầu công nghiệp ở quy mô toàn cầu (cả trong và ngoài nước), huy động được các đối tác, các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm triển khai các dự án.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại nhiều địa phương triển khai được hiệu quả. Trong đó, các nhà đầu tư mới phát triển được khu công nghiệp, nhưng phần đô thị - dịch vụ lại phát triển chậm, thiếu đồng bộ, chưa phát huy được yêu cầu quy hoạch tổng thể.

Khảo sát thực tế của Reatimes tại một số tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam… cho thấy, việc phát triển dự án mô hình này vẫn gặp nhiều khó khăn, chưa phát triển một cách đồng bộ, tổng thể.

Đơn cử, theo Quy hoạch tỉnh Bắc Giang được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đến 2030 có 29 khu công nghiệp, trong đó có quy hoạch 11 khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Thời điểm hiện tại tất cả 11 khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ mới chỉ trong giai đoạn lập quy hoạch.

Tại tỉnh Bắc Ninh, hiện tại có 16 khu công nghiệp trong đó đã có 12 khu công nghiệp đi vào hoạt động. Mặc dù tỉnh Bắc Ninh đã có quy hoạch cụ thể cho phát triển một số mô hình dự án khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, nhưng thực tế, tỉnh này mới có duy nhất dự án đầu tư, xây dựng, kinh doanh, phát triển hạ tầng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ VSIP Bắc Ninh thực hiện đúng quy hoạch của mô hình này. Còn khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Quế Võ III dù có được quy hoạch và triển khai nhiều năm, nhưng tới nay mới chỉ đưa vào hoạt động được phần khu công nghiệp, còn khu đô thị và dịch vụ vẫn chưa thể triển khai.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Nguyễn Xuân Tiến - Trưởng phòng Quản lý Quy hoạch và Xây dựng, Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang - cho biết, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phát triển khoảng 5 năm trở lại đây trên cả nước và ghi nhận một số địa phương đã phát triển thành công được mô hình này. Tuy nhiên, phải căn cứ vào tình hình thực tế tại mỗi khu công nghiệp và điều kiện phát triển của mỗi địa phương mới có thể đánh giá.

Bên cạnh đó, theo ông Tiến, việc phát triển mô hình này còn phụ thuộc vào đặc thù chức năng, nhiệm vụ cũng như quy hoạch của mỗi tỉnh thành. Tại tỉnh Bắc Giang, Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh được giao lập quy hoạch phân khu các khu công nghiệp và tham mưu trình cấp có thẩm chấp thuận chủ trương đầu tư các khu công nghiệp theo quy hoạch tỉnh. Về vấn đề quy hoạch các khu đô thị - dịch vụ thì được giao cho các địa phương lập quy hoạch theo quy định.

Cũng theo ông Tiến, các quy trình triển khai chỉ có thể đánh giá được khi một khu công nghiệp đi vào hoạt động ổn định tính theo tỷ lệ lấp đầy. Chứ hiện tại rất nhiều khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Giang mới đến giai đoạn quy hoạch đầu tư hạ tầng, chưa phát sinh nhà đầu tư, chưa phát sinh lao động nên không thể có phương án triển khai.

Cũng đánh giá về phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, đại diện Ban quản lý các khu công nghiệp Bắc Ninh cho rằng, mô hình dự án khu công nghiệp có dự án đô thị - dịch vụ vốn là một loại hình khu công nghiệp phát triển tích hợp và mang lại nhiều lợi thế. Có nhiều lợi thế trong việc triển khai thực hiện mô hình dự án kết hợp khu công nghiệp với khu đô thị và dịch vụ, tuy nhiên Bắc Ninh cũng phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, trong quy hoạch và quản lý đô thị. Do đó, việc quy hoạch và quản lý khu vực kết hợp giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ và kỹ lưỡng, để tránh xung đột về sử dụng đất và phát triển không đồng bộ. Nhưng điều quan trọng nhất là đối tượng cần cung cấp dịch vụ nhiều nhất là người lao động nhưng với thu nhập bình quân hiện tại thì điều đó là không thể.

Theo vị đại diện trên, tại tỉnh Bắc Ninh hiện có dự án đầu tư, xây dựng, kinh doanh, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Nhưng với giá bán trung bình đất tại đây từ 40 triệu đồng/m2 so với thu nhập trung bình của người lao động tại đây 8,5 triệu đồng/m2 thì phải rất lâu mới có thể nghĩ tới.

Còn theo một đại diện của khu công nghiệp Quang Châu tỉnh Bắc Giang, mô hình khu công nghiệp tại Bắc Giang đã hơn 20 năm, nhưng mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ thì mới chỉ có chủ trương khoảng vài năm trở lại đây. Thực tế thì tỉnh Bắc Giang hiện nay chưa có khu công nghiệp nào đáp ứng được theo tiêu chuẩn của mô hình này. Bên phía doanh nghiệp cũng tham khảo qua mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại các địa phương khác nhưng nhận thấy thực chất để triển khai được như thế phải có thêm quỹ đất và vẫn đề quan trọng nhất đó chính là nguồn vốn.

"Để có thể phát triển được một mô hình như thế không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực kinh tế để triển khai. Còn chưa kể đến những khó khăn như thủ tục giấy tờ pháp lý liên quan đến rất nhiều bộ ban ngành và vấn đề giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch triển khai, và quy hoạch cơ sở hạ tầng…", vị đại diện khu công nghiệp Quang Châu nói.

Như vậy, có thể thấy tại các tỉnh, thành phố đã có khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có lợi thế về cơ sở hạ tầng phát triển, đã được đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, bao gồm đường bộ, đường sắt và cảng. Cơ sở hạ tầng phát triển đã hỗ trợ cho việc di chuyển của người lao động và hàng hóa, giảm chi phí logistics cho các doanh nghiệp tại các tỉnh, thành phố nói trên. Các chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư, như: chính sách ưu đãi thuế, hỗ trợ tài chính và cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án, tạo lợi thế về môi trường đầu tư ổn định. Tuy nhiên để có thể phát triển được mô hình này trong tương lai vẫn còn nhiều những khó khăn, bất cập đòi hỏi sự chung tay của chính quyền và doanh nghiệp.