Những nhận định này được đưa ra trong bối cảnh Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được cấp tập xem xét, tiếp thu, điều chỉnh để đưa ra bàn thảo và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV khai mạc ngày 23/10 tới đây.
Việc quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều bất cập
Tại Hội thảo “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán nhà ước” ngày 18/10, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Hà Thị Mỹ Dung đánh giá, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai luôn là những vấn đề “nóng”, nhất là những bất cập, hạn chế trong việc quản lý, sử dụng đất đai.
Trước hết, chúng ta chưa tạo dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế. Hai là, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tính ổn định lâu dài.
Ba là, việc thu hồi đất khi chưa đảm bảo các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường. Đặc biệt, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập.
Đây cũng là những vấn đề ông Mai Trọng Thái, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề cập, dựa trên thực tế ở địa phương.
Cụ thể, các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư với Luật Nhà ở chưa thống nhất, dẫn đến ách tắc trong việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại. Chúng ta cũng chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, do người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc yêu cầu giá cao…
Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua tại 2 kỳ họp khác nhau đối với dự án thu hồi đất có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng tối thiểu lên đến 6 tháng.
Đối với chính sách thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, các dự án thuộc đối tượng được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai trước Luật Đất đai 2013 (nhưng chưa hoàn thành GPMB) được chuyển tiếp thực hiện nhưng không thuộc đối tượng thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013; không có quy định cho phép tiếp tục thực hiện thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại chưa hoàn thành GPMB. Nhà đầu tư phải thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này.
Như vậy, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo hai cách đối với một dự án đầu tư; người dân không đồng thuận, khiến dự án kéo dài, chậm tiến độ.
Hay việc áp dụng giá đất ở để xác định đơn giá thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp đã chuyển sang tự chủ tài chính theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là không phù hợp.
Thừa nhận những bất cập trong vấn đề định giá đất, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất, nhất là khi cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất chưa cụ thể, dẫn đến địa phương lúng túng khi lựa chọn.
“Nếu đất dưới 30 tỷ đồng, áp dụng phương pháp hệ số K; còn trên 30 tỷ đồng, áp dụng theo 4 phương pháp. Tuy nhiên, cùng tuyến đường nhưng giá đất có kết quả khác nhau do áp dụng phương pháp định giá đất khác nhau. Chưa kể dự án khi thay đổi quy hoạch phải xác định tài chính bổ sung”, ông Chính nêu thực trạng.
Đáng quan ngại là tình trạng khó, chậm, thậm chí không lựa chọn được đơn vị tư vấn định giá đất (do việc này phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu), làm chậm tiến độ định giá đất, dự án kéo dài vì không thể tính tiền sử dụng đất.
Không nên định giá đất “theo đuôi” thị trường
Từ những vướng mắc đã nêu, ông Đào Trung Chính cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất, sẽ tạo nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả.
Cụ thể, Dự thảo quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…
Đồng thời, làm rõ thông tin đầu vào, đảm bảo giá đất thực tế được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã công chứng; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến; nếu chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.
Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể, UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Bên cạnh đó, để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư, Dự thảo Luật cũng quy định giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá tỷ lệ nhất định do luật định hoặc Chính phủ quy định so với chu kỳ trước đó.
Góp ý về vấn đề định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI, Nhà nước cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường, không nên định giá đất “theo đuôi” thị trường.
Đồng thời, đề nghị chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “hợp tình, hợp lý”, để doanh nghiệp và người dân có số tiền “dôi dư”, sử dụng đầu tư hoặc để tiêu dùng, góp phần kích thích, tăng tổng cầu đầu tư, tổng cầu tiêu dùng.
Cũng tại Hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính Phạm Văn Bình thông tin, để nâng cao chất lượng tư vấn xác định giá đất, Bộ Tài chính đang hoàn thiện hệ thống về chuẩn mực thẩm định giá, dự kiến trước 1/7/2024 sẽ thay đổi toàn bộ hệ thống chuẩn mực này.
