Yếu tố quyết định hiệu quả lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới

Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh tái cấu trúc cho năm 2025

Bước vào năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực đẩy mạnh triển khai các chiến lược tái cơ cấu, tập trung hoàn thiện pháp lý cho các dự án hiện hữu, đồng thời khẩn trương khởi động những dự án mới nhằm thích nghi với những biến động và thách thức của thị trường. Sau giai đoạn khủng hoảng kể từ giữa năm 2022, nhiều doanh nghiệp nhận thức rõ rằng việc tái cơ cấu không chỉ là yếu tố sống còn, mà còn là tiền đề để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới của ngành. 

Đơn cử như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), với quyết tâm cơ cấu lại nguồn lực tài chính, giảm dư nợ trái phiếu, gần đây, doanh nghiệp này đã trả sạch nợ trái phiếu. CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã đạt được bước ngoặt quan trọng khi hoàn toàn thanh toán nợ trái phiếu, thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc tái cơ cấu nguồn lực tài chính. Theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, từ nay đến năm 2027, công ty dự kiến sẽ triển khai liên tục ít nhất 6 dự án lớn nhằm tái định hình hoạt động kinh doanh và mở rộng danh mục đầu tư.

Được biết, trước đó Phát Đạt đã bán một loạt tài sản như CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt, CTCP Địa ốc Hòa Bình và CTCP Đầu tư Bất động sản BIDICI. Theo ông Đạt, việc "xốc lại hành trang" đầu tư kinh doanh là yếu tố then chốt để công ty gia tăng nội lực và tập trung vào các dự án có tiềm năng sinh lời cao, đồng thời giảm bớt áp lực tài chính từ dư nợ trái phiếu.

Ngoài tài chính, chiến lược phát triển dự án cũng được các doanh nghiệp điều chỉnh nhằm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã:DXG) cho biết, từ năm 2025 công ty sẽ có những thay đổi mang tính chiến lược về kế hoạch kinh doanh, phát triển dự án cũng như bộ máy nhân sự. Theo đó, các dự án đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn 2025 - 2026 sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình khá, phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình ngày càng gia tăng. Đất Xanh kỳ vọng, việc nắm bắt đúng xu hướng sẽ giúp công ty đạt được những kết quả kinh doanh đột phá, đồng thời khẳng định vị thế vững chắc trong ngành bất động sản.

Từng đối mặt với "cơn bão" khủng hoảng của thị trường bất động sản từ cuối năm 2022, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL) đã trải qua một giai đoạn đầy thách thức khi chịu ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, sau giai đoạn kiên trì tái cơ cấu toàn diện, đến thời điểm hiện tại Novaland đã dần lấy lại thế cân bằng và bước vào giai đoạn hồi phục. 3 dự án trọng điểm của Novaland, gồm NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City đang có những chuyển biến tích cực. Những "nút thắt" về pháp lý đã và được tháo gỡ, tích cực, tạo điều kiện để các dự án này đẩy nhanh tiến độ thi công. 

Những động thái trên cho thấy sự chủ động và quyết tâm của các doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc và thích ứng với điều kiện thị trường mới, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.

Cần có chiến lược điều hành linh hoạt để thích ứng với bối cảnh mới

Có thể khẳng định, những động thái quyết liệt của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua là minh chứng rõ nét cho sự chủ động và quyết tâm thích ứng với bối cảnh thị trường đầy biến động. Từ việc cơ cấu lại nguồn lực tài chính, tập trung vào các phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường, đến việc đẩy nhanh tiến độ pháp lý và thi công các dự án trọng điểm, các doanh nghiệp đang nỗ lực tìm kiếm cơ hội trong thách thức. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong chu kỳ mới, bên cạnh những cơ hội, thị trường bất động sản tiếp tục đối diện với nhiều thách thức và biến động. Trong bối cảnh đó, yếu tố quyết định hiệu quả lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ không chỉ phụ thuộc vào quy mô dự án hay khả năng quản lý chi phí mà còn bao gồm nhiều yếu tố chiến lược khác. Những doanh nghiệp có thể tối ưu hóa các yếu tố này sẽ có lợi thế lớn trong việc duy trì và tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, trong bối cảnh tài chính vẫn còn nhiều khó khăn và thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, các doanh nghiệp cần có chiến lược điều hành linh hoạt để thích ứng với bối cảnh mới. 

"Các doanh nghiệp bất động sản không chỉ dựa vào một giải pháp duy nhất mà phải kết hợp nhiều phương án, từ thương lượng với chủ nợ, tái cấu trúc nợ đến việc tìm kiếm các nhà đầu tư chiến lược, nhằm đảm bảo dòng tiền luôn ổn định trong giai đoạn thách thức này", TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận

Đặc biệt, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, quá trình tái cấu trúc tài chính đòi hỏi sự thận trọng trong việc chọn lọc tài sản để thanh lý. Doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tài sản bán ra không chỉ đáp ứng nhu cầu cấp bách về tài chính mà còn tránh gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh lâu dài. Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì nguồn lực phát triển bền vững mà còn củng cố niềm tin từ phía nhà đầu tư và đối tác.

"Đây là thời điểm các doanh nghiệp tái định vị chiến lược hiệu quả, đảm bảo cân bằng giữa ngắn hạn và dài hạn để vượt qua khó khăn hiện tại và sẵn sàng nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục", ông Hiển nói.

Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng cho rằng, để duy trì sức cạnh tranh, các doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng thích nghi với các điều kiện của chu kỳ thị trường mới, tập trung tối ưu hóa nguồn lực và xây dựng chiến lược phát triển phù hợp với bối cảnh hiện tại.

"Tính sẵn sàng và giá vốn của quỹ đất sẽ đóng vai trò then chốt trong việc quyết định hiệu quả lợi nhuận của các dự án bất động sản trong năm 2025 và những năm tới", VCBS cho biết.

Theo nhận định của VCBS, mặt bằng đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án tại hầu hết các địa phương đã bị đẩy cao kể từ giữa năm 2024. Điều này có nguy cơ làm phá vỡ phương án tài chính mà doanh nghiệp đã sử dụng để xây dựng đơn giá bán và đạt được thỏa thuận với các đơn vị cấp tín dụng trước đó.

Bên cạnh đó, việc nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng gấp nhiều lần so với trước đây có thể dẫn đến hiệu ứng tăng giá đất thổ cư chuyển nhượng trong khu vực, vốn là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng để xác định đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án. Hiện tượng này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn gia tăng áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn giải phóng mặt bằng – giai đoạn mà các doanh nghiệp thường không thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng hỗ trợ.

Theo VCBS, 2 vấn đề trên có thể gây khó khăn đáng kể cho các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn phát triển quỹ đất; quy hoạch dự án tại các khu vực thị trường chưa khởi sắc khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chuyển áp lực gia tăng chi phí vào giá bán. Bên cạnh đó, với những dự án đã nhận đặt cọc hoặc đang kinh doanh theo đơn giá bán cũ, doanh nghiệp có nguy cơ vỡ phương án tài chính nếu không thể thương lượng lại với khách hàng.

Ngược lại, với các doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất sạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế lớn về giá thành và hiệu quả lợi nhuận trong vài năm tới.

Về dài hạn, VCBS cho rằng các doanh nghiệp có khả năng thích nghi với những quy định và điều kiện mới của thị trường sẽ có cơ hội bứt phá trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Để đạt được điều này, các chủ đầu tư cần chuyên nghiệp hóa các hoạt động phát triển và kinh doanh, đồng thời tạo ra giá trị gia tăng cho quỹ đất dự án, trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất đang được điều chỉnh sát với giá thị trường.

Đối với các doanh nghiệp nhỏ và hạn chế về nguồn lực tài chính, VCBS khuyến nghị nên tìm kiếm cơ hội hợp tác và liên doanh để tạo ra các đơn vị lớn mạnh hơn. Việc tham gia đồng phát triển hoặc đóng vai trò nhà đầu tư thứ cấp trong các khu đô thị của những doanh nghiệp lớn cũng là giải pháp khả thi, giúp các doanh nghiệp nhỏ tận dụng được lợi thế từ quy mô và nguồn lực của các đối tác lớn hơn./.