Thực tế, việc ban hành các văn bản về điều kiện huy động vốn nói chung và điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, ở mỗi địa phương, không thống nhất mẫu văn bản chung. Tại dự án Sophia Center, thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, ngày 17/6/2021, Sở Xây dựng ban hành văn bản số 1147/SXD-QLN, khiến nhiều người nhầm lẫn đây là văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, văn bản số 1147/SXD-QLN, ngày 17/6/2021, về việc huy động vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thuộc dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia, của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, không phải là văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc ký hợp đồng mua bán khi chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai là hành vi sai phạm, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Để dễ dàng phân biệt giữa văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán và đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng có thể tham khảo 3 văn bản: Văn bản số 2557/TB-SXD, ngày 18/11/2021 (Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, thuê mua thuộc Dự án Khu đô thị mới Phú Cường - Khu nhà ở Biệt thự BT31); văn bản số 1147/SXD-QLN, ngày 17/6/2021 (Về việc huy động vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thuộc Dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia); văn bản số 1003/SXD-QLN, ngày 2/6/2021 (Về việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thuộc Dự án Khu đô thị Phú Cường, phần đầu tư xây dựng dãy nhà phố thương mại tại Lô P34, P42, đường 3/2 phần còn lại).
Về nội dung, dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản của Sở Xây dựng ghi rõ: “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán…”. Còn dự án đủ điều kiện huy động vốn thì không có nội dung nào nêu “đủ điều kiện được bán…”. Đây là cách phân biệt đơn giản nhất, để người mua nhà tránh nhầm lẫn về điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Được biết, tại Dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia, khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ Sophia Center từ tháng 6/2021, nhưng vẫn chưa nhận được hóa đơn GTGT cho các đợt thanh toán và văn bản chứng minh dự án đã nộp tiền sử dụng đất.
Theo luật sư Phượng, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm: Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...
Nếu chủ đầu tư không cung cấp đủ thông tin, khách hàng có thể liên hệ cơ quan chức năng để phản ánh và đề nghị xử lý theo quy định.
Được biết, theo quy định tại Điểm đ, Khoản 4, Điều 58, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi “Huy động vốn không đúng quy định” bị phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định.
Liên quan đến việc ký hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện, mới đây, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt chủ đầu tư một dự án ở quận Tân Phú, đồng thời buộc doanh nghiệp này hoàn tiền cho khách hàng.
Cụ thể, tại Quyết định xử phạt số 1426/QĐ-XPHC ngày 13/4/2023, UBND TP.HCM cho biết, chủ đầu tư dự án C.City đã vi phạm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5, thuộc dự án khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng (thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 40, tại phường Kỳ Sơn, quận Tân Phú, TP.HCM) khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo khoản 4, điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ, UBND TP.HCM đã quyết định xử phạt chủ đầu tư dự án Celadon City 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án C.City phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định. Thời gian thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục do công ty này tự chi trả.
