Vấn đề trên đã gây khó khăn cho ông T, người đã HĐMB căn hộ với Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang, khi ông này muốn chuyển nhượng căn hộ, nhưng không cung cấp được giấy tờ pháp lý cho người mua yên tâm giao dịch.
Trao đổi với Reatimes về tình huống này, qua phân tích hồ sơ liên quan, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, văn bản số 1147/SXD-QLN, ngày 17/6/2021, về việc huy động vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thuộc dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia, của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, không phải là văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc ký hợp đồng mua bán khi chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai là hành vi sai phạm, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng mà chỉ xuất phiếu thu, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT) theo quy định cũng là hành vi vi phạm pháp luật về Thuế.
Theo quy định hiện hành, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Nếu dự án chưa tính được tiền sử dụng đất thì chưa đủ thông tin để tính thuế.
Cũng theo luật sư Phượng, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm: Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...
Nếu chủ đầu tư không cung cấp đủ thông tin, khách hàng có thể liên hệ cơ quan chức năng để phản ánh và đề nghị xử lý theo quy định
Liên quan đến việc ký hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện, mới đây, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt chủ đầu tư một dự án ở quận Tân Phú, đồng thời buộc doanh nghiệp này hoàn tiền cho khách hàng.
Cụ thể, tại Quyết định xử phạt số 1426/QĐ-XPHC ngày 13/4/2023, UBND TP.HCM cho biết, chủ đầu tư dự án C.City đã vi phạm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5, thuộc dự án khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng (thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 40, tại phường Kỳ Sơn, quận Tân Phú, TP.HCM) khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo khoản 4, điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ, UBND TP.HCM đã quyết định xử phạt chủ đầu tư dự án Celadon City 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án C.City phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định. Thời gian thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục do công ty này tự chi trả.
Văn bản gây nhầm lẫn của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang
Trước đó, ngày 17/6/2021, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang có văn bản số 1147/SXD-QLN, về việc huy động vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thuộc dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia. Theo văn bản này, Sở Xây dựng thống nhất 282 căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia, của Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang đủ điều kiện huy động vốn theo quy định.
Bên cạnh đó, Sở Xây dựng đề nghị chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng quy định tại Điều 55 và Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật hiện hành.
Với văn bản này người mua căn hộ rất dễ nhầm tưởng Sở Xây dựng đã đồng ý cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Tuy nhiên, phân tích kỹ thì Sở Xây dựng chỉ xác nhận cho chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn theo quy định, còn huy động vốn bằng hình thức nào thì cơ quan này không nói(!).
Về việc huy động vốn của chủ đầu tư, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, hướng dẫn Luật Nhà ở, đã quy định tại Điều 19: “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.
Theo đó, các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở như sau:
“2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Như vậy, văn bản số 1147/SXD-QLN không phải là văn bản xác nhận chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Đây là điều khách hàng cần lưu ý để tránh xảy ra các hậu quả pháp lý về sau.
