Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị: Góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm phát triển nhà ở và thị trường bất động sản bền vững tại Hà Nội và đầu cầu TP.HCM.
Tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách VNREA, ông Nguyễn Văn Khôi đánh giá, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại nhiều địa phương cũng như các ngành nghề liên quan. Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn từ hành lang pháp lý. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mong muốn lắng nghe những khó khăn của các doanh nghiệp trong việc triển khai và xây dựng dự án theo quy định của pháp luật hiện nay.
Theo đó, nhiều đại diện doanh nghiệp bất động sản đã nêu lên những bất cấp trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Nổi bật nhất là 3 nhóm vấn đề liên quan đến trích quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH); khó triển khai xây dựng dự án do quy định “đất ở”; và bảng định giá đất không theo kịp giá thị trường tạo nên mức chênh lệch quá lớn.
Theo đại diện các doanh nghiệp, đây là 3 “nút thắt” lớn nhất ảnh hưởng đến hầu hết các dự án bất động sản đã và đang triển khai. Hơn hết, đây cũng chính là nguồn gốc cho nhiều mâu thuẫn khác, khiến các dự án mới khó thực hiện; công tác giải phóng, đền bù kéo dài; nguồn cung nhà ở không cải thiện; người có thu nhập thấp ngày càng xa vời giấc mơ an cư…
DÀNH 20% QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG NƠXH KHÔNG KHÁC GÌ "BIA KÈM LẠC"
Việc xây dựng NƠXH là rất cần thiết để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Đây là bài toán đã tồn đọng nhiều năm qua, song vẫn chưa thực sự được giải quyết.
Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 49/2021), các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm NƠXH.
Tuy nhiên, về phía nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, việc quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại thực sự không linh hoạt.
Cụ thể, tại Hội nghị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH tại một dự án sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích đồng thời tạo ra những hiệu ứng xã hội, tâm lý xung đột trong nội bộ cư dân dự án. Ở góc độ của người mua NƠXH, tính “xã hội” cũng bị giảm đi rất nhiều khi phải đối mặt với các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống trong những dự án nhà ở thương mại trung hay cao cấp.
Vì vậy, đại diện Tập đoàn Novaland đề xuất, quy định có thể điều chỉnh theo hướng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án NƠXH độc lập, nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển NƠXH và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Nhìn nhận về vấn đề này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn khác, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đề xuất, với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…), cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
Về lâu dài, để thực hiện chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH.
Là một doanh nghiệp tâm huyết trong lĩnh vực phát triển NƠXH nhiều năm qua, phát biểu tại Hội nghị, ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng nhận thấy, việc trích 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH đang có nhiều bất cập.
“Doanh nghiệp chúng tôi có hơn 11 dự án NƠXH, vì vậy, chúng tôi hiểu rất rõ những vấn đề liên quan đến việc phát triển loại dự án này. Việc trích 20% quỹ đất để xây NƠXH trong dự án nhà ở thương mại là không hợp lý. Chúng tôi cho rằng, nên loại bỏ quy định này càng sớm càng tốt. Thay vào đó là dành những quỹ đất riêng, để các chủ đầu tư được phát triển dự án NƠXH một cách độc lập”, ông Vương Quốc Toàn bày tỏ.
Đứng trên cương vị là một chuyên gia, nhà quản lý, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội cũng nhìn nhận, quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn về sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng được sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.
“Chỉ nên để các cơ quan quản lý Nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại dự án. Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho NƠXH thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập”, GS.TS. Hoàng Văn Cường đánh giá.
CỐ ĐỊNH THỜI GIAN BAN HÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT 5 NĂM MỘT LẦN LÀ KHÔNG THỰC TẾ
Cùng với việc quy định quỹ đất phát triển NƠXH, tại Hội nghị: Góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp cũng đề cập đến vấn đề trong định giá đất hiện nay.
Theo đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 Hà Nội, khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường là một bất cập kéo dài suốt nhiều năm qua. Việc cố định thời gian ban hành khung giá đất 5 năm một lần là không thực tế. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự chênh lệch rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Điều này đang gây cản trở rất lớn cho các doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng để triển khai xây dựng dự án.
Thực tế cũng cho thấy, đã có không ít vụ tranh chấp giữa người dân và doanh nghiệp, chính quyền do giá đất mỗi bên định giá khác nhau. Quyền lợi của người dân ảnh hưởng, doanh nghiệp bị chậm tiến độ thi công, nguồn lực đất đai bị bỏ ngỏ…
Vì vậy, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 Hà Nội đề xuất, bỏ quy định về thời gian ban hành khung, bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần mà giao quyền cho HĐND và UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương để đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…”.
Ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin cũng chia sẻ, câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính. Nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được, do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá. Vì vậy, cần có những chính sách sửa đổi và tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất đai.
VƯỚNG VÀI MÉT ĐẤT HỖN HỢP, HÀNG TRĂM DỰ ÁN "NẰM IM"
Thực trạng vướng vài mét đất hỗn hợp, hàng trăm dự án “nằm im” chịu trận đã không còn xa lạ đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nguyên nhân dẫn đến thực tế này là do khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thuộc một trong hai trường hợp:
“... a) Có quyền sử dụng đất ở;
b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư…”.
Tuy nhiên, quy định trên bỏ sót trường hợp nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất ở mà chỉ có đất khác như đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Vì vậy, vấn đề cấp phép triển khai tại nhiều dự án bị dính đất hỗn hợp rất khó thực hiện.
Trước thực tế này, Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, bổ sung thêm điểm c “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” đối với các dự án muốn cấp phép triển khai xây dựng nhà ở thương mại.
Chia sẻ tại Hội nghị, đại diện Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc tại hai nghị định: Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư. Mặc dù 2 Nghị định đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng hai nghị định lại cũng mâu thuẫn khiến cho doanh nghiệp gặp khó vì có quy định chưa rõ ràng. Hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).
“Quy định này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị ách tắc. Tôi cho rằng phải sửa ngay, sẽ giúp giải phóng được hàng trăm dự án, nguồn cung bất động sản được tháo gỡ, cân đối chênh lệch cung cầu, giải pháp lành mạnh giúp kìm giá nhà ngày càng tăng cao”, đại diện Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin đề xuất./.
