Từ lâu, việc đồng sở hữu nhà đất vẫn có sức hút nhất định, trên thị trường các trường hợp mua đất sở hữu chung chờ tách thửa ngày càng nhiều. Trường hợp mới đây nhất tại TP. Vũng Tàu phát hiện mảnh đất 1.000m2 có 150 người đồng sở hữu sổ đỏ.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, luật pháp hoàn toàn cho phép việc góp vốn để mua đất và đứng tên chung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc mua bất động sản đồng sở hữu vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thứ nhất, người mua chung sổ phải chịu đó là việc khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung vì thế các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra quyết định và nhận được sự đồng ý của nhau. Nên khi muốn chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác của mảnh đất.
Thứ hai, dễ xảy ra tranh chấp, cụ thể, trong trường hợp trước khi góp tiền mua mảnh đất những người góp vốn không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thứ ba, trường hợp khu đất xảy ra tranh chấp, người sở hữu chung nếu muốn xây dựng nhà cũng không thể thực hiện được. Mặt khác, nhiều trường hợp cũng dễ bị rơi vào cảnh bị “lừa đảo” khi bên bán hẹn có thể khi chồng đủ tiền, giao dịch xong xuôi thì sẽ làm thủ tục tách sổ. Nhưng bên bán chây ì, thậm chí bỏ trốn, người mua sẽ rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
Thực tế, mặc dù biết trước là rủi ro có thể xảy ra, thế nhưng người mua ở những trường hợp đặc biệt vẫn bắt buộc phải mua nhà đất chung sổ. Nếu không thể đủ điều kiện mua đất sổ đỏ riêng, cách duy nhất là áp dụng các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tối đa nhất có thể.
Cụ thể Điều 209, Bộ luật Dân sự 2015 quy định Sở hữu chung theo phần: 1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung; 2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, để hạn chế rủi ro khi mua chung nhà đất là các bên phải thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản. Trong đó, những nội dung cần được nêu rõ gồm: các vấn đề về quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung; phần đóng góp, tỷ lệ sở hữu của mỗi bên.
Khi mua các đồng sở hữu nên có văn bản thỏa thuận liên quan đến số tiền mỗi bên thanh toán, phần diện tích đất mỗi bên được sử dụng (xác định ranh giới, mốc giới), tránh các tranh chấp về sau./.
Luật sư Hà Thị Khuyên - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
