Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cho đến cuối năm 2023, trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn. Trong đó, có 71 dự án hoàn thành (quy mô 37.868 căn); 127 dự án đã khởi công xây dựng (107.896 căn); 310 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (265.486 căn).
Tuy nhiên, một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu đề ra, gồm Hà Nội (mới đáp ứng 9%), TP.HCM (mới đáp ứng 19%)...
Hiện nay, NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước rất hạn chế. Do đó, Nhà nước rất khó chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành nhà ở xã hội (được giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 130.000 căn NOXH trong năm nay).
Trên thực tế, thời gian từ khi khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng với chung cư khoảng 15 tầng trở xuống phải mất 18 - 24 tháng. Tại các địa phương hiện có rất ít dự án đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành để tạo nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới. Do đó để đạt được mục tiêu mà Chính phủ giao là rất khó và để đạt được thì phải tháo gỡ được 3 vướng mắc lớn về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.
Yếu tố đầu tiên là quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH. Quỹ đất NOXH hiện tại chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất NOXH nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới.
Ngoài ra, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất NOXH độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng, tuy nhiên việc này phụ thuộc nhiều vào khả năng chi ngân sách để giải phóng mặt bằng của mỗi địa phương. Cho nên, các địa phương cũng cần quyết liệt trong việc thu quỹ đất 20% và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NOXH sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất NOXH.
Một vấn đề nữa là nguồn vốn, NOXH phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà. Chủ đầu tư hiện có gói vay 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ tháng 3/2023 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33 thì Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 2308 về triển khai gói 120.000 tỷ đồng, trong đó, gói vay của ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án NOXH có lãi suất 8,7%/năm, thời gian vay tối đa 3 năm. Đến cuối tháng 12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 9844 thông báo mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2024 đối với chủ đầu tư dự án ở mức 8,0%/năm; đối với khách hàng là người mua nhà ở mức 7,5%/năm.
Mức lãi suất 8,0%/năm này hiện vẫn coi là quá cao so với khả năng sinh lời của NOXH (lãi suất xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong khi biên lợi nhuận định mức tối đa của NOXH chỉ có 10%). Nếu chủ đầu tư vay để xây dựng NOXH nhưng trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì hầu như không còn lãi. Do đó, tôi đề xuất phương án giảm lãi suất xuống khoảng 4-5% thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư và họ mới yên tâm đầu tư nhà ở xã hội.
Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng cần thông thoáng hơn, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo nhưng tại các ngân hàng thương mại, vấn đề này được triển khai chậm. Rất cần sự quyết liệt của các ngân hàng trong việc giảm lãi suất và linh hoạt nới lỏng điều kiện cho vay.
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Vấn đề thứ 3 là về thể chế, chính sách. Thủ tục để làm NOXH hiện nay vẫn cực kỳ chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện NOXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công mất quá nhiều thời gian. Thủ tục hiện nay nhiều địa phương trên cả nước gặp vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NOXH. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất sạch để làm NOXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên; chỉ được chấp thuận nhà đầu tư (giao trực tiếp theo cơ chế chỉ định) nếu có 1 nhà đầu tư đăng ký.
Phần lớn dự án NOXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu (một phần bởi các dự án nhà ở thương mại đang "bế tắc" từ nhiều phía nên NOXH lại được nhiều người quan tâm hơn). Tuy nhiên việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ, kể cả sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD có nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NOXH nhưng các địa phương vẫn lúng túng, hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.
Một cách tổng quát, mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay là khó đạt được. Cần có quyết tâm rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ các cơ quan Nhà nước, vai trò hướng dẫn, giám sát của các Bộ ngành mà đặc biệt là của Bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp xây dựng… thì mới có thể hy vọng giải quyết được "bài toán khó" mà Chính phủ giao.
Bên cạnh các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua, vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. (Ảnh minh họa: VGP)
Cần giải pháp nhà ở xã hội cho thuê
Ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua, vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Lý do bởi NOXH hướng chủ yếu đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân). Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua NOXH, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi, nên về bản chất, chính sách NOXH cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê. Theo tôi, NOXH để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách NOXH.
Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án NOXH phải dành 20% để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần bổ sung nguồn NOXH cho thuê thay thế. Tuy nhiên trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình NOXH cho thuê nữa. Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung NOXH, đáp ứng nhu cầu cho thuê của nhóm đối tượng đông đảo này, tránh việc họ phải sinh sống trong các khu ở trọ không đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, PCCC./.
