Theo HoREA, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý.
Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình hoặc nằm phân tán, không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết nên không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này; và nhà đầu tư khác cũng không thể thực hiện dự án riêng tại các mảnh đất nhỏ này được.
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc "đất công phải thực hiện đấu giá". Tuy nhiên, quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp.
Từ thực tiễn trên, HoREA kiến nghị 4 phương án xử lý nhằm gỡ khó cho các chủ đầu tư đang bị mắc kẹt.
4 phương án gỡ vướng đất công
Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị UBND TP.HCM giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.
Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, như cách làm hiện nay…
Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.
Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.
Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định.
Đấu giá công khai phần vốn nhà nước
Một số doanh nghiệp cổ phần bất động sản chỉ có tỷ lệ vốn nhà nước chiếm dưới 30% vốn điều lệ của doanh nghiệp. Nay, doanh nghiệp có nhu cầu tăng vốn điều lệ để phát triển sản xuất kinh doanh và có năng lực tài chính để cạnh tranh trên thị trường, nhưng gặp vướng mắc do còn phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, nên doanh nghiệp không được tự chủ, chủ động trong mọi quyết định đầu tư kinh doanh.
"Hiệp hội được biết Nhà nước đang đẩy mạnh tiến độ cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại các doanh nghiệp mà Nhà nước không cần thiết tiếp tục đầu tư hoặc giữ phần vốn chi phối, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sớm chỉ đạo cho phép thoái vốn nhà nước, trước hết ở các công ty cổ phần có tỷ lệ vốn nhà nước thấp, dưới 30% vốn điều lệ của doanh nghiệp" - công văn của HoREA nêu rõ.
Về phương thức thoái vốn, Hiệp hội đề nghị thực hiện thông qua đấu giá công khai phần vốn nhà nước trên sàn chứng khoán để đảm bảo sát giá thị trường, không làm thất thoát tài sản của Nhà nước.
Cũng theo HoREA cần sớm thực hiện xác định giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.
Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Sở Tài chính xác định giá trị tài sản doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa là giá tạm tính, chưa xác định chính thức giá trị tài sản doanh nghiệp. Do vậy, doanh nghiệp cổ phần hóa không được cập nhật tên (mới) trên “sổ đỏ” cũng như tên (mới) chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến mọi hoạt động đầu tư xây dựng của doanh nghiệp đều bị đình trệ và rất khó khăn.
HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chỉ đạo, hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính thực hiện công tác xác định giá trị tài sản doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.
