Phát biểu tại Hội thảo "Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản" do tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức hôm 12/12, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Giám đốc điều hành EnCity (Singapore) đánh giá về các thách thức của những khu đô thị mới tại Việt Nam. Theo ông Dũng, tại Việt Nam đang tồn tại không ít dự án khu đô thị mới được đầu tư hàng tỷ USD, nhưng sau nhiều năm vẫn chỉ là những không gian trống, không có cư dân sinh sống, những khu đô thị chết, kém hiệu quả về sử dụng nguồn lực đất đai, tiền đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Giám đốc điều hành EnCity
Ông Dũng cho rằng những thách thức này không chỉ diễn ra ở Việt Nam, mà nhiều thành phố lớn khác trên thế giới cũng không thiếu những dự án được đầu tư với nguồn vốn lớn, mục tiêu phát triển trở thành những trung tâm thương mại, tài chính, văn phòng, song gần như đều thất bại hoặc chỉ có thể thể trở thành một khu nhà ở đơn thuần cho người dân.
Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Dũng cho rằng, việc phát triển đô thị rất khác so với việc thi công công trình. Nếu không được tính toán kỹ lưỡng, bài bản, việc phát triển các khu đô thị mới rất khó có thể thành công.
Hơn nữa, hầu hết các đô thị thất bại là do dòng tiền. Các đô thị lớn với quy hoạch được điều chỉnh linh hoạt đòi hỏi một nguồn tiền lớn, tiên tục để đầu tư xây dựng. Trong khi đó, việc các đô thị thường được xây dựng trong thời gian dài gần như khó có thể đáp ứng được nguồn vốn để xây dựng, nhất là trong các thời điểm thị trường gặp khủng hoảng khiến dự án bị đóng băng trong suốt thời gian dài.
Giám đốc điều hành EnCity đánh giá, việc phát triển đô thị mới thường gặp phải 4 thách thức lớn, gồm: Thu hút cư dân và xây dựng một cộng đồng sống tốt; Thu hẹp khoảng cách với thành phố trung tâm; Đa dạng hoạt động kinh tế; Linh hoạt với các biến động và Xây dựng mô hình vận hành.
Ông Dũng cũng đưa ra 9 giải pháp chiến lược để nâng cao chất lượng sống ở các khu đô thị mới, gồm:
Thứ nhất là địa điểm chiến lược. Chia sẻ về bài học của doanh nghiệp khi xây dựng khu đô thị Ecopark, ông Dũng cho biết, thời điểm khi doanh nghiệp lựa chọn vị trí để triển khai dự án này, nhiều người đã cười vì cho rằng với vị trí xa trung tâm Hà Nội, doanh nghiệp khó có thể thành công. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thực tế đã cho thấy lựa chọn của Ecopark là rất đúng đắn.
Thứ hai là liên kết vùng. Điều này sẽ giúp thay đổi quan niệm về khoảng cách, đem lại sự thuận tiện và an toàn cho cư dân, giảm sự phụ thuộc vào xe cá nhân, giảm áp lực giao thông lên tuyến đường của thành phố.
Đơn cử, một dự án rất thành công của Hà Lan là thành phố mới Almere rất xa trung tâm thành phố, tuy nhiên, chủ đầu tư đã tạo các điểm giao thông kết nối rất thuận tiện giúp cư dân và các doanh nghiệp kết nối dễ dàng hơn với khu vực trung tâm.
Thứ ba là phân khu phân kỳ giúp tối ưu hiệu quả đầu tư trong tạo dựng hình ảnh dự án và kiến tạo cộng đồng. Bên cạnh đó, tạo chiến lược phát triển dự án với quy mô phù hợp với khả năng tiêu thụ của thị trường, quy mô đủ lớn để cung cấp tiện ích cộng đồng. Điều này là rất quan trọng trong phát triển các khu đô thị lớn, bởi nếu không có chiến lược phân kỳ sản phẩm, sẽ phát triển quá lớn lượng căn hộ khiến thị trường khó hấp thụ được. Trong khi đó, việc phát triển các phân khu dự án với quy mô phù hợp với tiện ích đồng bộ sẽ rất hấp dẫn và thu hút khách hàng, đảm bảo dòng tiền cho dự án.
Mỗi giai đoạn dự án nên có quy mô trung bình 70ha với quy mô dân số 15.000 – 20.000 người, thực hiện cuốn chiếu trong thời gian 5 năm và phát triển từ ngoài vào trong để tạo quy mô dân số cho hoạt động thương mại ở lõi.
Đồng thời, các chủ đầu tư dự án nên phát triển theo cách “cuốn chiếu” nhằm đảm bảo an toàn cho người dân và khi đưa cư dân vào sinh sống, họ không có cảm giác như vào một công trình xây dựng, không phải một dự án nhà ở. Bên cạnh đó, tiện ích hạ tầng cần có liên hệ với quy mô dân số và đất đai, không gian xanh cho phát triển lâu dài.Theo bài học từ Singapore, khi phát triển các khu đô thị mới, khu cũ sẽ được phát triển thành công viên. Thị trường bất động sản do đó được quay vòng, luôn có nguồn cung cho thị trường.
Việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau sẽ khiến hình ảnh đô thị hấp dẫn hơn (Ảnh: Vũ Minh Đức/Nơi tôi sống)
Thứ tư là việc đa dạng các sản phẩm nhà ở. Với sự đa dạng nhu cầu người tiêu dùng, các chủ đầu tư dự án bất động sản cần tạo ra các sản phẩm nhà ở đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, bên cạnh các dự án cao cấp, siêu sang, cần có các dự án nhà ở giá tầm trung phù hợp với đa số người mua nhà.
Theo ông Dũng, việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau sẽ khiến hình ảnh đô thị hấp dẫn hơn, giảm rủi ro thị trường và tạo quy mô dân số đủ hỗ trợ các dịch vụ đô thị.
Thứ năm là tạo ra hệ sinh thái dịch vụ và việc làm tại chỗ. Ông Dũng cho rằng, làm được điều này sẽ giúp cư dân tránh được việc phải di chuyển vào trung tâm thành phố để làm việc. Qua đó, giúp gia tăng giá trị đất đai bằng các nguồn đầu tư thứ cấp. Đa dạng hóa dịch vụ cho cư dân, tạo việc làm tại chỗ để giảm nhu cầu đi lại liên khu vực và tăng giá trị đất đai.
Tuy nhiên, việc quy hoạch các khu đô thị để tạo ra việc làm không dễ, phần lớn các dự án đều lựa chọn đầu tư vào các dịch vụ như trường học, y tế và du lịch, qua đó thu hút người dân từ nơi khác đến học tập, chữa bệnh hoặc đi du lịch, tạo hệ sinh thái, động lực phát triển cho các đô thị.
Thứ sáu, tập trung hóa tiện ích xã hội giúp cung cấp tiện ích đa dạng cho cư dân thu hút nhà đầu tư thứ cấp về dịch vụ xã hội. Tập trung hóa tiện ích xã hội như trường học thành những khu có diện tích lớn để có thể xây dựng công trình có tiêu chuẩn cao và dễ thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, việc tập trung hóa tiện ích như câu lạc bộ để giảm chi phí vận hành và mở rộng đối tượng phục vụ.
Ví dụ tại Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư đã quy hoạch phân khu rất chi tiết cho khu đô thị của mình, các khu vực dân cư, trường học, bệnh viện được quy hoạch rất cụ thể nhằm quản lý và sử dụng hiệu quả các tiện ích trong khu đô thị.
Thứ bảy, tăng giá trị đất đai qua thiết kế và quản lý môi trường. Làm được điều này sẽ giúp tạo môi trường sống gần gũi với thiên nhiên, thu hút du khách và nhà đầu tư cũng như người dân đến sinh sống.
Thứ tám là đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững.
Thứ chín là gắn kết cộng đồng thông qua các không gian công cộng. Ông Dũng nhấn mạnh, cốt lõi của một dự án bất động sản không phải là xây dựng mà là cung cấp dịch vụ, phục vụ người dân ra sao. Xây dựng cộng đồng, doanh nghiệp, cộng đồng cư dân mới quan trọng chứ không phải xây dựng công trình. Đó mới là yếu tố quan trọng nhất giúp gia tăng giá trị bất động sản.
