Khó tứ bề
Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu vay vốn dài hạn. Báo cáo được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn chứng cho thấy, tín dụng đổ vào bất động sản cả nước trong 8 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm ngoái và cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản.
Riêng TP.HCM, 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào bất động sản khoảng 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm ngoái. Tuy vậy, HoREA cho rằng trên thực tế các doanh nghiệp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng...
Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Hải Phát Land Nguyễn Quốc Huy chia sẻ, vẫn có khá nhiều ý kiến trái chiều về thị trường 2019. Có ý kiến cho rằng, thị trường vẫn đang phát triển ổn định, có xu hướng đi lên; nhưng cũng có người cho rằng, thị trường đã và đang gặp khó khăn, đặc biệt là trong những tháng cuối 2019.
Theo ông Huy, đa số các dự án bất động sản trước đây đều cậy nhờ vào dòng vốn từ ngân hàng và khách hàng. Nhưng vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái thắt chặt việc cho vay tín dụng bất động sản bằng việc ban hành Thông tư 22.
Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau, như phát hành trái phiếu, hợp tác với đối tác nước ngoài, thu hút từ trong dân,... đây lại chính là cơ hội của các doanh nghiệp, là một bước tiến mới cho thị trường bất động sản Việt Nam khi không quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng.
Nói về triển vọng dòng vốn vào bất động sản trong năm tới, ông Huy ví von: "Nếu như tài chính là dòng máu thì bất động sản là xương sống. Bất động sản mà thiếu tài chính chắc chắn sẽ khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng khá chú ý đến việc đa dạng hóa các dòng vốn".
Không chỉ vậy, những cú sốc lớn như vụ địa ốc Alibaba, khủng hoảng condotel đã khiến người mua nhà “chột dạ”. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, condotel "giữa đường đứt gánh", đang phát triển tốt thì xảy ra câu chuyện của Cocobay nên các dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại.
Theo ông Võ, ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi.
Lời nguyền 10 năm
Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu vay vốn dài hạn. Đánh giá triển vọng thị trường, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora, trong năm tới, người dân vẫn hướng đầu tư vào nhà đất, bởi dường như chúng ta đã thoát được "lời nguyền 10 năm" về suy giảm của bất động sản.
Trong khi đó, Việt Nam lại được hưởng lợi từ những biến động chính trị, kinh tế toàn cầu. Các tập đoàn nước ngoài đang coi Việt Nam là một trong 10 thị trường triển vọng lớn nhất thế giới trong năm tới.
Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, tiền trong dân rất nhiều, thực sự rất nhiều, cả tiền mặt, vàng và kiều hối tổng giá trị hơn 16 tỷ USD. Nếu đổ tất cả sang bất động sản thì giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh. Hiện dòng vốn bất động sản đã tắc nghẽn vì pháp lý. Bất động sản là niềm tin, nếu tạo được uy tín, niềm tin của khách hàng thì họ sẽ đầu tư.
"Dòng tiền trong dân luôn sẵn có, bằng chứng là các ngân hàng nhận được rất nhiều nguồn gửi nhưng thực tế lãi suất gửi ngắn hạn đang khá thấp. Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại lại khá dồi dào về vốn nên xu hướng chung là dân sẽ rút tiền để đầu tư bất động sản", Chủ tịch Landora dự báo.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, với người dân, nhà đầu tư thứ cấp, ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng. Thời gian qua số nhà đầu tư thứ cấp mất tiền, thua thiệt không thiếu, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư.
Bàn về đầu tư gì năm 2020, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, tâm lý chung của thị trường là các nhà đầu tư luôn muốn đầu tư nhiều nhất vào các kênh shop house đã được cấp phép. Còn ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đưa ra lời khuyên, khi thấy rủi ro trong condotel với pháp lý chưa rõ ràng thì dù có nguồn tiền hỗ trợ hay cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư sẽ vẫn thận trọng.
“Đầu cơ sẽ có xu hướng vào đất nền, nhưng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là condotel. Nhà đầu tư nhỏ chớ dại nhảy vào condotel... ”, chuyên gia này cảnh báo.
