Áp lực vốn, gánh nặng nợ và những lùm xùm sổ đỏ tại Becamex IDC Corp

Là "ông lớn" trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp tại Bình Dương, Becamex IDC Corp tận dụng lợi thế quỹ đất rộng lớn và vị thế chiến lược để duy trì doanh thu ổn định trong nhiều năm qua. Thế nhưng, đằng sau những con số khả quan là loạt thách thức ngày càng nặng nề khi áp lực vốn đè nặng, gánh nặng nợ vay chồng chất và những lùm xùm liên quan đến sổ đỏ. Những yếu tố này không chỉ tạo ra rào cản cho sự phát triển mà còn phủ bóng lên triển vọng của Becamex IDC Corp trong giai đoạn tới.

*******

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC Corp, mã: BCM) có tiền thân là Công ty Thương nghiệp Tổng hợp Bến Cát, được thành lập vào năm 1976 với hoạt động kinh doanh chính là thu mua nông sản.

Đến năm 1996, Becamex chuyển hướng sang phát triển khu công nghiệp, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và cung cấp dịch vụ quản lý chuyên biệt nhằm thu hút các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, bước ngoặt lớn chỉ thực sự diễn ra vào đầu năm 2010, khi Becamex chuyển đổi mô hình sang Tổng Công ty và triển khai dự án "Thành phố Mới Bình Dương" trong khu liên hợp Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Bình Dương. Chính từ dự án tham vọng này, dấu ấn của Becamex trên thị trường bất động sản khu công nghiệp mới thực sự rõ nét. Cũng từ đó, phát triển khu công nghiệp trở thành lĩnh vực kinh doanh chủ chốt, đưa Becamex từ một doanh nghiệp ít tên tuổi trong ngành thành "ông trùm" bất động sản khu công nghiệp.

Hiện nay, Becamex sở hữu và vận hành 7 khu công nghiệp tại Bình Dương với tổng diện tích hơn 4.700 ha. Đồng thời, doanh nghiệp này còn hợp tác với đối tác Singapore để phát triển chuỗi khu công nghiệp VSIP, trong đó BCM nắm giữ 49% vốn.

Dồn dập huy động vốn

Mới đây, Becamex IDC Corp công bố kế hoạch chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng thông qua hình thức đấu giá. Theo thông báo, công ty sẽ tổ chức đấu giá công khai 300 triệu cổ phiếu BCM với mức giá khởi điểm là 69.600 đồng/cổ phiếu. Nếu thành công, Công ty sẽ thu về 20.880 tỷ đồng.

Trước đó, vào ngày 4/2/2025, Becamex IDC Corp đã nhận được phê duyệt từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho việc chào bán công khai 300 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá mở tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM. Đây được dự đoán sẽ là một trong những thương vụ chào bán công khai lớn nhất trong lịch sử thị trường vốn Việt Nam.

Hiện tại, số lượng cổ phiếu lưu hành của Becamex IDC là 1,035 tỷ đơn vị, trong đó UBND tỉnh Bình Dương đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 95,44% cổ phần. Nếu đợt đấu giá 300 triệu cổ phiếu diễn ra thành công, tỷ lệ sở hữu của Nhà nước tại doanh nghiệp này sẽ giảm xuống còn 74%, đánh dấu bước tiến quan trọng trong lộ trình giảm tỷ trọng sở hữu nhà nước tại doanh nghiệp.

Theo báo cáo bạch của Becamex IDC Corp, mục đích của đợt chào bán này là nhằm huy động vốn để đầu tư các dự án do Becamex IDC Corp làm chủ đầu tư, đồng thời góp vốn thành lập mới hoặc tăng vốn điều lệ cho các đơn vị thành viên và tái cấu trúc tài chính. Cụ thể, với số tiền thu được từ đợt chào bán cổ phần ra công chúng, Becamex IDC Corp dự kiến sử dụng 6.300 tỷ đồng để đầu tư xây dựng khu công nghiệp Cây Trường (2.800 tỷ đồng) và khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng (3.500 tỷ đồng).

Becamex IDC Corp cũng góp thêm vốn 3.634 tỷ đồng vào các công ty hiện hữu, gồm góp vốn Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) 2.118 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex – Bình Phước 900 tỷ đồng; Công ty Cổ phần và Đầu tư điện Becamex – VSIP 216 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Giải pháp Năng lượng Thông minh Việt Nam – Singapore 200 tỷ đồng.

Số tiền 5.066 tỷ đồng, Becamex IDC Corp dùng để tái cấu trúc tài chính, trong đó 800 tỷ đồng trả gốc trái phiếu phát hành năm 2020 và 4.266 tỷ đồng dùng để trả gốc các khoản nợ vay tại ngân hàng BIDV và VietinBank.

Ngoài việc phát hành cổ phiếu, thời gian qua, Becamex IDC Corp liên tục huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu. Cụ thể, từ tháng 6 đến cuối năm 2024, Becamex IDC Corp đã phát hành tổng cộng 5 lô trái phiếu với giá trị 2.120 tỷ đồng. Tất cả những lô trái phiếu này đều có kỳ hạn 3 năm và đều đáo hạn vào năm 2027.

Tính đến cuối năm 2024, Becamex IDC Corp có 10 lô trái phiếu đang lưu hành với giá trị 12.326 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu còn lại là 11.126 tỷ đồng, trong đó hơn 8.088 tỷ đồng dùng đầu tư chương trình, dự án; 2.120 tỷ đồng để cơ cấu các khoản nợ và gần 1.2006 tỷ đồng để tăng quy mô vốn hoạt động.

Lợi nhuận suy giảm, nợ vay tăng cao

Becamex IDC Corp đang đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn. Báo cáo tài chính gần đây cho thấy lợi nhuận của công ty có dấu hiệu suy giảm, trong khi nợ vay tiếp tục tăng cao. Cụ thể, báo cáo tài chính quý 4/2024 của Becamex IDC phản ánh sự suy giảm mạnh về doanh thu khi doanh nghiệp này chỉ đạt gần 2.000 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lao dốc của mảng kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư, vốn là nguồn thu chính của doanh nghiệp, ghi nhận mức giảm tới 71% còn hơn 1.334 tỷ đồng. Ngoài ra, thị trường bất động sản trầm lắng cũng ảnh hưởng đến doanh thu bán hàng và chuyển nhượng dự án, khiến dòng tiền của doanh nghiệp gặp khó khăn. Doanh thu tài chính tăng 31% lên gần 26 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi tiền gửi và lãi từ các khoản đầu tư tài chính, song mức đóng góp này vẫn khá nhỏ so với quy mô tổng doanh thu.

Kinh doanh đi lùi kéo theo lợi nhuận quý 4/2024 của Becamex IDC Corp sụt giảm đến 33%, chỉ còn 1.370 tỷ đồng. Tính chung cả năm 2024, Becamex IDC Corp đạt doanh thu thuần hơn 5.195 tỷ đồng, giảm 34% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt hơn 2.105 tỷ đồng, giảm 13%. So với kế hoạch đề ra, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành 60% chỉ tiêu doanh thu nhưng đã đạt 98% kế hoạch lợi nhuận.

Tính đến ngày 31/12/2024, tổng tài sản của Becamex IDC đạt hơn 58.777 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản với hơn 21.206 tỷ đồng, tương đương 36% tổng tài sản, và tăng 7% so với đầu năm.

Về mặt cơ cấu vốn, tính đến cuối năm 2024, Becamex IDC Corp ghi nhận tổng nợ phải trả đạt 38.298 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm 2024 và chiếm 65% tổng tài sản. Trong đó, nợ vay ngắn và dài hạn hơn 23.628 tỷ đồng, chiếm 61,7% tổng nợ và tăng 20%.

Đáng chú ý, Becamex IDC Corp đang có hơn 12.700 tỷ đồng trái phiếu, trong đó gần 800 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm tới. Việc nợ vay tăng nhanh đặt ra áp lực lớn lên dòng tiền hoạt động, đặc biệt trong bối cảnh doanh thu chưa có sự phục hồi mạnh mẽ. Điều này có thể khiến doanh nghiệp phải tiếp tục tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung hoặc tái cấu trúc nợ để giảm áp lực tài chính.

Hàng loạt dự án của Becamex bán đất nhiều năm vẫn "treo" sổ đỏ

Là một trong những chủ đầu tư bất động sản và hạ tầng công nghiệp lớn tại Bình Dương, Becamex IDC đã triển khai hàng loạt dự án khu đô thị, nhà ở thương mại và khu công nghiệp quy mô lớn. Tuy nhiên, thay vì ghi dấu ấn với những công trình chất lượng, doanh nghiệp này lại liên tục vướng vào các lùm xùm liên quan đến việc chậm trễ cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Khách hàng tại nhiều dự án của Becamex sau thời gian bị "treo" sổ đã liên hệ chính quyền Bình Dương, nhưng chỉ nhận được câu trả lời là Becamex IDC Corp chưa nộp hồ sơ chuyển nhượng cho cá nhân tại các dự án.

Cụ thể, một số khách hàng mua căn nhà xã hội tại dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Lợi, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một đã phải lên tiếng khi ký hợp đồng với Công ty Becamex Bình Dương từ năm 2013 nhưng vẫn chưa có sổ. Khách hàng tên N.L.D cho biết, bà có ký hợp đồng với Công ty Becamex Bình Dương năm 2013 mua 1 căn nhà ở xã hội Becamex Hòa Lợi, thuộc block A5A3.28. Đến nay, đã hơn 10 năm rồi nhưng vẫn chưa có sổ. Năm 2022, bà có liên hệ với Becamex để hỏi và được trả lời là do đang chuyển đổi Công ty nên chưa ra được sổ cho khách hàng và yêu cầu tôi ký phụ lục hợp đồng mới.

Ngày 30/3/2023, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương đã có phúc đáp rằng: "qua rà soát, đến nay, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP chưa nộp hồ sơ chuyển nhượng cho cá nhân tại dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Lợi, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một".

Không chỉ dự án trên, trước đó, ngày 22/3/2023, một khách hàng khác tên T.L cũng đặt câu hỏi khi ông mua căn nhà xây sẵn Khu dân cư 5B thị trấn Lai Uyên, Bàu Bàng, Bình Dương, block B40 của Becamex song vẫn chưa có sổ đỏ. Trả lời câu hỏi này, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương nói rằng: "qua rà soát, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP chưa nộp hồ sơ chuyển nhượng cho cá nhân tại dự án KDC ấp 5B thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng".

Một dự án khác là dự án Uni Town được xây dựng trên diện tích 54.503m2, được thiết kế xây dựng thành 285 nhà phố có diện tích từ 105 đến 200m2, do Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) - Công ty con của Becamex IDC Corp làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 1.300 tỷ đồng. Dự án này khởi công từ năm 2009 dự kiến năm 2011 hoàn thành, tuy nhiên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Tương tự, khách hàng mua dự án khu E-VSIP - khu nhà ở thuộc ấp 5 phường Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, do Công ty cổ phần Becamex IJC (công ty con của Becamex IDC) làm chủ đầu tư đã gần 10 năm, nhưng không được trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đỉnh điểm, ngày 10/10/2022, nhiều khách hàng đã căng băng rôn có nội dung: "Yêu cầu Công ty Becamex, Công ty cổ phần Becamex IJC trả sổ đất cho chúng tôi".

Không chỉ chậm bàn giao sổ cho khách hàng tại nhiều dự án, Becamex IDC Corp còn để xảy ra tình trạng người dân tự ý xây dựng trong dự án. Theo đó, ngày 7/4/2020, Phòng Quản lý Đô thị thuộc UBND TP. Thuận An có tờ trình số 90/TTr-QLĐT đề nghị chủ tịch UBND TP. Thuận An xem xét, ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực trật tự xây dựng đối với ông Trần Trung Kiệt, tại địa điểm xây dựng tại ô số 41; 43; 45, lô DV 06C khu định cư Việt Sing, phường Bình Hoà, TP. Thuận An, Bình Dương. Khu định cư Việt Sing do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex IDC Corp.) làm chủ đầu tư. Nguyên nhân là do qua quá trình phối hợp kiểm tra giữa Phòng Quản lý Đô thị phối hợp với UBND phường Bình Hoà, cơ quan chức năng phát hiện vi phạm hành chính về trật tự xây dựng. Khu đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy phép xây dựng, hiện trạng công trình đạt 40%, diện tích xây dựng sai phạm là 285m2.

Trả lời Reatimes, ông Nguyễn Thành Uý - Phó Chủ tịch UBND TP. Thuận An từng thừa nhận việc để xảy ra tình trạng các công trình xây dựng không phép xảy ra trong khu dân cư Việt Sing là do cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, UBND phường muốn kiểm tra theo thẩm quyền phải có sự phối hợp của chủ đầu tư. Mặc dù vậy, chủ đầu tư phối hợp không tốt nên không kịp thời phát hiện, xử lý những trường hợp xây dựng trái phép./.