Dù số lượng các doanh nghiệp Việt Nam đầu tư, phát triển dự án bất động sản tại nước ngoài còn ít ỏi nhưng xu hướng này đã xuất hiện mạnh mẽ trong những năm gần đây và trở thành hiện tượng đáng chú ý.
Những thành công ban đầu
Thủ Đức House là một trong số không nhiều đơn vị tiên phong đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Vào năm 2009, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã cấp giấy phép cho Thủ Đức House mở công ty ThuDuc House Property Ventures LLC tại Mỹ với tổng vốn đầu tư dự án 6 triệu USD. Được biết, sau 7 năm hoạt động, dự án này đã mang về cho Thủ Đức House lãi ròng gần 64 ngàn USD.
Kế đó, hàng loạt đại gia khác của thị trường địa ốc Việt Nam cũng đem chuông đánh xứ người. Vào năm 2016, tập đoàn Vingroup đổ 16 triệu USD vào một khu đất trung tâm tại Sydney (Australia) với mục đích xây tổ hợp khách sạn.
Tại Viêng Chăn (Lào), hai ông lớn Mường Thanh và Bim Group cũng góp mặt với các tổ hợp khách sạn lớn. Thành viên Tập đoàn BIM Group là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Syrena Việt Nam đã triển khai xây khách sạn tiêu chuẩn 5 sao Viêng Chăn mang thương hiệu Crowne Plaza.
Dự án chạy dọc đường Samsenthai và Sithong với hơn 200 phòng. Bên cạnh khách sạn 5 sao, tổ hợp còn có trung tâm thương mại, văn phòng hạng A và 150 căn hộ cho thuê.
Một dự án khác là Mường Thanh Luxury Vientiane tọa lạc ngay trung tâm thủ đô Viêng Chăn (Lào). Dự án được xây dựng theo tiêu chuẩn 5 sao với 331 phòng, đáp ứng nhu cầu lưu trú cho gần 700 du khách...
Sở dĩ nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam mở rộng quy mô hoạt động ở thị trường nước ngoài là bởi tỷ suất lợi nhuận tương đối ổn định tại các nước phát triển. Bên cạnh đó, thời gian triển khai dự án nhanh chóng, chất lượng dự án cao, tiến độ thanh toán tiền được kéo dài với tỷ trọng thanh toán thấp giai đoạn đầu, lãi suất thấp đều là những yếu tố thúc đẩy doanh nghiệp trong nước đầu tư ra nước ngoài.
Cẩn trọng rủi ro
Chuyển hướng ra nước ngoài mang lại rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản của Việt Nam, đặc biệt trong việc giúp doanh nghiệp bất động sản trong nước đa dạng hóa danh mục đầu tư, tăng cơ hội hợp tác với các doanh nghiệp quốc tế nhằm mở rộng mạng lưới khách hàng, tìm kiếm tiềm năng đầu tư mới.
Bên cạnh những cơ hội, đầu tư ra nước ngoài cũng tiềm tàng nhiều rủi ro, mà rủi ro lớn nhất đến từ khác biệt về văn hóa và hệ thống pháp luật. Nếu tập trung vào các thị trường mới nổi trong khu vực, rủi ro về hệ thống pháp luật và xu hướng thị trường sẽ dễ dẫn đến thất bại nếu doanh nghiệp không đảm bảo được nguồn vốn đầu tư dài hạn, và phương án đầu ra cho dự án. Còn đối với thị trường phát triển hơn, khó khăn lớn nhất nằm ở việc cạnh tranh trực tiếp với các doanh nghiệp nước sở tại.
Để quá trình đầu tư, kinh doanh có thể thu lại những thành công, thứ nhất, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường. Tùy thuộc vào từng thị trường, việc nghiên cứu phải đảm bảo nắm rõ thông lệ giao dịch, thị hiếu của người dân, xu hướng thị trường, nguồn cung trong tương lai lớn hay nhỏ, các dự án cạnh tranh trực tiếp và gián tiếp ảnh hưởng như thế nào để đảm bảo các giả định về tính khả thi dự án được sát sườn và hiệu quả nhất.
Việc nghiên cứu thị trường phải được tính cho cả độ trễ khi hoàn tất giao dịch và xin cấp phép đầu tư cho dự án mới tại nước tham gia đầu tư. Nếu đầu tư dự án nhà ở, thời điểm mở bán là quan trọng nhất. Nếu mở bán vào đúng thời điểm thị trường xuống dốc, dự án sẽ không thể ngưng lại và chờ thời điểm tái mở bán.
Tuy nhiên, với dự án thương mại, việc kiểm soát được dòng tiền dài hạn đều từ 7 - 10 năm giúp nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc lựa chọn thời điểm hợp lý thoái vốn, tăng cường tỷ suất đầu tư và giảm thiểu rủi ro về yếu tố thị trường cho nhà đầu tư.
Thứ hai, tìm hiểu rõ quy trình và cách thức đầu tư tại nước tham gia đầu tư. Luôn luôn phải có cố vấn luật tại nước tham gia đầu tư để đảm bảo không vướng phải rủi ro pháp lý không cần thiết.
Thứ ba, thẩm định pháp lý của dự án là điều tối cấp thiết với tất cả các nhà đầu tư cho bất kỳ dự án nào. Kiểm soát tốt nguồn vốn trong trung và dài hạn để đảm bảo dự án được triển khai theo đúng tiến độ mở bán.
Hoàng Nguyệt Minh
Phó Giám đốc Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội
