Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý I năm nay chứng kiến sự bùng phát trở lại của hiện tượng "sốt đất" cục bộ ở một số địa phương. Lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, kéo theo giá bán leo thang tại nhiều khu vực như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng và Đồng Nai.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục sau thời kỳ trầm lắng kéo dài, sự gia tăng giao dịch được xem là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, tại một số địa phương, mức tăng giá đất nền vượt ngoài quy luật cung cầu thực tế, gây lo ngại về nguy cơ sốt ảo do tâm lý đầu cơ chi phối.
Theo khảo sát và ghi nhận của phóng viên Reatimes, thời gian qua, thị trường bất động sản tỉnh Bắc Giang chứng kiến sự sôi động ở nhiều khu vực với sự ra mắt của các dự án mới. Song song với hoạt động quảng bá rầm rộ trên truyền thông và mạng xã hội nhằm thu hút sự chú ý của người mua tiềm năng, tại một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã xuất hiện tình trạng "cò mồi" (môi giới không chuyên) rao bán, mời gọi khách hàng nộp tiền để có quyền ưu tiên mua đất.
Các "cò mồi" này sử dụng các nền tảng mạng xã hội để lan truyền thông tin quảng cáo các dự án bất động sản, sau đó lôi kéo khách hàng thực hiện giao dịch sớm bằng nhiều chiêu trò, điển hình như ký hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư, giữ chỗ… nhằm né tránh các quy định của luật pháp về kinh doanh bất động sản. Thực trạng này không chỉ gây rủi ro cho khách hàng mà còn làm nhiễu loạn thông tin thị trường và tạo ra sự thiếu công bằng cho các chủ đầu tư thượng tôn pháp luật.
Môi giới rầm rộ mời cọc dự án chưa xong hạ tầng, mạo danh chủ đầu tư
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes những tháng gần đây, trên nhiều kênh mua bán bất động sản và mạng xã hội xuất hiện dày đặc thông tin rao bán bất động sản là đất nền tại các dự án Khu dân cư mới số 1 Lan Mẫu (tên thương mại: Central Avenue) và Khu đô thị số 4 xã Thái Đào, huyện Lạng Giang. Điều đáng nói, cả 2 dự án này đều đang trong quá trình triển khai hạ tầng, các sản phẩm bất động sản trong dự án chưa đủ điều kiện mở bán, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào, huyện Lạng Giang có quy mô 8,04ha, do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mai Vàng làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt chủ trương đầu tư từ tháng 7/2020, sau đó được phê duyệt lại vào tháng 5/2021.
Công trường dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào ghi nhận giữa tháng 4/2025
Theo đó, tiến độ dự án được xác định đến hết quý III/2023 phải hoàn thành các thủ tục về đất đai, xây dựng, thi công xây dựng công trình và phải đi vào hoạt động từ quý IV/2023.
Tuy nhiên, sau một thời gian dự án chậm tiến độ, đến tháng 7/2024, UBND tỉnh Bắc Giang đã ra Quyết định chấp thuận điều chỉnh Chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào lần thứ nhất. Theo đó, tiến độ dự án được điều chỉnh lại là đến hết quý IV/2025 phải hoàn thành các thủ tục đất đai, xây dựng, thi công công trình, từ quý I/2026 phải hoàn thành, đi vào hoạt động.
Đáng chú ý, theo khảo sát của phóng viên Reatimes, từ thời điểm tháng 4 vừa qua, dù hạ tầng dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào đang thi công dở dang, nhiều khu vực đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng, nhưng môi giới đã rao bán rầm rộ các lô đất trong dự án.
Ghi nhận giữa tháng 4/2025, hạ tầng dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào còn ngổn ngang, vẫn đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng.
Tư vấn cho khách hàng về dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào, một môi giới tên N. - tự giới thiệu là nhân viên sàn giao dịch Tiến Phát Land - cho biết, do dự án được nhiều người săn đón nên không còn nhiều hàng, giá các lô đất "còn hàng" tại dự án dao động 30-34 triệu đồng/m2. Trường hợp khách mua số lượng lớn, mua buôn sẽ được hưởng chiết khấu 1% và được tặng 2 chỉ vàng.
Về hình thức thanh toán, môi giới này cho biết, khách hàng sẽ được làm việc, ký kết giấy vay tiền trực tiếp với đại diện chủ đầu tư là bà Lê Thị Tuyết Mai - Giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mai Vàng.
Cụ thể, khách hàng sẽ làm một bản đăng ký mua sản phẩm tại dự án, sau đó, thanh toán tiền đợt 1, tức 50% giá trị lô đất, dưới hình thức ký kết giấy vay tiền. Theo mẫu giấy vay tiền môi giới này cung cấp, bên vay là bà Lê Thị Tuyết Mai, sinh năm 1976, trú tại phường Trung Liệt, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội, song không có thông tin nào trong giấy vay tiền cho thấy cá nhân này đại diện cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mai Vàng.
Mẫu giấy đăng ký mua sản phẩm và giấy vay tiền môi giới dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào cung cấp cho khách hàng để hướng dẫn giao dịch. (Ảnh chụp tài liệu)
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Reatimes về vấn đề trên, bà Lê Thị Tuyết Mai - Giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mai Vàng - xác nhận, không có chuyện bà đứng ra ký kết giấy vay tiền với khách hàng như môi giới trên nói.
"Dự án của chúng tôi chưa đủ điều kiện mở bán, trước đây tôi cũng có ra văn bản về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Việc sàn hoặc môi giới tư vấn và đưa ra giấy đặt cọc như vậy là đang mạo danh, bởi tôi không ký bất cứ nội dung giấy tờ nào liên quan cũng như không ký mua bán với bất cứ sàn nào cả", bà Mai khẳng định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Toàn - Phó Ban Quản lý dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào - cho biết, tiến độ thi công hạ tầng tại dự án đến nay mới đạt khoảng 40%, dự kiến hoàn thiện trong tháng 7/2025.
Theo ông Toàn, tại dự án hiện còn khoảng 6.000m2 diện tích chưa được giải phóng mặt bằng, trong đó có 6 hộ dân chưa nhận đền bù. "Theo tôi đánh giá, dự án hiện vẫn chưa đủ điều kiện mở bán", ông Toàn khẳng định.
Dự án Central Avenue: Yêu cầu nộp tiền, "niêm phong" hợp đồng đã ký
Tương tự, dự án Khu dân cư mới số 1 Lan Mẫu (tên thương mại: Central Avenue), nằm tại tại xã Lan Mẫu, huyện Lục Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến An Phạm làm chủ đầu tư, cũng đang được nhiều môi giới rao bán, mời gọi khách hàng ký kết Hợp đồng vay vốn khi dự án đang trong quá trình làm hạ tầng.
Theo tìm hiểu của phóng viên Reatimes, dự án Central Avenue có quy mô 19,18ha với sản phẩm là các lô liền kề, lô biệt thự diện tích từ 90 - 105m2. Dự án này được UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư từ tháng 5/2022, thời gian thực hiện hợp đồng dự án là 7 năm, thời gian hoàn thành các thủ tục về đất đai, xây dựng và thi công xây dựng là 24 tháng.
Toàn cảnh dự án Central Avenue tại xã Lan Mẫu, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang ghi nhận giữa tháng 3/2025.
Trong quyết định giao đất đợt 1 cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến An Phạm thực hiện dự án Khu dân cư mới số 1 Lan Mẫu, UBND tỉnh Bắc Giang đều nêu rõ, công ty có trách nhiệm chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, bảo vệ môi trường, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan trọng quá trình thực hiện dự án;
Xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật của dự án trên phần diện tích đất được giao theo đúng thiết kế đã được phê duyệt; sau khi thi công xong bàn giao toàn bộ đất và hạ tầng công trình công cộng... cho UBND huyện để quản lý, đưa vào sử dụng đúng quy định.
Quyết định cũng nhấn mạnh, công ty chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên Reatimes, từ thời điểm giữa tháng 3 năm nay, hạ tầng tại dự án vẫn chưa hoàn thiện, vật liệu xây dựng ngổn ngang, nhưng môi giới đã rầm rộ rao bán, tìm kiếm khách hàng quan tâm.
Mời khách hàng đầu tư vào dự án Central Avenue Lục Nam, một môi giới tên H. tự nhận là nhân viên sàn Tiến Phát Land tư vấn, giá các lô đất "còn hàng" tại dự án dao động từ 2 tỷ đồng đến hơn 4 tỷ đồng/lô. Trường hợp khách mua số lượng lớn, mua buôn sẽ được hưởng chiết khấu 2%.
Về hình thức thanh toán, môi giới này cho biết, khách hàng sẽ thanh toán theo tiến độ và được ký "Hợp đồng vay vốn" trực tiếp với đại diện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến An Phạm. Cụ thể, khách hàng đóng một khoản tiền cọc là 50 triệu đồng để giữ chỗ, sau đó khoảng 2 tuần, khách hàng đến ký hợp đồng với chủ đầu tư và đóng nốt để hoàn thành số tiền giải ngân đợt 1 (tương đương 10% giá trị lô đất).
"Dự án này có vị trí đẹp, giá lại phải chăng, được rất nhiều người quan tâm, đầu tư nên ra hàng đợt nào hết đợt đấy. Giờ chỉ còn vài lô, nếu không đặt cọc nhanh cũng sẽ hết sớm", môi giới H. nhấn mạnh.
Mẫu hợp đồng vay vốn môi giới cung cấp, hướng dẫn cho khách hàng muốn đầu tư vào dự án Central Avenue. (Ảnh chụp tài liệu)
Đồng thời, môi giới này cũng lưu ý rằng, trong trường hợp khách chốt mua hàng, ký xong hợp đồng với chủ đầu tư, các văn bản giao dịch sẽ được bọc kín và niêm phong. Khách hàng cần giữ niêm phong nguyên vẹn để đảm bảo giao dịch được bảo mật, tuyệt đối không mở ra hay để lộ thông tin cho người khác.
Sau khi các bên ký kết, hợp đồng vay vốn sẽ được bọc kín, có niêm phong, đóng dấu. (Ảnh chụp tư liệu)
Theo giải thích của môi giới về việc trên, do thời gian qua, cơ quan chức năng tỉnh Bắc Giang thanh tra, kiểm tra gắt gao các dự án bất động sản trên địa bàn nên chủ đầu tư phải niêm phong hợp đồng đối với các giao dịch mua bán "lúa non" để tránh rủi ro.
Trong khi đó, một môi giới khác tên C. tại khu vực đối diện dự án tự giới thiệu là môi giới của Công ty Cổ phần Đầu tư Haka Holdings (đối tác độc quyền đầu tư và phát triển dự án), cho biết, hiện nay toàn bộ hàng từ đợt 1 và hàng mới ra đợt 2 đều đã bán hết và còn rất lâu nữa mới có đợt ra hàng mới.
Môi giới tự giới thiệu làm việc cho Công ty Cổ phần Đầu tư Haka Holdings tư vấn cho khách đến mua hàng.
Trao đổi với Reatimes, liên quan đến việc môi giới tự nhận là nhân viên công ty chào mời khách hàng ký hợp đồng vay vốn để đặt cọc tại dự án, ông Trịnh Mạnh Hà - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Haka Holdings thừa nhận, do công ty mới thành lập được vài tháng nên không tránh khỏi những sai sót, một số nhân viên môi giới của công ty làm việc còn chưa đúng.
"Chúng tôi sẽ định hướng và chấn chỉnh lại nhân viên để tư vấn khách hàng sao cho đúng pháp luật", ông Hà cho biết.
Song, theo tìm hiểu thực tế của phóng viên, những ngày gần đây, môi giới dự án Khu dân cư mới số 1 xã Lan Mẫu đang quảng cáo về đợt ra hàng mới của chủ đầu tư, tiếp tục mời gọi khách mua đất bằng hình thức ký hợp đồng vay vốn. Theo lời các môi giới, đợt ra hàng mới này vừa được chủ đầu tư thông báo ngày 18/5 nhưng đến nay gần một nửa số hàng đã có người đặt cọc. Giá các lô đất đợt này cao hơn đợt trước khoảng 1-2 tỷ đồng/lô, còn tiến độ thanh toán vẫn không thay đổi.
Tại điểm giao dịch dự án Central Avenue (ngay cạnh tòa nhà ban quản lý dự án), khách hàng đến giao dịch, xem dự án tấp nập. (Ảnh ghi nhận giữa tháng 3/2025)
Trước đó, chia sẻ với Reatimes, Chủ tịch Hội đồng quản trị Haka Holdings cũng cho rằng, để thực hiện một dự án, đôi khi chủ đầu tư cần vay trước một khoản tiền để lo tiền thuế và thi công xây dựng. Mặt khác, nhiều khách hàng quan tâm dự án cũng có tâm lý muốn mua "lúa non".
"Nhiều khi nghiệm thu xong dự án, ra sổ đỏ, ký hợp đồng xong hết, khách ra đến nơi thấy đẹp đẽ, đèn điện chiếu sáng lại bảo cái này xong xuôi rồi thì làm sao tăng giá được nhiều nữa. Tâm lý chung nhiều khách hàng là thích mua những thứ dở dang, để đến khi nó đẹp thì sẽ tăng giá", đại diện Haka Holdings đánh giá.
Cũng theo ông Hà, công tác giải phóng mặt bằng tại dự án đã gần hoàn thiện, chỉ còn một góc ở trung tâm dự án còn các hộ dân đang đợi tái định cư. Sau khi khu tái định cư triển khai xong, được Sở Xây dựng nghiệm thu thì người dân sẽ chuyển sang đó để bàn giao mặt bằng cho dự án.
Ngoài ra, đối với giai đoạn mở rộng của dự án, ngoài những diện tích chủ đầu tư đã mua thì vẫn còn những diện tích chưa mua. Dự kiến trong năm nay giai đoạn mở rộng mới được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và sang năm sẽ đấu thầu.
Khách hàng đối mặt rủi ro "cầm dao đằng lưỡi"
Về phía cơ quan chức năng, mới đây, thông tin tới phóng viên Reatimes, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang xác nhận, cả dự án Khu dân cư mới số 1 xã Lan Mẫu và dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào nêu trên đến nay đều chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa được xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Theo một chuyên gia về pháp lý bất động sản, các dạng hợp đồng tương tự mẫu hợp đồng vay vốn mà môi giới cung cấp cho khách hàng để đặt cọc tại dự án Central Avenue Lục Nam dường như được soạn sẵn bởi bên vay và khác hoàn toàn các hợp đồng tín dụng thông thường (thường bên cho vay, ví dụ ngân hàng, sẽ soạn hợp đồng), tiềm ẩn "thiệt đơn, thiệt kép" với bên cho vay.
Hợp đồng vay vốn này có thể là một hình thức giao dịch dân sự giả tạo để che giấu giao dịch thực tế là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hợp đồng còn có quy định bảo mật thông tin, các bên chỉ được tiết lộ khi có yêu cầu từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng có thể là biện pháp "phòng vệ" của bên vay để ngăn không cho thông tin về hợp đồng được công khai rộng rãi.
Trường hợp này, nhiều khả năng chủ đầu tư và môi giới đã bắt tay để lôi kéo khách hàng chấp nhận sử dụng hợp đồng vay tài sản như một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (hình thức huy động vốn sớm), người dân cần đặc biệt tỉnh táo để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, tránh "tiền mất, tật mang".
"Có thể thấy hợp đồng này có các điều khoản bất cân xứng về quyền, nghĩa vụ giữa các bên. Ví dụ như bên vay đang chiếm thế chủ động trong việc gia hạn hợp đồng, hay lãi suất bên vay phải trả là 6%/năm và chỉ phải trả lãi khi kết thúc thời hạn vay. Đây là điều khoản trái với thông lệ là bên vay thường phải trả lãi theo định kỳ, ví dụ: trả lãi hàng tháng với các hợp đồng vay vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại", vị chuyên gia phân tích.
Cảnh báo những rủi ro cho khách hàng khi tham gia vào các dạng hợp đồng này, chuyên gia nêu rõ, nếu xảy ra tranh chấp giữa các bên thì hợp đồng này không được công nhận và có thể bị tòa tuyên là vô hiệu.
"Trong trường hợp nếu bên vay bội tín, thì quyền lợi của bên cho vay cũng không được đảm bảo. Nếu bên vay chính là chủ đầu tư và khi dự án đủ điều kiện họ không ký hợp đồng với bên cho vay nữa thì bên cho vay cũng đối mặt với rủi ro là không được tòa công nhận quyền lợi. Về cơ bản, trường hợp này giống như khách hàng đang "cầm dao đằng lưỡi"", vị chuyên gia nhận định.
Còn đối với giao dịch dưới dạng giấy vay tiền như môi giới dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào đưa ra, luật sư Thiệu Quang Sang - Giám đốc công ty Luật TNHH Lawflex - cho rằng, rủi ro cho khách hàng tham gia ký kết còn lớn hơn nữa.
Bởi, theo luật sư Sang, vấn đề nằm ở vai trò của người đứng ra vay. Theo thông tin trong giấy vay tiền, bên vay chỉ là cá nhân, không phải công ty chủ đầu tư nên rất rủi ro. Công ty và cá nhân là hai thực thể pháp lý độc lập. Vay cá nhân thì chỉ cá nhân chịu trách nhiệm trả, không liên quan đến nghĩa vụ của công ty.
"Ngay cả khi cá nhân đứng ra vay và đại diện chủ đầu tư là một người, chủ đầu tư vẫn có thể lật kèo, phủ nhận giao dịch", luật sư Sang phân tích.
Theo Điểm e, Khoản 1, Điều 116 của Luật Nhà ở 2023
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm a khoản 1 Điều 114 của Luật này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 116 của Luật Nhà ở 2023
Việc huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Đất nền trong dự án chỉ được chuyển nhượng khi xong hạ tầng
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Trong đó, Điều 31 Luật này quy định đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải
Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
Điều kiện 4: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
Điều kiện 6: Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Điều kiện 7: Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Điều kiện 8: Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
Ngoài ra, Điều 32 của luật này cũng yêu cầu bên chuyển nhượng đất phân lô bán nền phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, chủ đầu tư phải hoàn thành các quyết định xử phạt mới được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân.
