Bất cập về chính sách
Bắc Ninh là địa phương có nhiều Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp với hàng trăm nghìn công nhân sinh sống và làm việc ổn định lâu dài nên nhu cầu về chỗ ở, nhà ở rất lớn. Trên địa bàn tỉnh có gần 150 nghìn công nhân đang lưu trú, khoảng 73,81% hiện đang ở trọ tại các khu nhà ở do người dân tự xây dựng; 26,19% ở tại các khu nhà ở công nhân tập trung theo dự án.
Nhu cầu lớn là vậy, nhưng có một nghịch lý đang diễn ra trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh là nhiều dự án nhà ở xã hội dù đã hoàn thiện nhưng hiện vẫn bỏ trống, số lượng các căn hộ còn tồn nhiều, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc bán hàng.
Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có một số dự án nhà ở xã hội phục vụ khu công nghiệp được thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Tuy nhiên, sau khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở, đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp đăng ký mua/thuê/thuê mua nhà ở tại dự án lại rất ít.
Chia sẻ với Reatimes, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn bất động sản Lan Hưng cho biết, nếu vẫn giữ nguyên đối tượng thụ hưởng chính sách tại khoản 5 Điều 49 Luật Nhà ở mà không mở rộng đối với 9 nhóm đối tượng còn lại sẽ dẫn đến tình trạng dự án không có người mua/thuê/thuê mua, đẩy doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản. Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, gây lãng phí nguồn lực đầu tư và không đảm bảo an sinh xã hội tại địa phương.
Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Đình Tân, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư & Giáo dục Đông Dương cũng cho rằng, khó khăn lớn nhất trong triển khai nhà ở xã hội chính là xác định đúng đối tượng để được hưởng chính sách. Theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, nhà ở xã hội tại khu công nghiệp là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân làm việc tại khu công nghiệp.
"Với khái niệm này, việc xác định đối tượng được thụ hưởng nhà ở công nhân gặp phải nhiều vướng mắc. Do đó, cần định nghĩa lại khái niệm, đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội dành cho công nhân để phù hợp với thực tế địa phương hiện nay", ông Tân nói.
Trao đổi với PV Reatimes, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cũng đồng tình rằng, đang vướng mắc trong việc tiếp cận đối tượng được thụ hưởng chính sách. Cụ thể là người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn. Theo quy định tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở: Nhóm đối tượng "Hộ gia đình có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn" chỉ được hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở mà không được mua/thuê/thuê mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay, các nhóm đối tượng này có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng không được mua/thuê/thuê mua.
Bên cạnh vướng mắc về nhóm đối tượng thì hàng loạt những vướng mắc khác chưa thể tháo gỡ được cũng đang gây ảnh hưởng đến công tác phát triển nhà ở xã hội tại Bắc Ninh.
Thứ nhất, vướng mắc trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng. Theo khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở quy định: "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội".
Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 5: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".
Như vậy, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên. Do quy mô 2ha là tương đối nhỏ (chỉ tương ứng với khoảng 6.000 - 8.000m2 đất ở tại dự án), nên quy định này dễ dẫn đến phá vỡ quy hoạch, không tạo được bộ mặt khang trang, thống nhất, hiện đại tại khu vực đô thị gắn với tổ chức cung cấp dịch vụ đô thị phù hợp với thu nhập của các nhóm dân đô thị.
Thứ hai, vướng mắc trong việc chưa có hành lang pháp lý để cho các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp FDI) thuê nhà ở xã hội để cho công nhân của mình ở nhằm mục tiêu tăng cường kỷ luật, tập trung quản lý, phòng tránh tệ nạn xã hội và dịch bệnh.
Khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở xác định hình thức "Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê" là một hình thức phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong quy định của Luật Nhà ở và các Nghị định của Chính phủ không có hành lang pháp lý cho hình thức phát triển nhà ở xã hội này.
Thứ ba, vướng mắc trong việc xác định đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân: Điểm c Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở quy định đối tượng phải "thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân". Tuy nhiên, hiện nay cơ quan thuế không xác minh nội dung nộp thuế thu nhập thường xuyên mà chỉ xác minh đối tượng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không trong năm trước liền kề năm xác minh (Ví dụ: Năm 2022, cần xác minh đối tượng có phải nộp thuế thu nhập thường xuyên hay không, cơ quan thuế chỉ xác minh được việc đối tượng có nộp thuế thu nhập cá nhân trong năm 2021 hay không). Do đó, đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính để hướng dẫn về nội dung xác minh đối tượng liên quan đến thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
Bên cạnh đó, hiện nay, dù có nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng rất nhiều công nhân không đáp ứng được tiêu chí về đối tượng để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, đặc biệt là tiêu chí về thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định của Luật Nhà ở, đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nhiều công nhân phải nộp thuế thu nhập (thực chất thu nhập cao hơn bình thường do làm tăng ca, làm thêm giờ…) nhưng phần lớn thu nhập sau khi nộp thuế đều gửi về gia đình, chỉ giữ lại một phần nhỏ để chi trả cho cuộc sống hàng ngày, cuộc sống hết sức khó khăn nhưng vẫn không đủ điều kiện để hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Thứ tư, vướng mắc trong việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, việc thẩm định giá bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện 01 lần và không có quy định về việc thẩm định điều chỉnh/bổ sung.
Hiện nay, phần lớn các dự án nhà ở xã hội đều thực hiện thẩm định giá tại giai đoạn thi công xong phần móng để được bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, giá vật liệu xây dựng nói riêng và chỉ số giá xây dựng nói chung tăng nhanh, chi phí dự phòng được xác định ở thời điểm thẩm định giá không đủ cho yếu tố trượt giá, dẫn đến chi phí xây dựng công trình tăng, nếu không được thẩm định điều chỉnh giá sẽ gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư.
Thứ năm, vướng mắc trong việc xác định khái niệm "Nhà ở xã hội tại khu công nghiệp" được định nghĩa tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP: "Nhà ở xã hội tại khu công nghiệp là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân làm việc tại khu công nghiệp".
Với khái niệm này, đối tượng được thụ hưởng nhà ở công nhân đang rất vướng mắc và không đảm bảo công bằng với các đối tượng làm việc tại các nhà máy, xí nghiệp bên ngoài khu công nghiệp.
Cần sự vào cuộc quyết liệt tháo gỡ rào cản chính sách
Thực tế cho thấy, ở đâu có sự lãnh đạo, chỉ đạo sát sao của các cấp uỷ Đảng, sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính quyền thì ở nơi đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội nói riêng và nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội đều đạt được những kết quả rất tích cực. Chính vì vậy, để việc phát triển nhà ở xã hội đạt mục tiêu trong thời gian tới, tỉnh Bắc Ninh cần tiếp tục chỉ đạo, tuyên truyền, vận động sâu rộng về chính sách phát triển nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Đồng thời, tỉnh cần xây dựng, đề xuất những cơ chế, chính sách phù hợp; triển khai các giải pháp thu hút đầu tư, tăng cường phối hợp với ngân hàng chính sách để nhà ở xã hội đến được với người dân, người lao động một cách thiết thực, kịp thời và hiệu quả.
Chia sẻ với Reatimes, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết, địa phương sẽ thực hiện có hiệu quả các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo các chính sách chung được quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, số 49/2021/NĐ-CP và các văn bản liên quan.
Tiếp tục công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyến khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
"Quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Tiếp tục đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính trong việc phát triển nhà ở xã hội. Tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo thực hiện các quy chuẩn chất lượng về nhà ở; bổ sung quy định về việc thuê nhà ở, đặc biệt là nhà trọ cho công nhân khu công nghiệp", đại diện Sở Xây dựng nhấn mạnh.
Đồng thời, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cũng tăng cường tuyên truyền, vận động, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngoài việc phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở thì cần quan tâm hơn nữa đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại các địa phương nhằm đảm bảo công tác an sinh, xã hội; các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp sử dụng nhiều công nhân, người lao động cần quan tâm xây dựng nhà lưu trú hỗ trợ chỗ ở cho công nhân, người lao động của doanh nghiệp thuê.
Ngoài ra, trên cơ sở Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, Sở Xây dựng đã lập kế hoạch trình UBND tỉnh để xác định mục tiêu, nhiệm vụ, cân đối nguồn lực, phân công trách nhiệm để triển khai thực hiện.
"Với gói ưu đãi hỗ trợ cho vay 120.000 tỷ đồng được áp dụng, Sở Xây dựng sẽ tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các chủ đầu tư và người dân tiếp cận gói vay, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án theo kế hoạch, đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2025 và 2030, đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững của địa phương", đại diện Sở Xây dựng cho biết.
Bên cạnh đó, trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, tỉnh Bắc Ninh tiếp tục thực hiện công tác phân công, phân cấp mạnh mẽ, chỉ đạo và hướng dẫn cụ thể trong việc quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, trật tự xây dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng, gắn trách nhiệm của người đứng đầu các ngành, địa phương nếu để xảy ra sai phạm./.
