Vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Nhà nước cũng khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.
Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Tiến đến mục tiêu này, tại tỉnh Đồng Nai, mới đây, một dự án công bố mức giá bán chỉ hơn 9 triệu đồng/m2, mở ra kỳ vọng về loạt dự án nhà ở xã hội có mức giá bình dân, dễ tiếp cận. Đó là dự án Khu Nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh, do Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thành Thắng làm chủ đầu tư.
Dự án tọa lạc tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai, với quy mô 16,689 ha, dự kiến cung ứng ra thị trường hơn 1.000 căn hộ. Quy mô dân số của dự án khoảng 3.700 - 4.200 người, triển khai từ năm 2019 đến năm 2025.
Đáng chú ý, tại văn bản số 22/CVTT/2023 về việc cung cấp thông tin liên quan đến dự án Khu Nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, mức giá bán dự kiến tại dự án (đã bao gồm thuế GTGT 5%, chưa bao gồm chi phí bảo trì 2%) là: 9.246.628 đồng/m2.
Theo khảo sát của Reatimes, mức giá bán của dự án nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai chỉ bằng 1/3 so với mức giá bán nhà ở xã hội tại một dự án ở Bình Dương ra mắt gần đây.
Cụ thể, tọa lạc ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, dự án Chung cư nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (tên thương mại là New Lavida) do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư hiện đang được chào bán với mức giá trên dưới 29 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của Reatimes, mức giá này cao hơn hoặc ngang ngửa nhiều dự án nhà ở thương mại tại Bình Dương, điển hình là một số dự án như Honas Residence (giá bán từ 28 triệu đồng/m2), dự án C-SkyView (giá bán từ 24 triệu đồng/m2), Legacy Prime (giá bán từ 26 triệu đồng/m2)…
Bàn về lý do giá nhà ở xã hội cao bất thường khiến cho người thu nhập thấp gần như không thể tiếp cận, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, theo quy định pháp luật, đối với dự án nhà ở xã hội thì được miễn tiền sử dụng đất (theo ước tính, tại vùng cận nội thành đô thị thường chiếm khoảng 10-20% giá bán). Mặt khác, với quy định Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Với cách thức thực hiện dự án như vậy thì giá nhà ở xã hội thấp hơn thị trường khoảng 30%.
Cũng theo quy định Điều 6 Thông tư 20/2016/TT-BXD trước đây còn hiệu lực (hiện nay được quy định tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP), mức giá ban đầu ban đầu chủ đầu tư giao dịch với người dân hưởng chính sách hỗ trợ được căn cứ nguyên tắc xác định giá quy định và trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở xã hội và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán nhà ở xã hội của dự án. Giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm, trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người dân.
Tuy nhiên, theo Luật sư Phượng, thực tế, cũng chưa thấy thông tin dự án nhà ở xã hội mà có công bố thông tin thẩm định giá hoặc điều chỉnh giá cho người dân. Luật sư Phượng cho rằng khâu thanh quyết toán và thẩm định này rất còn e ngại và không loại trừ việc nâng chi phí, việc đưa thêm chi phí và thậm chí là bao gồm cả giá xây dựng với bên thầu xây dựng, tính chưa đúng về chi phí lãi vay và sử dụng tiền thu trước của người dân, thậm chí là chi phí tăng (xây dựng, lãi vay, chi phí điều hành,..) do việc kéo dài dự án trong khi nguồn vốn (vốn chủ sở hữu, vốn tín dụng, tiền bán thu trước) thì lại sử dụng vào việc khác. Đây có thể là những nguyên do khiến giá nhà ở xã hội không ngừng leo thang, dù cho đã có quy định rõ ràng về khống chế về lợi nhuận đối với dự án vốn nhận được nhiề ưu đãi về nhà ở xã hội.
"Rõ ràng chúng ta đã dành nhiều quy định về chính sách, thậm chí có quy định khống chế lợi nhuận, chi phí nhưng đi sâu vào chi tiết thì không quản lý được. Với quy định hiện nay, để kiếm lợi nhuận từ cao thì chủ đầu tư nâng chi phí, nâng giá bán nên vẫn đảm bảo khuôn đúng như quy định hiện nay. Trên thực tế, những dấu hiệu này đều thể hiện rõ dự án nhà ở xã hội kéo dài, bị thiếu vốn do vốn dùng vào việc khác, cắt giảm nhiều tiện tích và cả chất lượng", Luật sư Phượng nói.
Cũng theo vị Luật sư, để hạn chế điều này thì cần sự vào cuộc sát sao hơn của các cơ quan quản lý, chúng ta cần công khai tài chính việc thực hiện dự án của các chính sách này, tránh việc trục lợi. Mặt khác, cần xem xét việc lựa chọn chủ đầu tư tất cả phải theo hình thức đấu thầu vì khống chế ban đầu theo giá mà chủ đầu tư đề xuất. Còn hiện nay, nếu cứ quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thì được làm dự án nhà ở xã hội thì tính chung lại việc thiệt nhiều hơn mặt lợi (có thêm số lượng nhà ở xã hội nhưng giá bán cao, lợi ích của chính sách bị rò rỉ)./.
