Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản năm 2021, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, do Sở Xây dựng tỉnh này vừa gửi Bộ Xây dựng, đưa ra nhận định rằng: “Pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản”.
Theo phân tích của các chuyên gia thì nhận định này của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng là chưa chính xác, cho thấy Sở này không nắm được quy định của Nghị định 76/2015.
Cụ thể, theo Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, đối với hoạt động phân lô bán nền nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì vốn đầu tư vào hạ tầng (đường giao thông, thoát nước, đường dây điện) không nhiều và thường không vượt 20 tỷ đồng nên không bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp, cá nhân chỉ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên giá chuyển nhượng (doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thêm thuế VAT 10% và thuế TNDN 20%).
“Do đó, khi có hộ gia đình, cá nhân phân lô với quy mô lớn hơn tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, thì cơ quan Nhà nước phải tiến hành kiểm tra và xem xét có phải thuộc trường hợp bắt buộc thành lập dự án hay không? Việc có thành lập dự án hay không cũng còn phải xem xét thêm Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới có thể đưa ra quyết định chính xác”, Luật sư Phượng nói thêm.
Trong khi đó, luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, việc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng nêu lên vướng mắc pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước là không hợp lý. Bởi lẽ Chương 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rất rõ về công tác quản lý Nhà nước liên quan đến các vi phạm của các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp.
Trong khi đó, thời gian qua tại Lâm Đồng liên tục xuất hiện các dự án “ma” quy mô lên đến hàng chục héc-ta, nhưng lại không có sự xuất hiện kịp thời của cơ quan quản lý Nhà nước, cho thấy sự “buông lỏng” quản lý của chính quyền, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó cần phải xem xét lại năng lực quản lý của những lãnh đạo trực tiếp quản lý trên từng địa bàn.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài Sở Xây dựng Lâm Đồng vừa “phát hiện” lỗ hổng pháp luật mà Quốc hội và Chính phủ chưa biết?, Sở Xây dựng cho biết sẽ xử lý nghiêm vi phạm tại dự án “ma” The Tropicana Garden 1&2 (nếu có). Tuy nhiên, nội dung kiểm tra “bỏ sót” việc xác minh chuỗi dự án ma này có vi phạm Nghị định 76/2015 NĐ-CP hay không.
Theo văn bản số 2762/SXD-TTr, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng gửi các Sở và UBND huyện Bảo Lâm về việc kiểm tra, xử lý thông tin liên quan đến dự án ma và phá rừng tại xã B'lá, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng, Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp - Phát triển nông thôn, Tài nguyên - Môi trường, Kế hoạch - Đầu tư và các đơn vị liên quan khẩn trương kiểm tra, xác minh nội dung thông tin trên báo chí phản ánh về dự án “ma” The Tropicana Garden 1&2; xử lý nghiêm vi phạm (nếu có) theo quy định của pháp luật. Việc này nhằm thực hiện theo chỉ đạo của UBND tỉnh Lâm Đồng về kiểm tra, xử lý thông tin liên quan đến dự án "ma" và phá rừng tại huyện Bảo Lâm.
Dù có nhiều nội dung chuẩn bị, nhưng Sở Xây dựng không biết vô tình hay cố ý, đã “bỏ sót” việc xác minh chuỗi dự án ma này có vi phạm Nghị định 76/2015 NĐ-CP hay không.
Được biết, việc thu hồi sổ đỏ đã cấp, buộc cá nhân lập doanh nghiệp xin chủ trương đầu tư dự án là câu chuyện đã xảy ra ở Long An, một địa phương trước đây từng là điểm nóng phân lô bán nền vi phạm Nghị định 76/2015 NĐ-CP.
Cụ thể tại Điều 5, Nghị định 76/2015 NĐ-CP, hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất)…”.
Mặc dù vậy, nhiều cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản với tổng mức đầu tư trên 20 tỷ đồng vẫn không lập doanh nghiệp. Điều này gây thất thoát thuế VAT, thuế TNDN và ảnh hưởng không nhỏ đến quy hoạch của địa phương.
Để khắc phục những trường hợp sai phạm, địa phương đã yêu cầu các cá nhân phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xin chủ trương lập dự án. Thậm chí có trường hợp đã ra sổ đỏ đứng tên cá nhân nhưng vẫn phải thu hồi lại.
Huyện Bảo Lâm liệu có dính lợi ích nhóm tại The Tropicana Garden và Farm Hill?
Như Reatimes đã thông tin trong bài Lâm Đồng: Huyện Bảo Lâm bưng bít sai phạm, tái diễn chiêu trò Địa ốc Alibaba?, ngày 2/12/2021, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Đặng Trí Dũng ký văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành và UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh phối hợp, cung cấp, minh bạch thông tin cho báo chí, theo đúng quy định.
Quan điểm chỉ đạo của UBND tỉnh Lâm Đồng đã rõ, nhưng câu chuyện thực thi ở chính quyền cấp dưới lại theo kiểu “trên bảo dưới không nghe”. Cụ thể, ngày 1/11/2021, Reatimes đã gửi công văn (lần 2) đến UBND thành phố Bảo Lộc, UBND huyện Bảo Lâm và UBND huyện Lâm Hà để tìm hiểu về các khu đất được gắn mác dự án, nhưng đến nay các cơ quan này vẫn chưa có phản hồi. Nếu tính thời gian Reatimes gửi công văn lần 1 đến UBND thành phố Bảo Lộc, UBND huyện Bảo Lâm và UBND huyện Lâm Hà, ngày 12/5/2020, thì đến nay đã gần 2 năm trôi qua nhưng thông tin vẫn bị bưng bít.
Lý do gì khiến UBND thành phố Bảo Lộc, UBND huyện Bảo Lâm và UBND huyện Lâm Hà bưng bít thông tin các dự án ma nói trên (điển hình là The Tropicana Garden, Farm Hill tại huyện Bảo Lâm)? Phải chăng ở đây có vấn đề “khó nói” liên quan đến “lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm, và có lợi ích cục bộ”, như Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Trần Văn Hiệp đã thừa nhận?
Được biết, ngày 23/12/2021, tại buổi làm việc với Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Trần Văn Hiệp, ông Nguyễn Ngọc Nhi, Chủ tịch UBND huyện Bảo Lâm đã báo cáo công tác quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn, thời gian qua địa phương đã để xảy ra những sai phạm, tồn tại, vướng mắc trong công tác quản lý, xử lý các vấn đề phát sinh. Trong đó, tập trung vào các vụ việc hiến đất mở đường sai quy định và tình trạng xây dựng các dự án bất động sản không phép xảy ra tại một số địa phương như Lộc Tân, Lộc Quảng, B’Lá và Lộc An...
Trong khi đó, ông Trần Văn Hiệp nhấn mạnh, trước những tồn tại, vướng mắc đã xảy ra trên lĩnh vực đất đai, xây dựng là không thể phủ nhận và trách nhiệm thuộc về vai trò chỉ đạo, điều hành của người đứng đầu địa phương; cùng với đó, là trách nhiệm của một số sở, ngành liên quan. Vì vậy, huyện Bảo Lâm phải phối hợp với các sở, ngành của tỉnh xử lý dứt điểm các sai phạm, tồn tại theo đúng quy định của pháp luật. Việc kiểm tra, xử lý phải đảm bảo tinh thần thượng tôn pháp luật, tránh trường hợp bao che, nới lỏng gây bức xúc trong dư luận.
