Bài 3: Bất động sản du lịch - Thời cơ và thách thức

Để hiểu rõ hơn về những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản du lịch Nha Trang - Khánh Hòa, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa.

PV: 10 năm qua chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Khánh Hòa, đặc biệt là thị trường khách quốc tế trong giai đoạn 2015 - 2019. Theo ông, sự tăng trưởng của khách du lịch tạo điều kiện thuận lợi gì để thị trường bất động sản du lịch Nha Trang - Khánh Hòa phát triển?

Ông Phan Việt Hoàng: Sự bùng nổ của ngành du lịch cùng những thay đổi lớn về diện mạo hạ tầng giao thông đã giúp cho thị trường bất động sản Khánh Hòa bước vào giai đoạn phát triển mới, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng từ năm 2015 trở đi đã có rất nhiều đột phá.

Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu, nhiều bãi biển và đảo xinh đẹp nên du lịch Nha Trang - Khánh Hòa không ngừng tăng trưởng. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng đã góp phần thúc đẩy ngành công nghiệp không khói của Khánh Hòa trong những năm gần đây phát triển vượt bậc.

Song hành với thị trường du lịch thì ngành bất động sản du lịch - nghĩ dưỡng cũng đã thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn vào giai đoạn 2017 - 2019. Theo ước tính, giai đoạn trên có khoảng 13.000 căn hộ du lịch và gần 2.000 căn biệt thự du lịch được đưa ra thị trường. Trên con đường thành công của du lịch sẽ có dấu chân của rất nhiều ngành nghề và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng nằm trong số đó.

PV: Dịch bệnh Covid-19 bùng phát khiến bất động sản du lịch đối mặt nhiều khó khăn. Trên thực tế, không ít khách sạn phải sang nhượng hoặc rao bán. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư trường vốn, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn là một cuộc chơi dài hơi. Theo ông, khi thị trường du lịch phục hồi sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Khánh Hòa trong thời gian tới?

Ông Phan Việt Hoàng: Khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản du lịch chỉ là ngắn hạn do tác động bên ngoài từ dịch bệnh, không xuất phát từ nội tại của thị trường. Nha Trang - Khánh Hòa với hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chu kỳ đầu tư và khai thác dài lên tới hàng chục năm, nên thời điểm này các hoạt động triển khai phát triển dự án vẫn âm thầm diễn ra để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Dù bị tác động bởi dịch Covid-19, Nha Trang vẫn được coi là một trong những thị trường bất động sản du lịch sôi động bậc nhất cả nước. Không chỉ vươn lên thành địa chỉ du lịch nội địa được yêu thích, Nha Trang vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn của du khách quốc tế sau đại dịch, bởi những giá trị vốn có về tự nhiên, sự bứt phá toàn diện về cơ sở hạ tầng với những đường bay thẳng từ Thái Lan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nga… đến Sân bay quốc tế Cam Ranh và đang tiếp tục được mở thêm các đường bay mới trong thời gian tới.

Hiện nay, tình hình dịch bệnh tại nhiều địa phương cơ bản đã được kiểm soát và một số nơi đã bắt đầu xây dựng triển khai chương trình hộ chiếu vắc xin để sẵn sàng hoạt động trở lại trong tình hình mới. Ngành du lịch Khánh Hòa cũng dự kiến sẽ hoạt động trở lại vào khoảng tháng 10/2021 và đây là sự cố gắng rất lớn giữa chính quyền và doanh nghiệp. Sự phục hồi của ngành du lịch sẽ kéo theo sự phục hồi của nhiều ngành nghề kinh tế khác, vì du lịch là một ngành đặc thù có tính tổng hợp nhiều ngành nghề liên quan như: hàng không, thương mại, tài chính, vận tải... và tất nhiên bao gồm cả bất động sản. Việc giao thương đi lại sẽ giúp tạo ra dòng tiền và tiến dần đến sự phục hồi kinh tế chung. Tuy vậy, cũng vẫn cần thêm thời gian.

Để thị trường bất động sản phục hồi thì cần phải có thêm xung lực về pháp lý và dòng tiền gián tiếp từ các ngành dọc của nền kinh tế như: Công nghiệp, xây dựng, tài chính... Hoạt động du lịch phục hồi sẽ góp phần giải quyết thanh khoản cho rất nhiều căn hộ du lịch và bất động sản nghĩ dưỡng tại Khánh Hòa.

Từ nay cho đến cuối năm, thị trường bất động sản nói chung sẽ vẫn còn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, tạo ra sự phát triển không đồng đều tại các địa phương. Nhưng khi dịch bệnh được kiểm soát, các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế biển và du lịch sẽ có sự hồi phục nhanh hơn và tiếp tục thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.

PV: Theo ông, việc phát triển du lịch nói chung và bất động sản du lịch hiện nay tại Nha Trang - Khánh Hòa còn có những thách thức gì và giải pháp nào để giải quyết thách thức đó?

Ông Phan Việt Hoàng: Mặc dù có nhiều tiềm năng, lợi thế, nhưng cần nhìn nhận thực tế rằng hiện nay sản phẩm du lịch của Khánh Hòa còn khá đơn điệu, do thiếu các hoạt động vui chơi, giải trí, vẫn thiên về du lịch nghỉ dưỡng truyền thống, chưa có nhiều hoạt để thu hút và kích thích nhu cầu tiêu dùng của khách đến. Đơn cử như khu vực Nha Trang chỉ có quần thể nghỉ dưỡng - vui chơi - giải trí tại đảo Hòn Tre của Vingroup, trong khi khu vực Bãi Dài - Cam Ranh lại tập trung xây dựng các dự án khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, chưa chú trọng đến các khu vực phi thuế quan, casino, chợ đêm…

Việc mất cân đối giữa không gian phát triển và quy mô phát triển thể hiện qua lượng du khách tới TP. Nha Trang tăng nhanh trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng, không gian phát triển đô thị và giao thông chưa phát triển kịp dẫn tới những vấn đề về giao thông, cảnh quan và trật tự đô thị phải chịu áp lực lớn. Hạ tầng du lịch Nha Trang - Khánh Hòa tuy đã phát triển nhưng chưa đủ lực phục vụ mùa du lịch cao điểm. Như đường Trần Phú, một trong những con đường trung tâm Nha Trang, thường xuyên rơi vào tình trạng quá tải vào dịp lễ, Tết. Quỹ đất phát triển du lịch tại khu vực TP. Nha Trang còn khá hạn chế, một số chủ đầu tư dự án nghĩ dưỡng hiện đang tìm quỹ đất để phát triển mở rộng ra.

Để giải quyết những thách thức đó, Khánh Hòa hiện đang xây dựng kế hoạch cụ thể trong giai đoạn 2021 - 2025 cho 3 vùng kinh tế trọng điểm gồm: Vịnh Vân Phong, TP. Nha Trang và Vịnh Cam Ranh và phấn đấu đưa Nha Trang trở thành thành phố Trung ương vào năm 2030. Khả năng trong tương lai, các dự án đầu tư có sự phân luồng quy mô vừa và nhỏ sẽ phát triển xen kẽ và bám theo các vùng ven của TP. Nha Trang như huyện Diên Khánh, còn các dự án quy mô lớn sẽ hướng về các khu vực vịnh Vân Phong và Cam Ranh.

PV: Bất động sản du lịch nhiều tiềm năng phát triển nhưng cũng có những rủi ro. Trên thực tế đã có những dự án để xảy ra những hệ luỵ xấu, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Theo ông, để thị trường bất động sản du lịch phát triển ổn định phải cần những yếu tố gì?

Ông Phan Việt Hoàng: Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại các thành phố biển thu hút dòng vốn hàng tỷ USD không ngừng chảy vào các điểm đến có tiềm năng du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh... Điều này đánh dấu cho sự chuyển động đầy sôi động của lĩnh vực này, là sự ra đời của nhiều mô hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự biển, shophouse...

Trong xu thế ngành du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ như hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải cố gắng đáp ứng thị hiếu của khách hàng đang ngày càng trở nên khắt khe. Thời gian qua chứng kiến sự ra đời của những mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới để thuyết phục nhà đầu tư, kể cả việc mở rộng tại những vị trí địa lý mới. Trước tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn vẫn tiếp tục đổ tiền vào phân khúc này ở các thành phố biển đảo như: Dự án Grand World Phú Quốc (Vingroup), NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), Sonasea Vân Đồn Harbor City (CEO Group), KN Paradise (Cam Ranh)…

Mặc dù phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian qua, nhưng nhìn vào các dự án mới ở mỗi địa phương đều thấy các chủ đầu tư tiềm lực có phong cách và hướng đi riêng theo đúng xu thế của bất động sản du lịch, để đón đầu thị trường rất tiềm năng này tại Việt Nam. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản du lịch - nghĩ dưỡng có thể phát triển ổn định phải cần hội tụ đủ 3 yếu tố: Pháp lý, Cung -  Cầu và yếu tố Hợp tác kinh doanh.

Thị trường bất động sản du lịch Nha Trang -  Khánh Hòa cũng như nhiều địa phương khác hiện đang vướng về điểm nghẽn pháp lý, mặc dù sản phẩm này được ra đời từ lâu nhưng vẫn chưa được công nhận “danh tính”. Việc này kéo dài khiến cho cả nhà đầu tư gặp vướng mắc, các tổ chức tín dụng đều e dè việc cấp vốn khiến cho một số chủ đầu tư “yếu vốn” phải vượt rào nâng mức cam kết lợi nhuận kinh doanh lên cao để huy động vốn, từ đó nguy cơ khiến cho một số dự án vỡ trận mất kiểm soát.

PV: Những định hướng, chiến lược nào hiện nay sẽ có tác động đến thị trường bất động sản du lịch Nha Trang - Khánh Hòa trong những năm tới, thưa ông?

Ông Phan Việt Hoàng:  Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa đã quyết định ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động số 14 của Tỉnh ủy Khánh Hòa về việc “Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn”, giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, đặt mục tiêu đến năm 2025 ngành du lịch tỉnh này thu hút được 11 triệu lượt khách lưu trú, trong đó có 5 triệu lượt khách quốc tế và tổng doanh thu từ du lịch sẽ chạm mốc 200 nghìn tỷ đồng. Đồng thời tổng số lượng phòng khách sạn 3 - 5 sao toàn tỉnh cũng sẽ tăng lên khoảng 60 - 70% tổng số nguồn cung vào năm 2025.

Ngày 24/3/2021, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định số 713/QĐ-UBND mục tiêu xây dựng Khu kinh tế Vân Phong trở thành khu kinh tế ven biển được ưu tiên tập trung đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại thông báo số 271/TB-VPCP ngày 3/8/2020. Với tính chất tổng hợp đa ngành nghề, đa lĩnh vực, phát triển thành vùng kinh tế động lực của tỉnh và khu vực Nam Trung Bộ và có quy mô diện tích hơn 150 nghìn hecta, dự báo trong thời gian tới thị trường bất động sản du lịch, công nghiệp, dịch vụ hậu cần, logistics, công nghệ cao… sẽ phát triển mạnh mẽ. Mặc dù vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong nhưng đã có nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước dành sự quan tâm đặc biệt cho tỉnh.

Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 241/QĐ-TTg phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030. Theo kế hoạch, đến năm 2030 tỉnh Khánh Hòa sẽ là thành phố trực thuộc Trung ương. Thông tin này được cho là sẽ tác động đến thị trường bất động sản Nha Trang - Khánh Hoà trong giai đoạn phát triển mới (2021 - 2025). Để hoàn thành mục tiêu này, tỉnh Khánh Hòa đang tập trung nguồn lực hoàn thiện tiêu chuẩn đô thị loại I với Nha Trang và các khu vực nội thị.

Bên cạnh việc bảo đảm phát triển theo tiêu chí về dân số, đơn vị hành chính..., hiện nay, các công trình đầu tư công tại Khánh Hòa đang rất chú trọng vào các yếu tố liên kết vùng, các tiện ích, hạ tầng, các công trình dân sinh… để đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số cũng như phát triển kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản cũng đang chờ đợi bùng nổ theo vì thế dư địa phát triển nhà ở tại Khánh Hòa nói chung và các khu vực Vân Phong, TP. Nha Trang, Cam Ranh nói riêng sẽ rất lớn trong giai đoạn 5 - 10 năm tới.

Ngày 9/9/2021, Tỉnh uỷ Khánh Hoà cũng đã thông báo kết luận của Thường trực Ban Chỉ đạo công tác lập quy hoạch tỉnh Khánh Hòa tại buổi làm việc với các đơn vị tư vấn về việc lập điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2040. Theo đó, thống nhất về tầm nhìn đưa Khánh Hòa trở thành “Một tiêu chuẩn mới về chất lượng sống, làm việc và du lịch” của quy hoạch tỉnh Khánh Hòa thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Trong đó, xác định rõ TP. Nha Trang phải thật sự trở thành một nơi “đáng sống, làm việc và du lịch”; có môi trường xanh, sạch và phát triển bền vững; có dịch vụ đa dạng, du lịch đẳng cấp; là trung tâm nghiên cứu sáng tạo của cả nước và khu vực. Phạm vi lập quy hoạch không chỉ giới hạn ở địa giới hành chính TP. Nha Trang mà nghiên cứu định hướng mở rộng không gian phát triển kết nối đến huyện Diên Khánh và phía Nam TX. Ninh Hòa.

Tất cả những định hướng, chiến lược nói trên sẽ giúp cho kinh tế - xã hội của tỉnh nói chung và ngành du lịch cũng như thị trường bất động sản du lịch có những bước phát triển mạnh mẽ, đột phá và bền vững.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!