Bài 9: Quy hoạch cần ưu tiên quỹ đất đủ lớn để phát triển các đại đô thị nhà ở xã hội

Đợt bùng phát Covid-19 lần thứ 4 đã phơi bày một thực tế: Nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp đang thiếu thốn trầm trọng. Nhiều khu công nghiệp chưa có hạ tầng xã hội dẫn tới tình trạng không đáp ứng được nhu cầu ở, đảm bảo chất lượng cuộc sống khiến hàng triệu công nhân, người lao động phải di cư ngược về quê khi giãn cách xã hội kéo dài. Hệ lụy kéo theo là đứt gãy chuỗi cung ứng và sản xuất, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu hụt nhân công để khôi phục sản xuất kinh doanh sau dịch.

Trước tình hình đó, TP.HCM dự kiến đến năm 2025 xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, hiện thực hóa mục tiêu tổ chức lại đời sống của người lao động. Tuy nhiên, đây liệu có phải là mục tiêu dễ dàng khi thực tế là nhiều năm qua, dù đã triển khai xây dựng phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện, mà theo các chuyên gia và doanh nghiệp, mấu chốt nằm ở vấn đề thiếu quỹ đất.

Cụ thể, hiện chưa có sự thống nhất về quy hoạch bố trí quỹ đất dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 của Chính phủ về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội vẫn phụ thuộc phần lớn vào quy định dành 20% đất trong dự án nhà ở thương mại, trong khi nhiều năm qua, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền hoặc chây ì không thực hiện quy định này do có nhiều bất cập, dẫn đến quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội đã thiếu lại càng thiếu. 

Bên cạnh đó, cơ chế về quỹ đất chưa được hài hòa, còn phụ thuộc vào địa phương bởi có địa phương tạo điều kiện cho doanh nghiệp, có địa phương thì không. Nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp mong muốn được xây dựng nhà ở cho công nhân để đảm bảo nguồn lao động ổn định, đảm bảo chất lượng cuộc sống nhưng lại thiếu quỹ đất hoặc vướng ở khâu giải phóng mặt bằng nên dự án chưa được triển khai.

Mặt khác, thực trạng thiếu hạ tầng đồng bộ như trường học, mẫu giáo, bệnh viện, hệ sinh thái dịch vụ… dẫn đến hình ảnh về nhà ở xã hội nhiều năm qua thường bị mang tiếng xấu. Nhìn vào thực tế, nhiều công trình dự án đã được triển khai nhưng nhà ở xuống cấp, xập xệ, chất lượng nhà ở không đảm bảo cuộc sống cho người dân. Về phía chủ đầu tư, vì nhận thấy bỏ nhiều tiền nhưng không thu được là bao nên không nhiều doanh nghiệp còn “mặn mà”.

Việc quy hoạch nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp hiện nay đang là một trong những bài toán cần được quan tâm nhiều hơn, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM. Câu chuyện rà soát lại quỹ đất và điều chỉnh quy hoạch theo hướng ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là vấn đề bức thiết cần sớm được triển khai để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia, gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Tiếp tục bàn luận về câu chuyện quy hoạch trong phát triển nhà ở xã hội, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ThS. KTS. Lê Lan Hương, Phó Chủ nhiệm bộ môn Kiến trúc công nghệ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội - người có nhiều năm kinh nghiệm nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

QUY HOẠCH VÀ THỰC THI QUY HOẠCH CÒN NỬA VỜI

PV: Thưa bà, quy hoạch phát triển đô thị ở các thành phố lớn đã quan tâm đến phát triển quỹ nhà ở cho đại bộ phận công nhân, người lao động có thu nhập thấp hay chưa? KTS đánh giá như thế nào về thực tế phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua?

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Có thể khẳng định, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà giá rẻ chiếm tỷ lệ đa số trong nhu cầu về nhà ở nói chung hiện nay. Tuy nhiên, nguồn cung về quỹ nhà này trong thời gian qua lại rất "nhỏ giọt", không đủ khả năng khỏa lấp được nhu cầu của đại bộ phận người dân trong đô thị. Nhiều dự án nhà ở xã hội được quy hoạch nhưng không được triển khai đầu tư xây dựng, hoặc có dự án được hoàn thiện nhưng chất lượng kém, dẫn đến không có người ở, chủ đầu tư lại xin chuyển sang nhà ở thương mại.

Theo khảo sát của chúng tôi, khu vực Đồng bằng sông Hồng hiện có khoảng 20 dự án khu công nghiệp có bố trí quy hoạch đất để xây dựng nhà ở, phát triển đô thị đi kèm. Đơn cử, dự án khu đô thị công nghiệp Việt Hưng, Quảng Ninh (2006) có quy mô 300ha, trong đó quy hoạch 85ha xây dựng nhà ở, dịch vụ xã hội công nhân; Khu công nghiệp Bến Rừng, Hải Phòng (2011) có 1.964ha, trong đó có 942ha đất được quy hoạch để phát triển đô thị, dự kiến phục vụ 100.000 công nhân... Dù đây đều là các “siêu dự án” khu công nghiệp lớn đã đi vào hoạt động nhưng do không thực hiện đúng theo quy hoạch đề ra (tức là thực tế triển khai diện tích đất dành cho nhà ở nhỏ hơn nhiều so với quy hoạch ban đầu, hoặc chậm trễ triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân tại khu đất đã được xác định trong quy hoạch) dẫn đến ở các khu công nghiệp này, số lao động ngày càng tăng, dân cư tập trung ngày càng đông đúc nhưng lại thiếu nhà ở. 

Quy hoạch đô thị tầm nhìn ngắn, không rõ ràng, lại thực hiện một cách nửa vời khiến cho việc giải quyết nhà ở giá rẻ cho người dân, người lao động thời gian qua vẫn là “bài toán nan giải”. Các công nhân hầu hết vẫn phải đi thuê trọ, chất lượng cuộc sống không được đảm bảo. Điều này cho thấy, trong quy hoạch vẫn dành đất để phát triển nhà ở xã hội nhưng trên thực tế đầu tư xây dựng lại rất "nhỏ giọt". Đó là chưa kể, thời gian qua, nhiều địa phương khi lập quy hoạch phát triển đô thị chưa ưu tiên bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định.

PV: Nghịch lý tồn tại là, nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua rất thiếu vắng nhưng một số dự án đã được đầu tư lại đang bị "ghẻ lạnh", các công nhân khu công nghiệp vẫn thích thuê nhà dân hơn là vào nhà ở xã hội. Phải chăng là do quy hoạch các khu nhà ở này thời gian qua có vấn đề, đặc biệt là yếu tố vị trí hay mô hình?

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Như tôi chia sẻ ở trên, rõ ràng có thực trạng nhà ở xã hội xây xong nhưng ế khách, không có người ở trong khi nhu cầu vẫn luôn thường trực, thậm chí người dân chấp nhận đi thuê trọ chứ không muốn bỏ những đồng tiền mồ hôi, nước mắt của mình hoặc vay tiền ngân hàng để mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án đã hiện hữu. Có một số nguyên nhân như sau: 

Thứ nhất, vị trí quy hoạch những nhà ở xã hội này chưa hợp lý dẫn đến việc đi lại giữa nơi ở và nơi làm việc của người lao động không được thuận tiện. Theo nhiều nghiên cứu, thời gian hợp lý cho người lao động di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc là không quá 30 phút. Cho nên, nếu thời gian di chuyển tăng lên, đồng nghĩa với việc họ phải giảm thời gian dành cho gia đình, con cái và vui chơi, giải trí xuống. Đối với các công nhân làm việc tại khu công nghiệp, nếu tiết kiệm được thời gian di chuyển, họ có thể làm tăng ca để kiếm thêm thu nhập.

Điều này càng thúc đẩy việc xây dựng các khu đô thị - dịch vụ trong các khu công nghiệp, tạo môi trường sinh sống cho công nhân, thuận tiện cho việc di chuyển, đảm bảo được cuộc sống cũng như đảm bảo tiến độ công việc không bị đứt quãng.

Thứ hai, các khu nhà ở xã hội hiện nay còn thiếu các công trình công cộng, dịch vụ xã hội để phục vụ cho đời sống. Nếu dự án xây dựng trong các khu đô thị phát triển, người dân có thể tiếp cận với hệ thống giáo dục, dịch vụ y tế, vui chơi giải trí đã có sẵn. Nhưng đối với những dự án xây tách rời các khu đô thị cũ, đòi hỏi chủ đầu tư phải xây dựng bài bản hơn để hình thành nơi sinh sống đầy đủ tiện nghi, nơi đáng sống để thu hút dân cư.

Tuy nhiên, điều này lại gây mâu thuẫn ở khía cạnh kinh tế, khi mà các chủ đầu tư nhà ở xã hội muốn tiết giảm chi phí đầu tư để hạ giá thành sản phẩm nhưng vẫn phải đảm bảo yếu tố lợi nhuận. 

Thứ ba, chất lượng không tương xứng với giá bán, giá thuê. Các chủ đầu tư nhà ở xã hội luôn tìm mọi cách để giảm chi phí xuống, đôi khi làm cho chất lượng nhà ở bị giảm xuống dưới ngưỡng mà người mua mong muốn. Điều này làm cho một số người mua chuyển sang lựa chọn các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý hơn. Dù có thể họ chưa mua được ngay, phải tích lũy thêm, tuy nhiên, họ sẽ không bao giờ mua những căn nhà mà họ cảm thấy chất lượng không tương xứng. Thực trạng này thể hiện rất rõ ở nhiều dự án nhà ở xã hội trong các khu đô thị.

Còn đối với nhà ở công nhân, thêm một nguyên nhân nữa là những vướng mắc trong phân phối nhà ở, đặc biệt là một số dự án sử dụng vốn Nhà nước có tính bao cấp như dự án Thiết chế Công đoàn tại Hà Nam. Theo tìm hiểu của nhóm nghiên cứu chúng tôi, dự án này có 4 khối nhà ở 5 tầng và 1 khối công trình đa năng đã được xây dựng xong 5 năm nay thế nhưng vẫn còn bỏ trống. Gần đây nhất, khi được hỏi bao giờ công nhân mới vào ở thì chỉ được trả lời là đã lên danh sách, đã phân phối nhưng không biết bao giờ người dân mới tạo lập cuộc sống tại dự án. 

Khi phỏng vấn những người lao động là công nhân vùng lân cận, họ cho biết có mong muốn được vào ở tuy nhiên không biết thủ tục xét duyệt như thế nào.

Ngoài ra, một số công nhân vẫn thích nhà trọ do không bị quản lý chặt như các khu nhà do các doanh nghiệp xây dựng cho công nhân. Có thể tự do ra vào, người nhà có thể đến chơi và ở lại. Đôi khi bởi họ xuất thân từ nông thôn lên nên quen thuộc, gần gũi với cuộc sống làng hơn.

ĐỪNG ĐỂ NHÀ Ở XÃ HỘI CHỈ NẰM TRÊN BẢN VẼ 

PV: Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, một trong những khó khăn lớn nhất khiến họ "ngại" thực hiện các dự án nhà ở cho đối tượng khách hàng là công nhân, người lao động có thu nhập thấp là vấn đề tiếp cận quỹ đất. Nếu không có quỹ đất sạch đủ lớn thì doanh nghiệp không thể tạo ra những mô hình nhà ở đồng bộ với giá thấp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng. Bà nghĩ sao về điều này? 

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Thực trạng thiếu quỹ đất là vấn đề đã được nhắc đến rất nhiều trong các hội nghị, hội thảo liên quan. Ngay cả Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản hay các địa phương cũng cho rằng, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội bị “vỡ”, một trong nhiều nguyên nhân là do thiếu quỹ đất sạch.

Nhìn vào thực tế phát triển, vấn đề thiếu quỹ đất phát sinh là do chúng ta cứ xây dựng các khu công nghiệp trước, trong khi lẽ ra quá trình đô thị hóa phải song hành cùng công nghiệp hóa thay vì phải bước đi sau.

Chúng ta cứ xây dựng các khu công nghiệp mà không tính toán đến chỗ ở của người lao động cũng như quỹ đất dành cho phát triển đô thị khi tiến hành công nghiệp hóa tại khu vực đó thì sau này, khi đã dành hết đất để xây dựng, thiếu đất là điều tất yếu.

PV: Vậy giải pháp là gì, thưa KTS?

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Vai trò xây dựng chiến lược của các địa phương rất quan trọng trong việc quy hoạch vùng phát triển công nghiệp của từng địa phương, trong đó phải tính đến quỹ đất phát triển nhà ở và các khu vực phát triển tiện ích, dịch vụ, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động. Nhưng một khi đã quy hoạch thì việc thực thi cũng phải đảm bảo theo tiến độ và đúng với bản vẽ quy hoạch thay vì để xảy ra tình trạng chúng ta dành quỹ đất để xây dựng các khu đô thị công nghiệp quy mô lớn nhưng rồi mãi vẫn chỉ nằm trên giấy. 

Đối với việc đầu tư các khu đô thị công nghiệp - dịch vụ, đây là tham vọng rất lớn hướng tới một mô hình bài bản và hoàn chỉnh, giải quyết đồng bộ từ nơi ở đến nơi làm việc cho người lao động giống như các mô hình khu đô thị công nghiệp trên thế giới. Nhiều tập đoàn lớn về công nghiệp, bất động sản đang triển khai những mô hình dự án dạng này. Tuy nhiên, việc phát triển các khu đô thị công nghiệp - dịch vụ với quy mô lớn như thế này rất khó có thể tiến hành hàng loạt khi mà chúng ta đang có hơn 300 khu công nghiệp trên cả nước. 

Theo quan điểm của tôi, bên cạnh việc triển khai các dự án lớn ở những khu vực quy hoạch mới về khu công nghiệp, cần nghiên cứu phát triển các khu nhà ở công nhân sao cho đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư. Bên cạnh những công ty bất động sản lớn, cần khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp tổ chức xã hội và đặc biệt cả người dân nhằm giải quyết nhu cầu của công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp đã hiện hữu, để tránh xảy ra tình trạng họ phải lũ lượt di cư về quê do dịch Covid-19 như thời gian vừa rồi. 

Thực tế hiện nay, có 80% nhà ở công nhân được cung cấp bởi dân cư của làng xã ở gần các khu công nghiệp qua các hình thức nhà trọ. Thực chất, những nhà trọ tự phát còn nhiều bất cập, thiếu quản lý và chất lượng cuộc sống thấp. Qua nghiên cứu và khảo sát, chúng tôi thấy nhà trọ đang bị quá tải dẫn đến chất lượng, môi trường sống của những lao động nhập cư, dân cư địa phương bị giảm sút.

Việc phát triển các nhà trọ một cách chuyên nghiệp cũng là cách gia tăng nguồn cung chất lượng cho nhà ở công nhân. Để làm được điều này, không nên coi nhà trọ là nhà phi chính thức, chúng ta cần đề ra những chiến lược, quy hoạch phát triển đi kèm với kiểm soát và quy định mật độ xây dựng, cư trú phù hợp với diện tích của từng khu vực. Nếu làm được điều này, các công nhân vừa có nhà ở chất lượng, đồng thời có thể thúc đẩy sự phát triển kinh tế của người dân địa phương.

RÀ SOÁT LẠI QUY HOẠCH, BỐ TRÍ QUỸ ĐẤT PHÙ HỢP

PV: Đối với quỹ đất còn đang dang dở, cần được rà soát và quy hoạch lại như thế nào để gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp trong thời gian tới, thưa bà?

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hiện còn hàng trăm dự án đang trong tình trạng "treo", đắp chiếu nhiều năm. Các quỹ đất còn dang dở này thường là các dự án đang trong giai đoạn thực hiện nhưng vướng vấn đề pháp lý, thủ tục đầu tư, thiếu vốn, giải phóng mặt bằng... 

Đối với các địa phương còn nhiều diện tích đất “dang dở” hay những địa phương có hàng trăm nghìn héc-ta đất đô thị nhưng quy hoạch vẫn “lõm bõm” chỗ nọ chỗ kia, cần lên danh mục để thống kê xem là hạng mục nào có thể tiếp tục triển khai, hạng mục nào do chủ đầu tư đuối vốn, năng lực kém chưa thực hiện được,… để phân loại và ưu tiên chuyển đổi sang xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Điều này phụ thuộc rất nhiều vào quyết tâm chính trị của chính quyền địa phương trong việc đẩy mạnh phát triển nhà ở, chăm lo đời sống an sinh cho người dân. Nếu họ nhìn nhận đó là vấn đề quan trọng, thu hồi những phần đất dang dở của các dự án đã quy hoạch lâu năm mà chủ đầu tư chưa làm được chuyển sang nhà ở xã hội là một việc làm cần thiết.

PV: TP.HCM đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp sau những tác động của dịch Covid-19. Theo bà, việc gì cần làm ngay để TP.HCM nói riêng và các địa phương khác trên cả nước nói chung có thể gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian sớm nhất?

ThS. KTS. Lê Lan Hương: Đối với TP.HCM, để hiện thực hóa 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp như quyết tâm của lãnh đạo thành phố, TP.HCM cần sớm rà soát lại quy hoạch, trong đó ưu tiên dành quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ.

Mặt khác, hiện nay, chúng ta đang có nguồn vốn 30.000 tỷ đồng mà sắp tới Bộ Xây dựng bổ sung cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên để nó thực sự chuyển hoá từ chính sách trở thành nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cần nhiều cơ chế về đất, vốn và các vấn đề liên quan đến cơ chế chính sách. Phải làm đồng bộ ba vấn đề này thì chúng ta mới thúc đẩy được nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Tôi cho rằng, đối với cơ chế chính sách, cần phân tách các loại hình nhà ở xã hội để có các nhóm trọng tâm riêng. Ví dụ như công nhân hiện nay vẫn xếp là 1 trong 10 nhóm đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, do đó việc quy hoạch các khu nhà ở công nhân hiện nay vẫn tuân theo quy định chung trong quy hoạch phát triển nhà xã hội. Tuy nhiên, nhà ở công nhân có nhiều đặc thù đòi hỏi quy định riêng về quy hoạch, thiết kế, thủ tục đầu tư xây dựng và phân phối sản phẩm… cho nên chính sách này cần chuyên biệt hơn cho từng loại nhóm nhà ở xã hội để thúc đẩy việc phát triển nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp được tốt hơn.

- Trân trọng cảm ơn bà vì những chia sẻ!