Bài 4: Dù được ưu đãi, doanh nghiệp vẫn chưa “mặn mà” làm nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian qua, các dự án dành cho người thu nhập thấp vẫn được triển khai nhưng tiến độ rất chậm. Trong 6 tháng đầu năm 2021, cả nước chỉ đưa vào sử dụng 6 dự án nhà ở xã hội. Tính chung từ trước đến nay, trên cả nước, chỉ có tổng cộng 254 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với khoảng 108.800 căn, tổng diện tích 5.440.000 m2; đang triển khai 271 dự án với khoảng 256.500 căn, tổng diện tích 12.825.000m2.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng thừa nhận, nguồn cung nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà cho thuê chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra. Riêng tại TP.HCM, chỉ tiêu đề ra cho giai đoạn 2016-2020 là phát triển và quản lý 20.000 căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay chỉ mới hoàn thành khoảng 50% chỉ tiêu. Trong khi đó, từ năm 2014 đến nay, UBND TP.HCM đã chấp thuận đầu tư tổng cộng 35 dự án phát triển nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha. 

Thời gian qua, các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở xã hội liên tục được sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng ưu đãi. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, được giảm thuế VAT 5%, được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ưu đãi lãi suất… Quốc hội cũng bổ sung, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng tăng cường hỗ trợ cho nhà đầu tư và người mua nhà ở xã hội.

Năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định, đối với dự án có quỹ đất trên dưới 10ha, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này.

Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội với lãi suất chỉ 4,8%/năm, đồng thời ban hành hàng loạt chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc nhà ở này cho người thu nhập thấp. Mặc dù có nhiều ưu đãi, song nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp.

Chính sách làm nhà ở xã hội còn nhiều bất cập

Theo ông Lê Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Công ty TNHH Phát triển căn hộ Nam Long (Nam Long ADC - Công ty chuyên phát triển dòng căn hộ vừa túi tiền EHome/ EhomeS, thuộc đơn vị kinh doanh Nam Long Land - Tập đoàn Nam Long), hiện nay, nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM vẫn còn rất lớn. TP.HCM có khoảng 13 triệu dân, bao gồm cả dân sinh sống, nhập cư học tập và làm việc. Bên cạnh đó, hàng năm, TP.HCM tiếp nhận thêm khoảng 200.000 người.

Tính đến tháng 9/2019, có khoảng nửa triệu người thu nhập thấp, trung bình tại thành phố chưa có nhà để ở. Đến năm 2021, thực trạng này vẫn chưa được cải thiện và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trở nên cực kỳ khan hiếm, thậm chí vắng bóng trên thị trường. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ chưa đạt được kỳ vọng.

Ông Quang cho rằng là do 3 nguyên nhân. Thứ nhất, thị trường chưa tạo được tính cạnh tranh để thu hút các nhà đầu tư tham gia, tính cạnh tranh nhằm tạo ra sản phẩm giá tốt và chất lượng cao. Thứ hai, Nhà nước chưa có các gói hỗ trợ về mặt tài chính tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua. Thứ ba, các chính sách, cơ chế chưa thông thoáng, chưa đơn giản hoá thủ tục phê duyệt, nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án.

“Tại TP.HCM người có thu nhập thấp đô thị chiếm hơn 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân, người nhập cư, trong đó có khoảng 1,6 triệu công nhân, người lao động đang làm việc tại các công ty, doanh nghiệp. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà đất tại TP.HCM tăng lên mỗi ngày, việc mua được một ngôi nhà với họ là không thể, vì thế chủ trương phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân luôn được người dân quan tâm và ủng hộ.

Chúng ta đều biết việc quỹ đất tại trung tâm TP.HCM không còn, giá đất được đẩy lên cao so với mặt bằng chung, để đạt được lợi nhuận các chủ đầu tư sẽ tập trung thực hiện các dự án cao cấp. Bên cạnh đó, khó khăn lớn nhất là chủ đầu tư không có quỹ đất. Ngoài ra, các chi phí xây dựng dự án như: giá đất, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng… ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh cũng khiến các chủ đầu tư e ngại”, ông Quang nói.

Ông Quang cho biết, Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội lại quy định trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án nhà ở xã hội để cho thuê. Đồng thời, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi.

Việc không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng trên gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp muốn thực hiện dự án và vay thương mại với mức lãi suất cao lên đến 9%/năm, vô hình chung làm tăng giá nhà ở lên khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015. Điều này khiến người có thu nhập thấp không tiếp cận được sản phẩm. Mặt khác, doanh nghiệp thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, các cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiện còn nhiều bó buộc. Chẳng hạn, vừa qua, Bộ Xây dựng soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung phát triển, quản lý nhà ở xã hội, đề ra các điều kiện và tiêu chí xét duyệt trúng thầu, trong đó có tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (ưu tiên chọn nhà đầu tư đã thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội).

Tiêu chí này không hợp lý, bởi nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở thương mại đều có năng lực như nhau. Đặc biệt, ông Châu nhìn nhận, Nhà nước không nên đánh giá cao nhà đầu tư thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội mà phải đánh giá cao nhà đầu tư thực hiện được nhiều dự án nhà ở xã hội đạt chất lượng tốt, có nhiều tiện ích, dịch vụ cho người dân.

Theo ông Châu, hiện nay, trên thị trường vẫn có nhiều doanh nghiệp lớn lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền như Hoàng Quân, Nam Long, Him Lam, TTC Land hay những doanh nghiệp nhỏ hơn như Lê Thành, Vạn Thái, Thiên Phát... Những năm trước, khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại. 

Tuy nhiên, khi thị trường đang bùng nổ như hiện nay, các chi phí đầu vào tăng cao thì doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, vì làm thì chỉ có "từ chết đến bị thương". Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đời sống người dân tăng cao, nên cũng không thể mãi chạy theo làm nhà giá rẻ.

Đủ cái khó cản bước nhà ở giá rẻ

Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban Chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam chia sẻ, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội vẫn phải làm mọi thủ tục pháp lý như dự án nhà ở thương mại, khi làm xong, lại phải mất thêm một thời gian nữa để làm các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội. Tổng thời gian làm thủ tục để có thể khởi công thường mất 3-4 năm. Làm thủ tục cho một dự án nhà ở xã hội hiện nay khổ hơn làm thủ tục xây nhà ở thương mại.

Ông tỏ ra ngán ngẩm: “Doanh nghiệp đã có rất nhiều kiến nghị tháo bớt các thủ tục hành chính nhưng đến nay vẫn vậy. Trước đây, tôi từng đề nghị cho phép doanh nghiệp đăng ký ngay từ đầu là làm nhà ở xã hội để khâu thủ tục được duyệt nhanh, sớm đi vào xây dựng nhưng đến nay, mọi thứ vẫn vậy nên doanh nghiệp không hứng thú với nhà ở xã hội nữa”, ông Đực nói.

Theo ông Đực, có rất nhiều lý do để doanh nghiệp ngày càng kém mặn mà với nhà ở xã hội. Ví dụ, 10 năm trước, Công ty Địa ốc Đất Lành cùng với Khang Gia, Nam Long, Lê Thành... tiên phong đi vào phân khúc nhà giá thấp. Các doanh nghiệp này lấy hướng đi của mình là niềm tự hào. Thế nhưng, đến ngày hôm nay, những "lá cờ đầu" trong phong trào xây nhà cho người thu nhập thấp lại gặp nhiều khó khăn.

Ông Đực đưa thêm dẫn chứng về việc các doanh nghiệp không còn mặn mà với nhà ở giá thấp. Cụ thể, cách đây 3-4 năm, các sàn kinh doanh bắt đầu chiến lược mua lại nhà giá thấp để bán như Hưng Thịnh, Đất Xanh, Phúc Khang... "Giờ đây, 3 vị đại gia đó từ chối nhà giá thấp. Không ai chịu làm nhà giá thấp", ông Đực nói thêm.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, nguyên nhân khiến các doanh nghiệp không mặn mà với nhà giá thấp vì lãi rất thấp, lãi 1-2 triệu đồng/m2. Nếu gặp biến cố về tài chính ngân hàng, vật giá... thì phá sản, thua lỗ giống như Đất Lành, Khang Gia.

Trong khi đó, về mặt thủ tục pháp lý cho nhà thu nhập thấp hay dự án căn hộ cao cấp, xin cực khổ như nhau, cũng phải làm tất cả từ phòng cháy chữa cháy, cao độ, tính kết cấu... y như nhà cao giá.

“Có thể nói chương trình nhà ở xã hội của chúng ta đã thất bại, và đây là một thất bại được biết trước. Từ năm 2009, tôi đã nhiều lần kiến nghị và cảnh báo về cách thức thực hiện như hiện nay, tuy nhiên Chính phủ và Bộ Xây dựng vẫn không thay đổi, để rồi sau nhiều năm triển khai xây dựng nhà ở xã hội, số căn hộ làm ra chỉ đạt vài phần trăm kế hoạch.

Đầu tiên đây là trách nhiệm của Nhà nước, không thể đùn đẩy cho doanh nghiệp dù là những doanh nghiệp quốc doanh thực hiện vài chung cư xây chen vài ngàn mét vuông đến vài ba hecta. Đáng ra, Nhà nước phải tổ chức và đầu tư hạ tầng khu dân cư hàng trăm hecta hay ít ra là vài chục hecta, sau đó giao đất sạch cho doanh nghiệp thực hiện từng chung cư. Phải có chỉ tiêu làm sao hàng năm có chừng 30 – 50 ngàn căn hộ giá rẻ. Việc kết quả chỉ dừng lại ở vài trăm thậm chí vài ngàn căn/năm là một thất bại”, ông Đực nói thêm.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cũng nhìn nhận, khi triển khai nhà thu nhập thấp, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện quy trình đầu tư như một dự án thương mại bình thường, trong khi lợi nhuận thấp, dẫn tới không mặn mà.

Theo ông Phúc, hiện nay chi phí đầu vào để thực hiện một dự án nhà ở đều tăng mạnh, đó là giá đất tăng cao, giá vật liệu xây dựng tăng, thời gian duyệt dự án kéo dài, chi phí lãi vay mỗi năm đội lên 15%… Giá thành phải gánh toàn bộ chi phí này, do đó giá nhà ở không thể thấp hơn được nữa.

“Hiện rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia cùng TP.HCM để xây dựng nhà ở xã hội. Thế nhưng, vấn đề quan trọng là phải có quỹ đất, đồng thời có bước đột phá về thủ tục hành chính. Điều này cần sự hỗ trợ rất lớn của chính quyền thành phố”, ông Phúc nói và cho rằng, giải pháp để có được quỹ nhà cho người thu nhập trung bình và thấp phải có sự can thiệp của Nhà nước bằng công cụ quy hoạch. Từ quy hoạch sẽ tạo được quỹ đất, có đất sạch, Nhà nước tổ chức đấu giá với thủ tục phê duyệt dự án tối đa 6 tháng.

Với cách làm này, sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng… Nhà nước sẽ có quỹ đất khổng lồ. Doanh nghiệp tham gia làm dự án nhờ rút ngắn thời gian mà loại đi chi phí lãi vay, chi phí đầu vào sẽ thấp. Còn người thu nhập thấp sẽ tiếp cận được giấc mơ an cư.

“Chi phí quỹ đất quá lớn là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội. Phải biết rằng chi phí quỹ đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong việc cấu thành giá bán của một sản phẩm bất động sản. Do vậy, nếu muốn có giá thành hợp lý nhất dành cho khách hàng có thu nhập trung bình thì bắt buộc chúng ta phải có quỹ đất phù hợp với giá cả phù hợp để có thể cấu thành nên giá bán hợp lý”, ông Phúc nói.

Tương tự, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Group nhận định, nhà ở giá rẻ tại TP.HCM phát triển chưa đạt như kỳ vọng do quỹ đất trong thành phố đang bị hẹp dần. “Để sở hữu một quỹ đất đã là rất khó, và phát triển với giá thấp để công nhân có thể sở hữu thì chi phí tối thiểu để công nhân có thể sở hữu nhà ở, tôi nghĩ cũng không thể gọi là rẻ. Trong khi chi phí vật liệu xây dựng mỗi ngày một tăng, áp lực lên chủ đầu tư là rất lớn. Nếu phát triển trong thành phố thì chúng tôi cho rằng khó có sản phẩm nào gọi là giá rẻ”, ông Thiện nhìn nhận.

Ngoài chi phí giá đất quá cao, đại diện Trần Anh Group còn đánh giá, khó khăn chung về việc phát triển nhà ở giá rẻ cho người dân tại TP.HCM có lẽ quá rõ ràng để mọi người đều nhìn thấy, đó là về vốn vay, về quy trình cấp phép và về quỹ đất. “Chúng ta cũng thấy rõ sự nỗ lực của nhiều doanh nghiệp trong quá trình thúc đẩy nguồn cung cho sản phẩm này. Tuy nhiên, trong nhiều cái khó, nếu mới chỉ giải quyết một cái thì kết quả thành công khó có thể đảm bảo tuyệt đối”, ông Thiện nói thêm.