Bán nhà đang thế chấp kiểu Nam Ô Discovery: Nhiều dự án đã thành "trái đắng"

98/487 căn hộ được phép bán nhưng vẫn đang thế chấp

Khu căn hộ Asiana (quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) do Công ty TNHH Asiana Paramount làm chủ đầu tư, tọa lạc tại đường Nguyễn Tất Thành, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Dự án được quảng bá với tên gọi Nam Ô Discovery. Theo giới thiệu, Nam Ô Discovery có quy mô 4.309 m2, 34 tầng nổi, 3 tầng hầm, 4 tầng trung tâm thương mại với hai tòa tháp và 487 căn hộ hướng biển, diện tích từ 45 m2 đến 107 m2, gồm 1-3 phòng ngủ có tầm nhìn ba mặt hướng biển.

Nam Ô Discovery được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 7/4/2020. Sau đó, ngày 29/5/2020, UBND TP Đà Nẵng có công văn về việc công nhận chủ đầu tư dự án Khu căn hộ Asiana. Tiến độ thực hiện dự án khởi công xây dựng và đưa vào sử dụng từ tháng 8/2020 đến tháng 8/2023. Dự án được cấp phép xây dựng vào ngày 24/12/2020 (2 khối tháp, quy mô còn 34 tầng nổi gồm 4 tầng đế, 29 tầng căn hộ, 1 tum thang).

Tuy nhiên, đến tháng 7/2023, dự án vẫn chưa hoàn thành (vẫn đang hoàn thiện phần thô) nên ngày 14/7/2023, Công ty TNHH Asiana Paramount đã có quyết định số 19/2024/QĐ.PARAMOUNT về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Sau đó, ngày 29/1/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Đà Nẵng có công văn số 288/SKHĐT-DN liên quan đến tiến độ thực hiện Dự án Khu căn hộ Asiana.

Liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai, ngày 31/7/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 7) với số lượng 2 căn hộ chung cư.

Ngày 28/6/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 6) với số lượng 3 căn hộ chung cư.

Ngày 12/6/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 5) với số lượng 9 căn hộ chung cư.

Ngày 17/5/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 4) với số lượng 5 căn hộ chung cư.

Ngày 7/2/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 3) với số lượng 7 căn hộ chung cư.

Ngày 11/10/2022, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 2) với số lượng 48 căn hộ chung cư.

Ngày 7/6/2022, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 1) với số lượng 24 căn hộ chung cư.

Như vậy, tính đến nay, 98/487 căn hộ tại dự án Nam Ô Discovery đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, trong thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng nhận được các biên bản thỏa thuận giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng về việc: "Khách hàng đồng ý mua căn hộ tại dự án mà không yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cho đến khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư được bán căn hộ tại dự án mà không phải giải chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai".

Hàng loạt rủi ro cho khách hàng khi chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận

Theo đánh giá của luật sư, khi mua dự án chưa giải chấp, khách hàng mua nhà có thể đối mặt với hàng loạt rủi ro nghiêm trọng.

Thứ nhất là rủi ro khi chủ đầu tư không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền tịch thu và phát mãi dự án để thu hồi khoản vay. Khi đó, người mua nhà dù đã đóng tiền có thể không được nhận nhà hoặc bị mất quyền lợi, tùy theo thỏa thuận pháp lý.

Thứ hai, người mua không thể thế chấp hợp đồng mua bán căn hộ này ở các ngân hàng khác, do các ngân hàng không muốn nhận thế chấp vì căn hộ đó vẫn trong tình trạng chưa xóa thế chấp. Vì vậy, những người mua trong trường hợp này sẽ gặp phải rủi ro trên, nhưng họ có thể chưa biết, ảnh hưởng đến việc huy động vay thêm tiền để mua căn hộ.

Thứ ba là rủi ro khi khách hàng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp dự án đã được thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu dự án đang nằm trong tay ngân hàng.Chủ đầu tư chỉ có thể hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận khi đã giải chấp được khoản vay. Điều này gây chậm trễ hoặc bất khả thi cho người mua.

Thứ tư, nếu khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà mà không biết dự án đã bị thế chấp, quyền lợi của họ sẽ phụ thuộc vào điều khoản trong hợp đồng và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Một số trường hợp hợp đồng không rõ ràng có thể khiến người mua chịu thiệt.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư vay ngân hàng nhưng mất khả năng thanh toán có thể dẫn đến tình trạng thiếu vốn để thi công, làm chậm hoặc đình trệ tiến độ bàn giao nhà. Trong tình huống xấu nhất, khách hàng có thể bị buộc phải đóng thêm tiền hoặc chịu các khoản chi phí phát sinh để bảo vệ quyền lợi của mình.

Lời cảnh báo từ các dự án đã thành "trái đắng"

Tình trạng chủ đầu tư đem dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, nhưng vẫn bán cho khách là điều không hiếm. Người mua chung cư như "nắm dao đằng lưỡi" khi gặp phải chủ đầu tư kiểu này.

Đơn cử, vào tháng 6/2024, Ban Quản trị chung cư Phú Thạnh Apartment (quận Tân Phú, TP.HCM)gửi cho hàng trăm chủ căn hộ thông báo của Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á - chi nhánh TP Hồ Chí Minh (VAB) về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ động bàn giao căn hộ. Cụ thể, thông báo của Việt Á Bank cho biết, theo hợp đồng tín dụng, Công ty CP Xây dựng Công Trình 585 đã dùng tài sản thế chấp là 214 căn hộ thuộc dự án khu chung cư cao tầng Phú Thạnh, tọa lạc tại 53 Nguyễn Sơn, Phú Thạnh, quận Tân Phú để đảm bảo cho toàn bộ nghĩa vụ nợ của Công ty tại Việt Á Bank.

Khoản nợ vay của Công ty CP Xây dựng Công Trình 585 đã bị nợ quá hạn, đã vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. Do vậy, Việt Á Bank sẽ tiến hành khởi kiện Công ty CP Xây dựng Công Trình 585 tại cơ quan Tòa án các cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý phát mại tài sản thế chấp, gồm 214 căn hộ.

Việt Á Bank cũng đề nghị Công ty CP Xây dựng Công Trình 585 và Ban Quản trị chung cư Phú Thạnh thông báo đến các ông bà đang sử dụng tài sản thế chấp (214 căn hộ) phối hợp và bàn giao tài sản cho ngân hàng để xử lý, thu hồi nợ vay theo thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng.

Theo chia sẻ của người dân, 214 căn hộ với diện tích hơn 18.000 m2, phần lớn trong số đó người dân đã trả 95% giá trị căn hộ, chỉ còn đợi một chiếc sổ hồng và chồng nốt 5% số tiền còn lại. Dù mong mỏi đẩy nhanh tiến độ để sớm hoàn tất thủ tục, có sổ hồng cho yên tâm, nhưng chủ đầu tư vẫn ngó lơ cả chục năm qua.

Trước đó, vào năm 2016, cư dân chung cư The Harmona Harmona (đường Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TPHCM) cũng bất ngờ nhận văn bản siết nợ của ngân hàng. Dự án này do Công ty Cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình và Công ty Cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư.

Theo phản ánh của cư dân, nhiều người đã ký hợp đồng mua dự án này từ năm 2010 và đến năm 2013 thì được vào ở. Trong đó, có hơn 600 hộ với khoảng 1.000 nhân khẩu đã mua bán hợp pháp và định cư tại dự án với thời gian dài nhưng không hề được chủ đầu tư làm sổ hồng dù chủ đầu tư nhiều lần "hứa hẹn". Sau đó, ngày 24/5/2016, nhiều cư dân bất ngờ khi Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn đã phát đi thông báo về việc thu hồi tài sản là dự án The Harmona.

Theo văn bản của BIDV, Công ty Cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình đã cầm cố quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vào ngày 29/11/2011 cho ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của Công ty Cổ phần Thanh Niên. Khoản nợ vay của công ty này đã quá hạn nhưng vẫn chưa trả. Dù phía ngân hàng đã tạo điều kiện nhưng Công ty Cổ phần Thanh Niên vẫn chưa thanh toán nợ như cam kết. Vì vậy, BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn sẽ thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm là dự án The Harmona.

Không chỉ thông báo cho chủ đầu tư, BIDV còn gửi văn bản cho Ban quản lý chung cư The Harmona và yêu cầu các bên phải bàn giao lại dự án nguyên trạng như trước, khi chưa có người vào sử dụng, cư trú. BIDV Bắc Sài Gòn cũng nhờ công an và chính quyền hỗ trợ buộc chủ đầu tư bàn giao dự án vào ngày 9/6/2016. Sau đó, ngày 16/6, Công ty CP Thanh Niên (chủ đầu tư chung cư The Harmona) đã tiến hành thanh toán khoản nợ tại ngân hàng, nhằm giải chấp chung cư The Harmona.

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng, khách hàng chỉ nên mua nhà ở các dự án đã giải chấp. Nếu dự án đang bị thế chấp, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán và đảm bảo có văn bản xác nhận từ ngân hàng về việc giải chấp.

Ngoài ra, khách hàng nên tìm hiểu lịch sử, năng lực tài chính và các dự án trước đó của chủ đầu tư.Khách hàng nên ưu tiên các chủ đầu tư đã hoàn thành nhiều dự án thành công và có danh tiếng tốt trên thị trường, tránh mua nhà từ các chủ đầu tư có lịch sử chậm tiến độ, vướng tranh chấp pháp lý hoặc nợ xấu ngân hàng.