Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất đã bổ sung nhiều quy định yêu cầu chủ đầu tư phải công khai, minh bạch về dự án mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Những quy định này phần nào minh bạch hóa thị trường và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư đang sụt giảm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh việc bảo vệ người mua nhà, doanh nghiệp cũng cần cơ chế thông thoáng để đầu tư, kinh doanh và phục hồi.
Dòng vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai là nguồn thu quan trọng
Mới đây, tại Nghị quyết số 27/NQ-CP phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 2/2023, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đảm bảo nguyên tắc Nhà nước sẽ không can thiệp nếu thị trường vận hành tốt, bảo đảm phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững.
Thực tế, sau nhiều tín hiệu vui, các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó khăn trong việc xoay xở để phục hồi. Để có dòng tiền cứu thanh khoản thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp đưa ra chương trình giảm giá tới 50% cho dự án hình thành trong tương lai, cho những khách hàng thanh toán một lần nhưng vẫn không có người mua.
Ghi nhận vai trò quan trọng của nguồn vốn thu được từ bán nhà hình thành ở tương lai, chia sẻ với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết: “Như chúng ta thấy, các kênh để huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản như chứng khoán, trái phiếu hay tín dụng đều rất khó khăn. Kênh trái phiếu mới bắt đầu có Nghị định 08 để hướng dẫn, còn để tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện dự án đầy đủ pháp lý là cực kỳ khó.
Ngoài ra, những kênh khác như huy động từ quỹ đầu tư hay kêu gọi vốn đầu tư từ tổ chức khác thì không phải doanh nghiệp nào cũng tiếp cận được, nhất là nhiều tổ chức quốc tế đang tỏ ra quan ngại về tình hình bất động sản ở Việt Nam.
Vậy thì doanh nghiệp còn một nguồn vốn huy động từ khách hàng, thông qua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây là một trong những nguồn chính, chiếm khoảng 30 - 40% trong cấu trúc vốn của dự án. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp chỉ tiếp cận được đâu đó 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2022. Có nhiều doanh nghiệp hiện gần như không bán được căn nhà nào. Có những doanh nghiệp bất động sản trong top 10 nhưng thời gian qua chỉ bán được khoảng vài chục bất động sản thì vốn huy động được từ khách hàng thực sự không không đáng kể so với nhu cầu của doanh nghiệp”, ông Thắng nói.
Bên cạnh đó, ông Thắng phân tích, đa số các dự án bất động sản ở Việt Nam là bán nhà hình thành trong tương lai nhưng rất ít dự án hoàn thiện pháp lý 100%, mà có khoảng 90% dự án chỉ có thể đáp ứng các điều kiện pháp lý 70 - 80%. Trong khi việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án ở Việt Nam trong ba năm vừa qua gần như không được có kết quả đáng kể.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn, niềm tin của khách hàng cũng ở giai đoạn mỏng manh nhất. Cộng với việc nhiều nhà phát triển bất động sản không thể chi trả nợ trái phiếu, lãi suất khiến tâm lý nhà đầu tư co cụm và thận trọng hơn nữa. Việc phải bán nhà ở hình thành trong tương lai trong điều kiện tâm lý nhà đầu tư e dè, đặc biệt là những dự án mà pháp lý chưa trọn vẹn thì hầu như rất khó bán”, ông Thắng nêu thực trạng.
Theo ông Võ Hồng Thắng, để bán nhà ở hình thành trong tương lai, phải có một tổ chức ngân hàng đủ năng lực đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, việc tuân thủ trong thực tế rất thấp. Đó là lý do, quy định bắt buộc phải có sự bảo lãnh của ngân hàng đã tồn tại từ trước, nhưng vẫn không đưa lại kết quả tốt nên lần này, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản tiếp tục quy định rõ hơn. Trong ngắn hạn, quy định này sẽ tác động tích cực lên tâm lý thị trường nhưng nếu không có chế tài và quy định rõ ràng hơn, rất có thể hiệu quả thực thi vẫn thấp như cũ.
Cụ thể, có những dự án được Chính phủ bảo lãnh rồi nhưng mà điều kiện phát hành chứng thư bảo lãnh của ngân hàng vẫn đánh đố khách hàng. Ví dụ ngân hàng chỉ cam kết bảo lãnh khi chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục pháp lý, thì doanh nghiệp rất khó đáp ứng. Về phía khách hàng, khi dự án có vấn đề thì chi trả như thế nào cũng không được quy định rõ ràng và nhất quán.
“Thực sự để việc bảo lãnh có hiệu quả, chúng ta cần phải có chế tài và quy định cụ thể hơn rất nhiều so với quy định chung chung như thế này thì mới mang lại niềm tin cho khách hàng. Chúng ta phải vượt qua tâm lý thiếu tuân thủ trước kia, nếu bây giờ tiếp tục quy định thì phải có chế tài cụ thể hơn nhằm thúc đẩy việc thực thi”, ông Thắng nêu quan điểm.
Ngoài ra, theo ông Thắng, việc quy định có bảo lãnh của ngân hàng trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai là cách để bảo vệ khách hàng nếu chủ đầu tư giao nhà trễ hẹn. Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ là vướng mắc về pháp lý, mà chủ yếu là do vấn đề “đất xen kẹt” chưa có quy định để xử lý triệt để. Mặc dù các dự án đều được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước, nhưng vẫn "mắc kẹt" khi dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
Như vậy, để thị trường thực sự khởi sắc, chúng ta vẫn cần sự nỗ lực cải thiện của tất cả các bên, sự đồng bộ của rất nhiều luật, nhiều lĩnh vực khác nhau để giải quyết các vướng mắc về pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, Điều 27 về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” của Dự luật tiếp tục duy trì quy định về việc bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điều vô cùng cần thiết cần tiếp tục duy trì nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người tiêu dùng yếu thế trong quan hệ đặc biệt quan trọng. Riêng việc bảo lãnh công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai trong quan hệ với giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thì có thể xem xét không bắt buộc phải bảo lãnh.
Tuy nhiên, ông Đức cho rằng, các khoản 2 và 3, Điều 27 quy định việc bảo lãnh được thực hiện theo “pháp luật về tổ chức tín dụng” là không chính xác, mà là “pháp luật về tín dụng”. Không những thế còn dẫn đến hậu quả việc bảo lãnh không đáp ứng được điều kiện tối thiểu để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.
Cụ thể, điểm e, khoản 2, Điều về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước “Quy định về bảo lãnh ngân hàng” quy định “Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở”. Sau đó là quy định tương tự tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 và nay là điểm a, khoản 5, Điều 13, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022. Nếu bảo lãnh chỉ có hiệu lực quá 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận thì luôn dẫn đến nguy cơ việc chậm bàn giao quá 30 ngày so với cam kết sẽ không còn được bảo lãnh.
Do vậy, ngoài việc Luật sửa sai nhiều quy định về bảo lãnh trước kia và yêu cầu “Cam kết bảo lãnh, thư bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (tại khoản 3), thì cần phải quy định việc bảo lãnh được thực hiện theo quy định của “pháp luật về tín dụng” và pháp luật dân sự.
Không nên cấm nhà đầu tư, chủ đầu tư ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Theo luật sư Trương Thanh Đức, việc Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cấm nhà đầu tư, chủ đầu tư ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là bất hợp lý.
Cụ thể, luật sư Trương Thanh Đức dẫn chứng, khoản 6, Điều 24 về “Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” của Dự luật quy định “Nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Tuy nhiên, quy định này nên xem xét lại vì đã có nhiều ràng buộc khác để giảm thiểu rủi ro của người mua công trình xây dựng, nếu tiếp tục cấm ủy quyền giao dịch là bất hợp lý.
“Cần quy định theo hướng, trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được chuyển nghĩa vụ của chủ đầu tư cho bên nhận uỷ quyền”, ông Đức đề xuất.
Thêm vào đó, khoản 7, Điều 24, quy định “Chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 26 của Luật này.
Số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán, cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Đối với quy định này, luật sư Trương Thanh Đức đặt vấn đề: “Tại sao lại chỉ được nhận tối đa 5% giá trị công trình xây dựng và có được tính vào các con số 50, 70 và 95% số tiền thanh toán theo Điều 26 không? Nếu không tính vào 95% thì thực chất là được thu 100% trước khi bàn giao công trình xây dựng? Đây là những nội dung cần lý giải và xử lý thêm”.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục lấy ý kiến. Thị trường vẫn đang chờ đợi một Dự luật công bằng giữa các chủ thể tham gia, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, người dân và doanh nghiệp, từ đó tạo nên một thị trường bất động sản ổn định và bền vững./.
Tác giả: Thu Ngà
Thiết kế: Thế Công
