Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, hình thức mua bán nhà nêu trên vô cùng rủi ro, đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường. Ở Mỹ, nhà kinh doanh BĐS không được dùng “tay trái” thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay ngân hàng, còn “tay phải” huy động vốn từ dân. Khách hàng tại Mỹ vì vậy chỉ thuần túy ở cương vị người mua, không bị đẩy vào thế “tiền mất, nhà không có” như ở Việt Nam.
Dễ mất trắng
Ông thường xuyên cảnh báo hình thức “bán nhà trên giấy ở Việt Nam là đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường”. Ông có thể chia sẻ sâu hơn về quan điểm này?
- Sản phẩm hình thành trong tương lai là một thông lệ quốc tế. Các ngân hàng của Việt Nam và thế giới đều chấp nhận nhà đầu tư dùng giá trị sản phẩm trong tương lai để đảm bảo vay vốn, hoàn thành sản phẩm. Tiếp theo, các ngân hàng dựa trên ba cách: Cơ sở giá thị trường; giá trị xây dựng; giá trị dòng tiền chiết khấu và giá trị hiện tại để định giá dự án đó trong tương lai trước khi cho vay. Khi ngân hàng định được giá, có thể cho vay với tỷ lệ 70%.
Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhà kinh doanh BĐS ở Mỹ không được huy động vốn từ dân. Sau khi hoàn thành xong dự án, mới bán thành phẩm đó và trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp người mua nhà muốn ứng ra một khoản tiền trước mua nhà thì bỏ vào tài khoản phong tỏa trong ngân hàng. Khi xong dự án, các nhà kinh doanh BĐS mới giao nhà và nhận số tiền còn lại của khách hàng cộng với số tiền nằm trong tài khoản phong tỏa.
DN BĐS tại Mỹ không được dùng tài sản hình thành trong tương lai đi vay của ngân hàng cũng như huy động vốn từ dân. Đây là tình trạng cố hữu của thị trường BĐS Việt Nam, đẩy nhiều rủi ro về phía người mua. Mặt khác, ngân hàng cũng gặp khó khăn khi cho vay theo cách thức này. Bởi, nhà kinh doanh BĐS khi có quá nhiều tiền từ ngân hàng và từ dân thì có khả năng đầu tư vào dự án khác. Đến cuối cùng, không hiếm trường hợp cả 3 đều mất tiền. Người dân mất số tiền bỏ ra mua nhà, ngân hàng không được trả nợ và chính DN cũng thua lỗ vì đầu tư dàn trải.
TS. Nguyễn Trí Hiếu.
Để khỏa lấp những lỗ hổng từ việc mua bán nhà trên giấy, pháp luật đã quy định các dự án phải có một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Đây liệu có phải là giải pháp khả thi đảm bảo quyền lợi cho khách hàng không?
- Về nguyên tắc, quyền lợi của người dân được bảo đảm nếu được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, bảo lãnh ở đây theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2016 và thông tư của NHNN chỉ bảo lãnh vấn đề duy nhất: Căn hộ được bàn giao đúng tiến độ. Trường hợp căn hộ thiết kế, chất lượng không đúng như trong hợp đồng mua bán thì bảo lãnh không bảo đảm. Đồng nghĩa, rủi ro với người mua nhà vẫn còn.
Hiện tại, nhiều người dân tin tưởng vào uy tín của DN BĐS nên không cần bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần đầu, phần ngọn. Tức là, một DN BĐS rao bán dự án A cho biết ngân hàng B đứng ra bảo lãnh, người dân tin vào điều đó và bắt đầu mua nhà. Khi mua nhà có hợp đồng, trên nguyên tắc ngân hàng B phải phát bảo lãnh. Vậy liệu ngân hàng B có phát hành bảo lãnh hay không? Không hề có dữ liệu Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và thông tư của NHNN đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào.
Từ những lập luận trên cho thấy, vấn đề bảo lãnh mặc dù có luật nhưng cũng không bảo lãnh tất cả rủi ro cho khách hàng. Và liệu rằng, có bảo lãnh nào bị tranh tụng hay không? Vì thực tế, nhiều ngân hàng trên nguyên tắc phải bảo lãnh nhưng không thi hành nghĩa vụ.
Khơi thông nguồn vốn trung, dài hạn
Nghĩa là ở Mỹ trường hợp người mua nhà nắm “đằng lưỡi” như Việt Nam là rất ít?
- Tất cả những rủi ro của người mua nhà ở đâu cũng có thể xảy ra. Tuy nhiên, ở Mỹ, người dân được bảo vệ ở chỗ không bị DN BĐS huy động vốn. Người dân chỉ thuần túy là người mua. Trong khi đó, tại Việt Nam việc DN huy động tiền trong dân đã đẩy họ vào vai trò nhà đầu tư “lời ăn lỗ chịu” khi dự án xây dựng không đảm bảo. Đây là bất cập trong hệ thống tài chính của Việt Nam.
Trong khi người mua nhà ở bên Mỹ dù có trường hợp tranh tụng nhưng rủi ro ít. Số tiền họ mua hoặc đặt cọc trước đó nằm trong tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Khi dự án không hoàn thành thì 3 bên: Ngân hàng - người đầu tư - khách hàng đồng ý tháo khoản tài khoản đó và tiền trở về người dân.
Nguyên nhân cốt lõi khiến DN BĐS Việt Nam vẫn sử dụng kênh huy động vốn từ dân là do thiếu thị trường vốn. Theo ông, giải pháp để giải quyết nút thắt này là gì?
- Vấn đề then chốt phải giải quyết là tạo nguồn vốn cho nhà kinh doanh BĐS. Thứ nhất, tận dụng nguồn vốn từ các công ty tín thác đầu tư BĐS. Những công ty đó chạy vào tất cả thị trường vốn để huy động vốn và phát hành chứng chỉ. Nhà đầu tư có tiền có thể mua cổ phần trong công ty này. Từ đó, công ty quản lý đồng tiền nhà đầu tư chạy vào những dự án nào. Thực tế, các công ty tín thác đầu tư BĐS ở Việt Nam rất sơ khai. Cho nên, cần đẩy mạnh các công ty đã đi vào hoạt động và khuyến khích thành lập mới tại Việt Nam.
Thứ hai, thị trường vốn của Việt Nam phải được triển khai. Hiện tại thị trường này còn rất nhỏ bé. Thị trường tiền tệ chỉ cấp vốn ngắn hạn từ 1 ngày đến 365 ngày. Tức nguồn vốn khả dụng là vốn ngắn hạn như trái phiếu Chính phủ, vốn huy động của hệ thống liên ngân hàng, trái phiếu của các DN ngắn hạn. Bên cạnh thị trường tiền tệ là thị trường vốn dài hạn. Từ trên 1 năm đến hơn 20 năm. Những công cụ trong thị trường vốn dài hạn gồm trái phiếu dài hạn của Chính phủ, các công ty rồi tất cả chứng khoán dài hạn trên thị trường vốn.
Đáng lý thị trường vốn là nơi cung cấp vốn cho các ngân hàng để ngân hàng cho vay trung và dài hạn thì hiện tại nguồn vốn này rất khiêm tốn. Các nhà kinh doanh BĐS chỉ được cung cấp nguồn vốn có giới hạn từ ngân hàng. Do đó, cần nhanh chóng khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.
Xin cảm ơn ông!
