Bản tin BĐS 24h: Điểm mặt hàng loạt dự án “khủng” chậm nộp tiền sử dụng đất

Điểm mặt hàng loạt dự án “khủng” chậm nộp tiền sử dụng đất

Mới đây, tỉnh Thanh Hóa đã ban hành tối hậu thư yêu cầu hàng loạt doanh nghiệp nộp số tiền sử dụng đất còn nợ và kết luận những dự án khủng mắc nhiều sai phạm trên địa bàn TP. Thanh Hóa và TP. Sầm Sơn.

Việc chủ đầu tư chậm nộp ngân sách tiền sử dụng đất đã gây khó khăn cho công tác chỉ đạo điều hành ngân sách tỉnh, phần nào ảnh hưởng đến sự phát triển của chung của tỉnh Thanh Hóa. Nguyên nhân của thực trạng trên có một phần từ phía chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và quy định của pháp luật có liên quan.

Theo Reatimes, (1) Dự án dự án Khu đô thị Núi Long kết hợp khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Đại lộ Đông Tây TP. Thanh Hóa tại phường Đông Vệ và phường An Hưng, TP. Thanh Hóa do Liên danh Công ty Cổ phần Sông Mã - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa - Công ty Cổ phần đầu tư Trung tâm thương mại Bờ Hồ làm chủ đầu tư (đại diện là Công ty Cổ phần Sông Mã, địa chỉ: Số 469 Lê Hoàn, phường Ngọc Trạo, TP. Thanh Hóa).

Tổng số tiền sử dụng đất của dự án phải nộp là 446.981.954.000 đồng, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng tạm trừ để xác định tiền phải nộp là 264.396.739.353 đồng, số tiền sử dụng đất đã nộp là 8.046.424.000 đồng, còn lại số tiền sử dụng đất còn nợ (quá hạn) là 174.538.790.647 đồng.

Tỉnh Thanh Hóa giao trách nhiệm và nghĩa vụ cho chủ đầu tư phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thanh Hóa và các cơ quan chức năng để giải quyết dứt điểm các kiến nghị của đơn vị theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh. Đồng thời chấp hành việc nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác của dự án theo quy định vào ngân sách trước ngày 30/11/2020. Trường hợp chủ đầu tư không chấp hành, UBND tỉnh sẽ chấm dứt hoạt động của dự án và xử lý các vẫn đề liên quan theo đúng quy định của pháp luật.

(2) Dự án Khách sạn 5 sao, văn phòng làm việc, văn phòng cho thuê và dịch vụ thương mại, TP. Thanh Hóa do Công ty Cổ phần Xi măng Công Thanh (địa chỉ: Thôn Tam Sơn, xã Tân Trường, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá) làm Chủ đầu tư.

Tổng số tiền sử dụng đất của dự án phải nộp là 164.021.212.817 đồng, số tiền sử dụng đất mà công ty này đã nộp là 1.000.000.000 đồng. Số tiền sử dụng đất còn phải nộp (đã quá hạn) là 163.021.201.817 đồng.

(3) Dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc Khu đô thị Đông Hương tại phường Đông Hương, TP. Thanh Hóa (MBQH 3241) do Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa (địa chỉ: Số 08 đường Lê Quý Đôn, phường Ba Đình, TP. Thanh Hóa) trúng đấu giá làm Chủ đầu tư.

Tổng số tiền sử dụng đất của dự án phải nộp là 1.215.030.000.000 đồng, đến nay số tiền mà liên danh này đã nộp (gồm cả tiền đặt cọc 66,4 tỷ đồng) là 168.246.000.000 đồng, số tiền còn phải nộp (quá hạn) là 1.046.764.000.000 đồng.

UBND tỉnh Thanh Hóa yêu cầu chủ đầu tư phải chấp hành việc nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác của dự án theo quy định vào ngân sách trước ngày 25/11/2020. Trường hợp chủ đầu tư không chấp hành, UBND tỉnh sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chủ đầu tư không được tham gia đấu giá, đầu thầu các dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Trong trường hợp chủ đầu tư không chấp hành nộp đủ toàn bộ tiền sử dụng đất của dự án, UBND tỉnh Thanh Hóa sẽ hủy kết quả trúng đấu giá khu đất nêu trên theo quy định của pháp luật vào ngày 26/11/2020.

(4) Dự án Khu đô thị sinh thái biển Đông Á Sầm Sơn tại TP. Sầm Sơn do Công ty TNHH Tập đoàn bất động sản Đông Á làm chủ đầu tư. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách là 139.457.102.726 đồng, tuy nhiên đến nay, số tiền sử dụng đất mà công ty này đã nộp chỉ là 0 đồng, số tiền sử dụng đất còn phải nộp (đã quá hạn) là 139.457.102.726 đồng.

Tỉnh Thanh Hóa yêu cầu chủ đầu tư chậm nhất sau 5 ngày kể từ khi cơ quan có thẩm quyền xác định số tiền tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và nộp đầy đủ tiền sử dụng đất cũng như các khoản phải nộp khác của dự án theo quy định vào ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư đã cam kết chấp hành việc nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và các khoản phải thu của dự án vào ngân sách theo đúng quy định của pháp luật.

Đồng thời, tỉnh Thanh Hóa giao trách nhiệm cho các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế tỉnh, UBND TP. Sầm Sơn tham mưu cho Chủ tịch UBND tỉnh quyết định thành lập tổ công tác để xác định số tiền tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và số tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thầm quyền chấp thuận cho phép tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng theo hướng dẫn tại Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016, báo cáo Chủ tịch UBND tỉnh trước ngày 12/11/2020.

Nguồn cung “nhà bình dân” thu hẹp dần

Trong một hội thảo với chủ đề về Bài toán an cư cho người trẻ, đại diện của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam nói rằng: Một vấn đề hết sức nghịch lý nhưng lại đã và đang nghiễm nhiên xảy ra trên thị trường. Đó là với mức thu nhập, tích lũy của người trẻ mới ra trường đi làm như hiện tại - với mức giá nhà phổ thông ở đại đô thị TP HCM, phần đông người trẻ sẽ rất khó tiếp cận, thực hiện ước mơ sở hữu một căn nhà.

Thực tế, dù thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc tại TP HCM nói riêng, các địa phương phía Nam nói chung thời gian qua gặp khó khăn vì Covid-19 thì giá thành điều chỉnh tăng ở nhiều dự án nhà ở từ thấp - lên mức trung và trung cao, từ trung cao lên hẳn mức cao, vẫn diễn ra.

Một dự án tái định cư - thương mại tại phường 17, quận Bình Thạnh có số lượng căn hộ ít ỏi chưa chào bán, đã hết suất ngay từ khi còn trong giỏ hàng không công khai. Giá bán của một căn hộ diện tích 60m2 tại dự án này là 3,3 tỷ đồng, tức tương đương 55 triệu đồng/m2, bằng giá thành tính trên mét vuông, giao thô tại các dự án căn hộ cao cấp rải dọc sông Sài Gòn trung tâm quận 1, quận 4 (TP.HCM) của các đại gia như Novaland… Và thời buổi thắt lưng buộc bụng, thu nhập của nhiều người kém đi vì COVID-19, cũng không hề làm giá của những dự án “của hiếm” này điều chỉnh chiều xuống.

Báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM mới đây của HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 20 dự án (giảm 12 dự án, giảm 37,5% so với cùng kỳ năm 2019), với tổng số 6.722 căn nhà, giảm 65,8% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó có 5.338 căn hộ (467.051m2 sàn xây dựng) + 1.381 căn nhà thấp tầng (482.499m2 sàn xây dựng) và 03 căn biệt thự (1.589m2 sàn xây dựng)), tổng giá trị huy động vốn là 41.138 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì).

Lưu ý là trong đó có tới 4.876 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 72,5%, tăng 24,5%; phân khúc nhà ở trung cấp chỉ có 1.683 căn chiếm tỷ lệ 25%, giảm đến 56,6%; phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 2,5%, giảm đến 98,5%, trên tổng sản phẩm nhà ở trên thị trường so với cùng kỳ năm 2019.

Rõ ràng, việc nhà đầu tư không hề mặn mà khiến số lượng dự án phân khúc căn hộ trung cấp giảm hơn một nửa, căn hộ bình dân gần như vắng bóng trong 9 tháng 2020, đã cho thấy rằng nếu không có sự tham gia định hướng sản phẩm bất động sản, đi kèm là những chính sách hỗ trợ cụ thể của Nhà nước, thì giá thành căn hộ tại khu vực TP.HCM không chóng thì chầy, sẽ tiếp tục phi mã và đắt đỏ chẳng thua kém gì thị trường nhà ở của Hồng Kông. Mà trong khi thu nhập bình quân đầu người, thì phải đến 2045, chúng ta mới kỳ vọng đuổi gần kịp họ./.

Dự kiến hoàn thành GPMB dự án Vành đai 2,5 trong năm 2021

Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai Vũ Minh Tú thừa nhận, hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) dự án Vành đai 2,5, đoạn Đầm Hồng - QL1A còn một số tồn tại, vướng mắc.

Cụ thể, quận Hoàng Mai đã phê duyệt được 583/588 phương án bồi thường, hỗ trợ, trong đó có 504/583 phương án đã nhận tiền và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. 79 phương án còn lại người dân chưa nhận tiền, trong đó phường Thịnh Liệt có 24 hộ và 2 tổ chức; phường Định Công có 53 phương án. Quận đã báo cáo UBND TP để tổ chức cưỡng chế thu hồi đất đối với 15 hộ trên địa bàn phường Định Công và 21 hộ trên địa bàn phường Thịnh Liệt.

UBND quận Hoàng Mai gặp rất nhiều khó khăn trong việc áp dụng chính sách GPMB do dự án kéo dài quá lâu, chịu ảnh hưởng từ việc thay đổi từ Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013. UBND TP cũng đã phải thay đổi việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ Quyết định số 108/2009/QĐ - UBND năm 2009 sang Quyết định số 23/2014/QĐ - UBND năm 2014; và đến nay là Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND năm 2017. Ngoài ra, quá trình xác nhận nguồn gốc sử dụng đất của người dân cũng gặp nhiều vướng mắc do các hộ tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng qua nhiều chủ...

Bên cạnh đó, người dân phản đối rất quyết liệt, gửi đơn kiến nghị, khiếu nại về quy hoạch, chỉ giới, mốc giới, hồ sơ pháp lý của dự án và chính sách GPMB đi nhiều cấp, khiến quá trình giải quyết, trả lời đơn thư phức tạp, kéo dài.

Hiện nay, các hộ dân chưa chịu bàn giao mặt bằng trên địa bàn quận Hoàng Mai có hai nhóm kiến nghị chính. Thứ nhất, về quy hoạch của dự án, một số hộ dân tại Khu tập thể V26, phường Định Công cho rằng tuyến đường đã bị điều chỉnh quy hoạch, không công nhận phạm vi của dự án bao trùm lên vị trí nhà mình. Liên quan đến vấn đề này, các sở: QH - KT, GTVT, TN&MT… kể cả Thanh tra TP đã có văn bản trả lời, làm rõ kiến nghị của người dân, khẳng định dự án được thiết kế thi công theo đúng quy hoạch.

Ngày 30/3/2017, Sở TN&MT Hà Nội chủ trì cùng các đơn vị liên quan khôi phục lại 139 mốc giới trên địa bàn phường Định Công. Ngày 16/5/2017, UBND TP. Hà Nội đã có Văn bản số 2370/UBND-ĐT trả lời kiến nghị của các hộ dân nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường của tuyến đường Đầm Hồng - QL1A thuộc các phường Định Công và Thịnh Liệt.

Thứ hai, đối với chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB, sau khi quận Hoàng Mai có kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho nguời dân, UBND TP. Hà Nội đã có nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn giải quyết vướng mắc. Nhiều hộ dân dù không đủ tiêu chuẩn nhưng vẫn được tạo điều kiện cho mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội để ổn định cuộc sống. “Trên cơ sở đó địa phương đã vận động, thuyết phục nhiều lần nhưng một số hộ dân vẫn cố tình không chấp hành”, ông Vũ Minh Tú thông tin.

Đại diện UBND quận Hoàng Mai cho biết thêm, theo kế hoạch, sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi đất đối với 15 hộ thuộc phường Định Công và 23 hộ phường Thịnh Liệt; dự kiến hoàn thành vào quý I/2021. Đối với 35 hộ có công trình tài sản tại cổng kho lương thực, phường Định Công, đã chi trả tiền 3 lần và tổ chức tuyên truyền vận động nhưng vẫn không phối hợp, UBND quận đang hoàn thiện hồ sơ để báo cáo TP, cưỡng chế thu hồi đất trong quý I/2021. Đối với 3 hộ chưa phê duyệt phương án, 2 hộ cần điều chỉnh phương án, dự kiến sẽ phê duyệt phương án trong tháng 12/2020.

Thị trường bất động sản khởi sắc, hàng tồn kho giảm mạnh

Thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, qua theo dõi tình hình thị trường bất động sản, cũng như tổng hợp số liệu hàng tồn kho của các doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho bất động sản đang giảm dần.

Cụ thể, tại Hà Nội, quý I-2020, lượng hàng bất động sản tồn kho là 84,5%, quý II-2020 tồn kho 79,4%, quý III-2020 còn 64,9%.

Lý giải về việc tồn kho giảm, Bộ Xây dựng cho biết các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng với điều kiện và bối cảnh hiện nay, đồng thời bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội vì dịch Covid-19. Cùng đó, hiện các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã hoạt động trở lại. Tận dụng các chính sách khuyến mãi để kích cầu du lịch trong nước, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang lấy đà để phục hồi sau dịch Covid-19.

Về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá sau hai đợt dịch Covid-19, hầu hết doanh nghiệp đã bắt đầu hoạt động trở lại. Các doanh nghiệp kinh doanh và phát triển bất động sản bắt đầu mở bán các dự án, công bố kế hoạch kinh doanh thời kỳ sau đại dịch cùng với kế hoạch tuyển dụng lao động và tìm kiếm nhân sự phù hợp cho kế hoạch lâu dài.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, lượng hàng tồn kho chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư,... được đầu tư xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội.

Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 56/63 địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III/2020 tăng mạnh, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Như vậy, sau một thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc trở lại.

Đất đưa ra đấu giá QSD phải bảo đảm đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND về quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 30/11/2020 và thay thế Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND, ngày 24/2/2017, của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội.

Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định tại Điều 117 Luật Đất đai, cụ thể: Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 6 Luật Đấu giá tài sản; Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất là quỹ đất theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ trưởng Bộ TN&MT và Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, bao gồm:

Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các điểm a, b, с và d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai; Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; Đất do UBND xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật; Đất do các tố chức được giao để quản lý theo quy định tại điểm b, с khoản 1 Điều 8 Luật Đất đai được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai; Việc đấu giá quyền sử đụng đất được thực hiện đối với từng thửa đất. Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải có từ 2 người đăng ký tham gia đấu giá, 2 người tham gia đấu giá và 2 người trả giá trở lên.

Trường hợp đưa ra đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một đợt được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này; Trường hợp thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người đăng ký tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người trả giá hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Thửa đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản, cụ thể: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận, huyện, thị xã được UBND TP phê duyệt; Đã hoàn thành công tác GPMB, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.