Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Tuy nhiên, dù đã được áp dụng bằng luật nhưng nhiều chủ đầu tư cho rằng, việc bảo lãnh này sẽ tăng chi phí mà người mua phải trả nên nhiều dự án vẫn còn chưa thực hiện quy định này và “hững hờ” với luật.
Việc quy định dự án mở bán phải có bảo lãnh của ngân hàng được cho là hợp tình nhưng những điều khoản vẫn chưa hợp lý.
Trả lời câu hỏi: ngân hàng bảo lãnh đã đủ hợp tình hợp lý để doanh nghiệp dễ thực hiện hay chưa, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng vẫn còn nhiều điều chưa hợp lý, gây bất lợi cho khách hàng và cả chủ đầu tư khi tham gia bảo lãnh dự án.
Đơn cử như việc thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở làm phát sinh chi phí và phản ánh trong giá bán, cho thuê nhà ở mà người mua, người thuê phải trả. Tuy nhiên, đấy cũng chỉ là một phần của câu chuyện, bản chất và toàn bộ không chỉ nằm ở đó nên quan điểm đó dường như chưa thuyết phục.
Theo luật sư Phượng, ý kiến cho rằng bảo lãnh ngân hàng làm tăng chi phí mà người mua, thuê phải trả là ý kiến của các chủ đầu tư (bên bán, cho thuê) còn về phía người thuê, người mua thì chưa có cuộc khảo sát điều tra nào từ phía khách hàng để họ khẳng định là ủng hộ hay không ủng hộ việc bảo lãnh. Do đó, không thể lấy ý kiến bên bán để giải thích cho quan điểm của bên mua.
Khi mở bán, nhiều chủ đầu tư lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn,… để khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng.
“Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê nhưng vẫn không được thực hiện. Ở trường hợp này do giá đã chốt với khách hàng nên chi phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư chi trả”, ông Phượng nói.
Bên cạnh đó, hiện cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án, chỉ có nhu cầu lướt sóng, trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với họ không có nhiều ý nghĩa như người mua để sử dụng (chờ đến khi bàn giao).
Thêm nữa là việc để ngân hàng bảo lãnh cũng không đơn giản, do năng lực của các chủ đầu tư. Theo quy định của ngân hàng, trường hợp bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có giao dịch bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân nên các chủ đầu tư "bị vướng" và rất khó tìm được ngân hàng đứng ra bảo lãnh.
Chủ đầu tư năng lực yếu về tài chính: vốn ít so với vốn dự án, tỷ lệ nợ vay cao,… thì dự án sẽ không nhận được sự bảo lãnh của ngân hàng. Hoặc với các trường hợp dự án đã bị thế chấp đất, thậm chí doanh thu tương lai cũng bị thế chấp thì ngân hàng cũng "ngại".
Nhều dự án mà chủ đầu tư năng lực kém, chỉ tồn tại trên danh nghĩa, việc phát triển dự án do Đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý. Do đó, cho dù đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh.
Việc chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành, chưa được công nhận nên bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án chưa được công nhận là chủ đầu tư thì ngân hàng cũng không thể đứng ra bảo lãnh.
Bảo lãnh thường gắn với cả dự án với một số tiền lớn, trong khi đó dự án không được thế chấp (có thế chấp thì phải có ý kiến của ngân hàng về xử lý tài sản) thì mới được đưa ra giao dịch nên chủ đầu tư không có tài sản nào để đảm bảo gánh trách nhiệm tương ứng với việc bảo lãnh cả dự án của ngân hàng.
Nếu bảo lãnh từng căn hộ và thế chấp từng căn hộ sẽ làm tăng thủ tục với ngân hàng, mặt khác nếu xảy ra chuyện thì ngân hàng khó xử lý được từng căn hộ. Do đó ngân hàng không "mặn mà" với việc thế chấp từng căn hộ (ngân hàng thích thế chấp cả dự án để dễ xử lý hơn).
Dự án không khả thi, nên khó bán hàng, lợi nhuận ít,… ngân hàng cũng sợ vì nhiều yếu tố rủi ro phát sinh. Nhìn vào đơn vị thi công, quản lý dự án, khi dự án do bên thi công có vấn đề nên nguy cơ thi công chậm thì việc ngân hàng phải thực hiện bảo lãnh được đánh giá là khả năng xảy ra cao.
