Bất cập trong giao đất cho liên danh: Cần góc nhìn đa chiều

Nghịch lý doanh nghiệp được phép liên kết, nhưng không có cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với liên danh

Đây là vấn đề LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản nêu ra tại Hội thảo khoa học "Nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực hiện, triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất và kiến nghị, đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật", do Tạp chí Dân chủ và Pháp luật tổ chức, ngày 25/7.

"Điều 72 Luật Đấu thầu hiện hành và Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn cơ chế lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất, có cơ chế cho phép liên danh nhà đầu tư giữa hai hoặc nhiều doanh nghiệp được tham gia đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện chưa có cơ chế giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hình thức liên danh theo quy định của Luật Đấu thầu", ông Tuấn nêu bất cập.

Ví dụ, liên danh giữa doanh nghiệp A và doanh nghiệp B trúng thầu dự án khu đô thị. Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hợp đồng dự án đều đứng tên liên danh. Tuy nhiên, đến bước giao đất, các doanh nghiệp này bắt buộc phải thành lập một tổ chức kinh tế mới (doanh nghiệp dự án) để được giao hoặc thuê đất. 

Theo phân tích của ông Tuấn, Điểm (b) khoản 1 Điều 4, Luật Đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất bao gồm: “Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này”. 

Tổ chức kinh tế là một chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhưng mâu thuẫn là khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) xác định “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về đầu tư, chỉ có doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và và tổ chức khác mới là tổ chức kinh tế. Loại hình “liên danh nhà đầu tư” không phải là chủ thể được sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Còn theo Luật Đấu thầu 2023 (sửa đổi), tư cách nhà đầu tư “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh” (khoản 25 Điều 4 Luật Đấu thầu)..

Thậm chí, điểm (a) khoản 1 Điều 46 Nghị định 115 còn quy định rõ tiêu chuẩn tham gia dự thầu của liên danh. Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cũng được quy định rõ trong Nghị định này.

Tuy nhiên khi giao đất, cho thuê đất các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án), chứ không có quy định giao đất, cho thuê đất cho liên danh.    

Công văn số 277/BTNMT-QHPTTND ngày 14/1/2025 Bộ TNMT (trước đây) khi trả lời UBND tỉnh Bắc Giang cũng cho rằng "không có quy định có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất để thực hiện 1 dự án đồng thời cho nhiều tổ chức kinh tế, nhiều nhà đầu tư". Trong trường hợp này các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án để được giao đất, cho thuê đất, theo gợi ý của Bộ.

“Hệ quả là tại nhiều địa phương như Hải Phòng, Bắc Giang, Lạng Sơn…, dù liên danh đã được lựa chọn làm nhà đầu tư, nhưng vẫn không thể được giao đất trực tiếp, mà buộc phải thành lập doanh nghiệp dự án mới đủ điều kiện nhận đất. Điều này phát sinh thêm thủ tục trung gian, làm kéo dài tiến độ triển khai”, ông Tuấn chia sẻ.

Đồng thời, kiến nghị bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư tại Điều 116 Luật Đất đai 2024: Trường hợp nhà đầu tư là liên danh, việc giao đất, cho thuê đất cho liên danh được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu. 

"Liên danh đã được lựa chọn thông qua quy trình đấu thầu hợp pháp thì cũng phải được coi là chủ thể có quyền tiếp nhận đất để thực hiện dự án, thay vì buộc phải "lách qua" một thực thể trung gian khác", ông Tuấn nêu quan điểm.

Sửa luật cần dựa trên phản biện hai chiều

Thực tế, khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án.

Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận được kiến nghị của một số địa phương về vấn đề này và sẽ xem xét sửa đổi.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc lưu ý, khi nghiên cứu để sửa đổi các vấn đề bất cập trong Luật Đất đai, cần có sự phản biện hai chiều. Ví dụ, đối với việc hiện nay chưa có quy định giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với nhà đầu tư liên danh, cần đặt câu hỏi: đâu là những ưu điểm và khuyết điểm khi giao đất cho liên danh? Phải tìm ra mẫu số chung, là thật sự thấy bất cập và cần thiết phải sửa đổi, nếu không sẽ gây trì trệ. 

"Phải dung hòa giữa quản lý nhà nước với hoạt động đầu tư, không thể vì đầu tư mà buông lỏng quản lý, nhưng cũng không nên vì quản lý mà làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư", Thứ trưởng nhấn mạnh.

Theo ông, về nguyên tắc, liên danh là hình thức góp vốn, năng lực, kinh nghiệm để tạo ra một tổ hợp đủ mạnh nhằm trúng thầu và thực hiện dự án. Do đó, việc thành lập doanh nghiệp dự án là nhằm bảo đảm trách nhiệm thực hiện và quản lý thống nhất giữa hai hoặc nhiều doanh nghiệp.

"Ví dụ, nếu liên danh doanh nghiệp A và B được cấp quyền sử dụng đất, nếu bên B rút toàn bộ vốn, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên liên danh ban đầu, thì có được không? Dưới góc nhìn của cơ quan tư pháp, chúng tôi thấy cần nghiên cứu toàn diện, tổng thể, để xác định đâu là điểm nghẽn thật sự, và nên sửa đổi ở mức độ nào, bằng phương thức nào", ông Ngọc nói.

Vì vậy, cần sửa đổi các quy định bất cập tại Luật Đất đai, nhưng nếu sửa đổi không toàn diện, chỉ theo một chiều, thì rất dễ dẫn đến tình trạng vừa sửa xong đã phải sửa tiếp. 

"Chúng ta phải làm sao vừa bảo đảm quản lý nhà nước, vừa đảm bảo trách nhiệm của nhà đầu tư, trách nhiệm với xã hội. Tránh tình trạng nhà đầu tư không đủ năng lực lại đi hợp tác với doanh nghiệp có năng lực để được trúng thầu. Năng lực tới đâu thì phải thực hiện tới đó, không nên tham gia vào những dự án vượt quá khả năng", Thứ trưởng lưu ý.