Bất động sản 2020, vẫn là câu chuyện chính sách và tín dụng

Chính sách được quan tâm

Thị trường bất động sản vốn dĩ nhạy cảm với các chính sách, tín dụng và kinh tế vĩ mô. Đây cũng chính là những yếu tố được các thành viên thị trường đặc biệt quan tâm trong năm 2020.

Theo bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam, chính sách là yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản. Với mục đích làm tăng tính minh bạch, hạn chế các sai phạm, kiểm soát tình trạng sốt giá nhà đất, cũng như bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, Nhà nước đã ban hành hàng loạt chính sách về thuế, tín dụng, quy hoạch. Trong đó, nổi bật nhất trong năm 2019 là câu chuyện hạn chế cấp phép dự án mới, rà soát dự án cũ.

Ngoài ra, việc ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản cũng tác động rất lớn đến thị trường trong năm qua cả nguồn cung và nguồn cầu.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ chịu tác động chính của yếu tố chính sách và tình hình vĩ mô trong nước. Đây là những yếu tố then chốt khiến cho thị trường có thể phát triển bền vững, dài hạn được hay không.

Còn theo ông Nguyễn Việt Thung, Phó Chủ tịch HĐQT TMS Group, thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của kinh tế - xã hội. Phát triển thị trường bất động sản vừa góp phần phát triển kinh tế, vừa góp phần tạo ổn định xã hội.

Về mặt vĩ mô, theo ông Thung, khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai đa dạng, chủng loại hàng hoá bất động sản sẽ rất phong phú, kéo theo nhu cầu chuyển dịch bất động sản giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Trong khi đó, chính sách sẽ quyết định tới việc thị trường phát triển nhanh hay chậm, bền vững hay thiếu ổn định.

Ngoài ra, các yếu tố như xã hội, công nghệ, nhu cầu của người tiêu dùng cũng sẽ có những tác động nhất định. Chẳng hạn, mật độ dân số tăng cao dẫn đến tăng giá cục bộ; công nghệ tạo ra những bước đột phá, các sản phẩm thông minh, qua đó tạo ra xu thế tiêu dùng mới; nhu cầu của khách hàng đa dạng hơn dẫn đến các sản phẩm ngày càng phong phú…

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, nhiều người đang lo ngại về việc Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thông tư này chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Theo ông Lực, các doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến dòng vốn từ trái phiếu, chứng khoán, vì đây là nguồn lực quan trọng. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư phát hành trái phiếu với lãi suất trên 10,2%/năm cũng cần tính toán kỹ, bởi đây là mức cao, đi kèm rủi ro.

“Tôi biết đã có nhiều doanh nghiệp tính chuyện dài hơi, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn, nhưng cũng nên theo dõi sát sao chiến tranh thương mại tác động thế nào đến nguồn lực doanh nghiệp, để từ đó có những kế hoạch hợp lý”, ông Lực nhấn mạnh.

Đâu là phân khúc chủ đạo?

Dự báo về xu hướng thị trường năm 2020, bà Như Khương cho rằng, năm 2019 được xem là năm Nhà nước hoàn thiện các chính sách về bất động sản, tín dụng và tăng cường công tác rà soát các dự án. Do đó, trong các năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn và hạn chế được tình trạng sốt giá.

Theo bà Như Khương, trong ngắn hạn, phân khúc bình dân sẽ là xu hướng dịch chuyển của thị trường. Đây là phân khúc tiềm năng, nhưng chưa được khai thác hết. Ngoài ra, bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục là các phân khúc rất được kỳ vọng trong việc đón đầu nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vì Việt Nam được nhận định là một trong những thị trường bất động sản có mức tăng trưởng nhanh nhất. Đồng thời, với vị trí địa lý thuận lợi, Việt Nam được xem là thị trường lý tưởng trong việc tiếp nhận sự chuyển dịch đầu tư từ các doanh nghiệp ở Trung Quốc do chiến tranh thương mại với Mỹ.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com, trong năm 2020, các phân khúc như chung cư, biệt thự, liền kề sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung, còn nhà riêng, nhà phố sẽ ổn định về giá, có thể tăng ở trung tâm thành phố lớn. Về đất nền, thị trường các tỉnh ven Hà Nội, TP.HCM tiếp tục duy trì mức độ quan tâm.

Riêng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2020 sẽ vẫn là năm khó khăn với thị trường do niềm tin bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, đây vẫn phân khúc rất tiềm năng, bởi triển vọng về du lịch, dòng vốn ngoại. Câu chuyện cần giải quyết trước mắt chính là về pháp lý cho sản phẩm.

Còn theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thời gian gần đây, JLL nhận được nhiều sự quan tâm về trường học, trung tâm dữ liệu, trung tâm chăm sóc sức khỏe, nhà dưỡng lão, bếp chung, và điều này đang xảy ra với quy mô khu vực. Các nhà đầu tư ở châu Á - Thái Bình Dương đang ngày càng quan tâm đến các lĩnh vực thay thế để đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ và tăng cường lợi nhuận. Đối với thị trường Việt Nam, phân khúc đầu tư thay thế là lĩnh vực sẽ dẫn đầu thị trường trong vài năm tới.

Ở một góc nhìn khác, bà Hằng lại cho rằng, xu hướng chủ đạo và dẫn dắt thị trường trong những năm sắp tới là sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và công nghệ.

Còn theo ông Thung, bất động sản du lịch vẫn có nhiều tiềm năng và nhiều khả năng sẽ trở thành phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường nhờ sự khởi sắc của ngành du lịch.

Năm 2019, Việt Nam được vinh danh là Điểm đến di sản hàng đầu thế giới 2019, Điểm đến Golf tốt nhất thế giới 2019, Điểm đến hàng đầu châu Á 2019… 11 tháng năm 2019, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 16,3 triệu lượt, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm 2018 và là mức kỷ lục mới. Những con số thống kê khả quan này thực sự là động lực thúc đẩy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tăng tốc trong thời gian tới.

Hiện tại, nhiều chủ đầu tư lớn đã mở rộng “sân chơi” khi không chỉ tập trung ở những thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, mà hướng tới các thị trường mới nổi, có tiềm năng du lịch như Phú Yên, Bình Định, Quảng Bình, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hòa Bình…

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp đã chủ động hợp tác với các đơn vị vận hành, quản lý khách sạn danh tiếng trên thế giới để hình thành nên những sản phẩm chất lượng quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của đông đảo nhà đầu tư và du khách.