Địa ốc Đồng Nai: Thận trọng trước cơn sốt mới
Trải qua nhiều đợt “nóng - lạnh” kéo dài, mặt bằng giá bất động sản tại Đồng Nai, cụ thể là hai huyện Nhơn Trạch và Long Thành đã có sự thay đổi lớn trong hầu hết các phân khúc thị trường. Trước đây, so với một số quận, huyện vùng ven TP.HCM, giá bất động sản tại Đồng Nai thấp hơn nhiều, nhưng chỉ trong 2 năm trở lại, mức giá bất động sản tại địa phương này đắt đỏ không kém và tịnh tiến gần hơn với giá đất của vùng ven Thành phố.
Ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, ngay sau khi có những thông tin tích cực về việc xây cầu Cát Lái và Sân bay Long Thành, nhiều nhà đầu tư các khu vực lân cận, thậm chí là ở các tỉnh, thành phía Bắc đã săn tìm quỹ đất, đón sóng tiềm năng tăng giá từ động lực phát triển của địa phương này.
Tại huyện Long Thành, trước những thông tin dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành đang bước vào giai đoạn nước rút, ráo riết hoàn thiện các hạng mục cần thiết để có thể chính thức khởi công vào tháng 10/2020, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng tìm đến khu vực xung quanh sân bay đón đầu cơ hội.
Trong đó, một số khu vực như Bàu Cạn, Tân Hiệp và mới đây nhất là Phước Bình đã bắt đầu trở nên “nóng” hơn bao giờ hết. Tình hình giao dịch mua bán diễn ra khá sôi động, mặc dù giá đất đã tăng mạnh so với năm 2018.
Đặc biệt, vào thời điểm cuối tuần, lượng khách hàng từ các khu vực đổ về đây tìm hiểu đất nền tăng mạnh, đa số là khách đi theo đoàn. Môi giới bất động sản vì thế cũng đổ dồn về đây, hoạt động mạnh hơn kể từ giai đoạn đầu năm 2019.
Lời giải nào cho bài toán giãn dân nội đô?
Quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã kéo theo một loạt những vấn đề đô thị. Dân số tập trung ở nội đô tăng nhanh nhưng diện tích đất ngày càng chật chội bởi sự phát triển như vũ bão của hệ thống bê tông cao tầng. Cùng với đó, tình trạng ùn tắc giao thông kéo dài, mở rộng đường hay xây thêm cầu vượt cũng không thể khiến tình trạng này thuyên giảm. Chưa hết, do hạ tầng bịt kín hệ thống thoát nước, chỉ một trận mưa đã khiến nhiều tuyến đường tại Hà Nội và TP.HCM ngập nặng.
Dân số quá đông, hạ tầng thiếu đồng bộ cũng đã tạo nên một bộ mặt đô thị nhếch nhác, lộn xộn. Nhà cao tầng xen kẽ với những khu ổ chuột, cơi nới. Nơi bỏ hoang cho cỏ dại, nơi lại chen chúc trong những “hộp diêm” 3 - 4m2. Giá nhà đất khu trung tâm cũng vì thế mà đang tăng cao ngoài tầm với của một phần lớn cư dân đô thị. Chi phí cho nhà ở trở thành một khoản phí cao hàng đầu trong nhu cầu hàng ngày của người lao động.
Trước thực trạng, “người tăng nhưng đất không thể tăng”, việc quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh được cho là giải pháp tất yếu nhằm giãn dân nội đô, giảm áp lực hạ tầng, nâng cao môi trường sống cho người dân đô thị.
Vậy lời giải nào cho bài toán giãn dân nội đô?
Theo Nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, đô thị vệ tinh được hiểu là việc phát triển đô thị mới nằm ngoài khu vực đô thị hiện hữu và được ngăn cách bởi những không gian xanh, vành đai xanh; kết nối với các đô thị hiện hữu bởi những hệ thống giao thông đặc biệt là giao thông công cộng, những tuyến đường sắt…
“Mô hình đô thị vệ tinh là một mô hình lý tưởng, rõ ràng nếu được thực hiện thì sẽ tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho người dân đô thị, khi giảm được áp lực về dân số, hạ tầng cho khu vực nội đô. Mục tiêu đặt ra rất hay, tuy nhiên đây không phải là mô hình dễ thực hiện. Tại Việt Nam, mô hình thành phố vệ tinh không phải bây giờ mới đặt ra nhưng chưa bao giờ thực hiện được, tất cả mới chỉ dừng lại ở quy hoạch. Và, như chúng ta đã và đang chứng kiến, Hà Nội và TP.HCM vẫn ngày một phình to và phát triển tràn lan”.
TP.HCM nỗ lực giải cứu thị trường địa ốc
Tại cuộc họp giao ban về tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM quý III, thông tin được cơ quan chức năng TP hé mở, trong số 124 dự án bất động sản bị vướng mắc về pháp lý, hiện chỉ còn 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, phần lớn các dự án còn lại đã hoàn tất thủ tục để triển khai tiếp.
Đây được xem là một trong những thông tin đáng mừng nhất của thị trường bất động sản TP.HCM khi bước sang tháng thứ 10, điều này cho thấy, chính quyền TP đang có nhiều động thái nỗ lực để “giải cứu” thị trường. Bởi thực tế, gần như cả năm 2019, hầu hết chủ đầu tư đều khó khăn và được các nhà phân tích dự đoán, sẽ có khả năng xấu hơn nếu không có những giải pháp căn cơ để giải cứu.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ ngày 1/7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được chính quyền TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Trong số này, chỉ có 44 dự án (tỷ lệ 25,9%) là dự án đã có sổ đỏ (đất ở); đối với 126 dự án còn lại (tỷ lệ 74,1%) có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng nên chưa được chuyển đổi thành đất ở.
Tuy nhiên, số liệu thống kê đến tháng 9/2019, số lượng dự án nhà ở hoàn thành sụt giảm mạnh, chỉ có 17 dự án, với 111ha và 12.453 căn nhà.
Đặc biệt, trong thời gian này, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.
Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số hơn 10.000 căn hộ, chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.
Bất động sản nghỉ dưỡng rộng mở tương lai với 2 xu hướng
Theo ghi nhận từ CBRE, ngành khách sạn Việt Nam năm 2019 dù có suy giảm về tốc độ tăng trưởng, chỉ còn duy trì ở mức 10,8%, so với mức trên 20% của năm 2018, nhưng đây vẫn là một con số ấn tượng so với các quốc gia trong khu vực và toàn châu Á.
Thị trường khách sạn Việt Nam cũng ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung từ năm 2015 đến nay. Trong đó, phân khúc khách sạn 5 sao có mức độ tăng cung lớn nhất. Cụ thể, từ 2015 - 2019, số phòng khách sạn 5 sao tăng hơn gấp 2 lần, từ 24.212 phòng lên 52.213 phòng. Phân khúc 4 sao cũng duy trì mức tăng trưởng tốt, đạt từ 27.379 lên 39.023 phòng.
Nếu so sánh sẽ thấy nguồn cung của Hà Nội, TP.HCM - hai thị trường khá lớn tại Việt Nam nhưng con số này còn khá nhỏ bé nếu so với một số thị trường điển hình như Băng Cốc (Thái Lan). Điều đó cho thấy triển vọng và tiềm năng của phân khúc này còn rất lớn.
Theo ông Gautam Bhandari, Phó giám đốc phát triển khu vực, Marriott APAC, Việt Nam đang được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại, ngày càng có nhiều hơn các nhà đầu tư ngoại đến Việt Nam để khai thác quỹ đất. Trong 1 - 2 năm tới, các nhà đầu tư có thể tin tưởng vào dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục chảy vào thị trường.
Lời trần tình của 8B Lê Trực: “Trách nhiệm đầu tiên thuộc về thành phố”
Giống như trước đây, tại kỳ họp diễn ra vào đầu tháng 11/2019 này, vụ việc Tòa nhà 8B Lê Trực đã được các đại biểu Quốc hội đề cập. Trả lời phỏng vấn đăng trên Báo Xây dựng (Bộ Xây dựng), đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân bày tỏ: “Vụ 8B Lê Trực nhiều lần đã đặt ra giới hạn về thời gian báo cáo Thủ tướng nhưng đến nay vẫn không giải quyết triệt để. Bây giờ trách nhiệm Hà Nội là phải xử lý cho triệt để, mà không xử lý triệt để thì Thủ tướng Chính phủ phải xem xét kỷ luật cơ quan, tổ chức và cá nhân có trách nhiệm mới duy trì được kỷ cương phép nước”.
Vấn đề quan trọng là ở chỗ, kỷ cương phép nước trong vụ việc này đã bị vi phạm như thế nào?
Khi đề cập vấn đề này, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân đưa quan điểm, việc xem xét có phù hợp hay không phải căn cứ vào các quy định pháp luật. Việc xây dựng dự án 8B Lê Trực không chỉ liên quan trực tiếp đến các quy định của pháp luật về xây dựng mà còn liên quan đến nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác. Ví dụ như bảo vệ an ninh quốc phòng, bảo vệ mục tiêu, tác động đến nhiều những yếu tố khác, những cái đó cần phải rà soát kỹ ở những văn bản pháp luật. Không thể đánh giá nó ở những cảm nhận, cảm tính được mà tất cả mọi thứ đều phải dựa trên cơ sở pháp luật.
Theo luật sư Nguyễn Đại Hải, Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn FANCI, Giấy phép xây dựng số 11/GPXD được Sở Xây dựng thành phố Hà Nội ra với dự án nhà 8B Lê Trực là đúng thẩm quyền nhưng không được trái với Quyết định 2452 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết thuộc dự án.
Đối với vụ Tòa 8B Lê Trực, nếu phát hiện có sai sót, muốn sửa đổi, bổ sung hoặc hủy giấy phép xây dựng số 11 thì phải chứng minh được Giấy phép xây dựng này được cấp sai quy định pháp luật.
