Bất động sản chờ cơ chế tín dụng đặc thù

Bất động sản chờ chính sách khuyến mại đặc biệt

Tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cơ chế điều hòa room tín dụng từ ngân hàng thừa sang ngân hàng thiếu. Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tính đến ngày 23/11/2023, dư nợ toàn hệ thống tăng 8,38% so với cuối tháng 12/2022, đạt 56% mức NHNN giao cho các tổ chức tín dụng.

Dư địa còn lại từ nay đến hết năm để các tổ chức tín dụng mở rộng tăng trưởng tín dụng là rất lớn, còn gần 6,2%, tương đương khoảng 735.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cung ứng vốn vào lĩnh vực nào là vấn đề khiến các ngân hàng đau đầu.

Theo đánh giá của các chuyên gia, bất động sản là một trong những lĩnh vực có khả năng hấp thụ vốn tốt nhất giai đoạn hiện nay. Số liệu của NHNN cho thấy, từ đầu năm đến nay, tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để thúc đẩy tín dụng bất động sản, ngoài gỡ các vấn đề pháp lý, cần có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản. HoREA sẽ có văn bản gửi các bộ, ngành kiến nghị về chính sách đặc biệt này.

Theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, các ngân hàng đang “đỏ mắt tìm doanh nghiệp tốt”. “Nhu cầu vốn có thể rất cao, nhưng không thể tiếp cận được điều kiện vốn. Như trong lĩnh vực bất động sản, hơn 70% là vướng mắc pháp lý. Nếu doanh nghiệp bất động sản có vấn đề gì, thì ngân hàng cũng rất rủi ro, cho vay thì phải đáp ứng đủ điều kiện. Nếu xử lý được vấn đề pháp lý, thì dòng vốn sẽ thông. Không thể nào một mình ngành ngân hàng tháo gỡ các vấn đề được đặt ra”, ông Hùng nêu quan điểm.

Đại diện các ngân hàng như TPBank, Sacombank, Techcombank, VPBank, MBBank cũng cho hay, room tín dụng không phải là vấn đề, lãi suất cho vay cũng đã hạ sâu, song việc giải ngân vẫn rất khó khăn. Cho rằng, “không thể vỗ tay bằng một bàn tay”, các ngân hàng thương mại đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu, triển khai các giải pháp tổng thể hơn, nhất là giải quyết những vướng mắc pháp lý liên quan tới các dự án bất động sản, triển khai các giải pháp kích cầu tiêu dùng… để kích cầu tín dụng.

Đối xử công bằng bất động sản với các ngành khác

Theo Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng, nếu không thúc đẩy phát triển thị trường, sẽ ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng kinh tế, việc làm, mọi lĩnh vực khác…

“Phải khẳng định, ngân hàng và bất động sản đang ‘ngồi chung một thuyền’. Nếu thị trường bất động sản nóng quá hay nguội quá, ngân hàng đều bị ảnh hưởng vì dư nợ tín dụng lĩnh vực này chiếm 21,2% tín dụng toàn nền kinh tế”, Phó thống đốc Đào Minh Tú nhận định.

Dù vậy, ở góc độ cơ quan điều hành, lãnh đạo NHNN cũng cảnh báo vết xe đổ, khi nhìn ngược lại giai đoạn 2009-2011, vì lợi ích trước mắt, một số ngân hàng cho vay bất động sản nhiều đã phải trả giá lớn trong trung hạn khi nợ xấu gia tăng, an toàn của chính ngân hàng bị ảnh hưởng.

“Điều hành chính sách như ‘đi trên dây’, một mặt làm sao có đủ vốn với lãi suất hợp lý hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản, một mặt làm sao duy trì an toàn. NHNN nhận thấy trách nhiệm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, nhưng an toàn hệ thống cũng là chuyện quan trọng không kém”, ông Đào Minh Tú trăn trở.

TS. Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, cần phải sòng phẳng và công bằng trong đối xử với doanh nghiệp bất động sản và doanh nghiệp các lĩnh vực khác. Hiện nay, không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn, mà tất cả các doanh nghiệp đều rất khó khăn, đơn hàng sụt giảm, nhà máy đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động mất việc làm… Dù vậy, các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua.

Trong khi đó, với bất động sản, khó khăn hiện nay không chỉ do nguyên nhân khách quan, mà còn do nhiều yếu tố chủ quan. Cụ thể, rất nhiều doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư vào đất nông nghiệp, hoặc khu vực đất đai chưa được phê duyệt, chưa được quy hoạch. Hiện dòng tiền “đọng” lại rất nhiều ở đất đai không đủ thủ tục pháp lý. Với những dự án như vậy, ngân hàng có bơm vốn vào thì cũng không hiệu quả, vì có xây xong nhà, dân cũng không dám mua.

Thực tế cho thấy, có những ngân hàng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói 120.000 tỷ đồng, nhưng không cho vay được vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ. Doanh nghiệp bất động sản không thể đẩy hết trách nhiệm cho chính quyền, bắt ngân hàng phải gánh trách nhiệm chung. Để vượt qua khó khăn, chủ đầu tư cần phải chấp nhận rủi ro, thậm chí là phá sản.

“Nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề ‘gỡ’, ‘giải cứu’ doanh nghiệp bất động sản, thì trong tương lai, giá nhà còn lên đến đâu khi mọi chi phí lãi vay trong hàng chục năm lại được các doanh nghiệp cộng vào giá thành sản phẩm. Dù ngân hàng có điều chỉnh giảm lãi vay, nhưng chưa chắc chủ đầu tư đã giảm giá bán nhà cho người dân”, ông Hùng đặt vấn đề. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đề nghị ngành ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng trong bối cảnh sức khỏe của doanh nghiệp suy yếu, tài sản đảm bảo giảm giá. Tuy vậy, các ngân hàng thương mại cho rằng, tín dụng vào bất động sản là lĩnh vực có rủi ro cao, nên cần phải kiểm soát chặt chẽ.

Hơn nữa, thời gian qua, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tràn lan, có doanh nghiệp đầu tư cùng lúc hàng chục dự án và phải gánh hậu quả. Ngân hàng không thể đi theo dòng tiền đó và càng không thể nới lỏng tín dụng cho bất kỳ lĩnh vực nào. Thực tế, bên cạnh cho vay bất động sản, ngân hàng còn phải ưu tiên vốn cho nhiều ngành nghề thuộc lĩnh vực khác như xuất nhập khẩu, nuôi trồng thủy sản, công nghiệp hỗ trợ, tăng trưởng xanh…