Bất động sản có cơ hội gạn đục khơi trong

Sau giai đoạn "đóng băng" (2011 - 2013), thị trường bất động sản cả nước bắt đầu phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng từ cuối năm 2013. Trong sự phát triển đó, nhiều chủ đầu tư, nhà môi giới đã trưởng thành và lớn mạnh, tạo ra nhiều sản phẩm tốt cho khách hàng, mang lại lợi ích lớn cho xã hội, thu hút nhà đầu tư nước ngoài đổ nguồn vốn lớn vào thị trường này, đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Đổ vỡ hàng loạt

Tuy vậy, bên cạnh mặt tích cực, thị trường cũng xuất hiện hàng ngàn doanh nghiệp (DN) làm ăn kiểu "chụp giựt", "ăn xổi ở thì", đặt mục tiêu lợi nhuận lên trên hết, đẩy rủi ro cho khách hàng và xã hội.

Từ năm 2018, khi nhà nước tiến hành rà soát, siết chặt các vấn đề thủ tục pháp lý trong cấp phép dự án, cũng như hạn chế nguồn vốn tín dụng đổ vào bất động sản thì hàng loạt khó khăn bắt đầu bộc lộ.

Cụ thể trước đây, rất nhiều chủ đầu tư chỉ chăm chăm vào phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự, trong khi các phân khúc vừa túi tiền của người dân lại ít được chú trọng, dẫn đến sự mất cân đối cung - cầu, xuất hiện tình trạng đầu cơ, giá ảo. Chưa hết, DN chạy đua phát triển dự án, chào bán sản phẩm cho khách hàng khi chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý. Đến nay, khi hàng loạt dự án bị đình trệ vì vướng thủ tục, thiếu vốn, các chủ đầu tư như ngồi trên "đống lửa" khi không có sản phẩm để chào bán trả nợ ngân hàng.

Giai đoạn 2015 - 2017, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) cùng với sự phát triển nóng của các thị trường du lịch trọng điểm như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long. Thị trường chứng kiến sự "nóng sốt" ở phân khúc này khi các chủ đầu tư ồ ạt cam kết lợi nhuận cao từ 8 - 12%/năm. Và hệ lụy của nó bắt đầu bộc lộ vào nửa cuối năm 2019 vừa qua khi một loạt dự án như Cocobay Đà Nẵng, Bavico Nha Trang… không trả được lợi nhuận như cam kết ban đầu khiến nhiều người bỏ tiền vào phân khúc này đứng ngồi không yên.

Đặc biệt, ở phân khúc đất nền, sau hàng loạt cơn "sốt" đất không rõ lý do, phân lô bán nền tràn lan, dự án "ma" nở rộ gây bất ổn xã hội và nền kinh tế trong giai đoạn trước năm 2018 là những vụ đổ vỡ, những vụ lừa đảo bị phanh phui đã khiến rất nhiều người "sáng mắt".

Đáng kể nhất là vụ hàng loạt nhân viên và lãnh đạo của Công ty CP Địa ốc Alibaba bị bắt về các tội gây rối trật tự công cộng, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, kinh doanh trái phép… Trước đó, hễ nhắc Alibaba là nhiều người nghĩ đến Nguyễn Thái Luyện, chủ tịch HĐQT Tập đoàn Alibaba, nhiều lần "coi trời bằng vung", xem thường pháp luật, tự mua đất nông nghiệp, phân lô trái phép, rồi chào bán khi chưa có hồ sơ pháp lý. 

Chưa hết, Alibaba do Luyện cầm đầu còn dùng hình thức huy động vốn, trả lãi cao theo mô hình Ponzi để thu hút hàng ngàn nhân viên và hàng chục ngàn khách hàng tham gia. Đáng nói là trong số các khách hàng, nạn nhân của Luyện không phải ai cũng am hiểu pháp luật, pháp lý của một dự án bất động sản hay có người am hiểu nhưng vì lòng tham đã bất chấp góp tiền để Luyện bành trướng ra nhiều tỉnh, thành như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận…

Cũng trong năm 2019, cơ quan công an đã khởi tố, bắt tạm giam bà Phạm Thị Tuyết Nhung, giám đốc của Công ty CP Tư vấn đầu tư Angel Lina (Phùng Khắc Khoan, quận 1, TP.HCM), vì đã vẽ đến 9 dự án ma lừa đảo hàng trăm khách hàng với số tiền lên tới hơn 285 tỷ đồng. Thủ đoạn của bà Nhung là liên hệ chủ đất để nhận chuyển nhượng, sau đó vẽ dự án, phân lô trên giấy và rao bán với giá rẻ hơn thị trường khu vực đó để thu tiền khách. Từ hợp đồng góp vốn tay, bà Nhung tạo niềm tin cho khách bằng cách chuyển sang lập vi bằng, có dấu của văn phòng thừa phát lại. Đến hẹn giao đất, bà Nhung nhiều lần né tránh khách hàng, tìm cách kéo dài thời gian, trả mặt bằng công ty nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản. Đặc biệt, dù đã cam kết sẽ bồi thường 50% số tiền nhận của khách hàng nhưng DN này vẫn cố tình không thực hiện.

Trong khi đó, vụ việc hàng trăm khách hàng đã đóng tiền mua đất dự án Hưng Thịnh Cát Tường (Long An) của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Bất động sản Hưng Thịnh nhưng không được giao đất, cũng không được trả lại tiền đến nay vẫn chưa được giải quyết. Dù cơ quan công an đang truy tìm 4 người từng là lãnh đạo, quản lý của công ty này nhưng vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy số tiền gần 60 tỷ đồng mua 118 nền đất của dự án này sẽ được trả lại. DN này dù chưa bị rút giấy phép nhưng không ai còn đủ lòng tin và can đảm để mua đất nền của công ty.

Thực tế, thời gian qua, rất nhiều công ty sau khi đã tổ chức lập ra các tên nghe rất kêu để bán dự án trên giấy, không đủ pháp lý và đẩy rủi ro đến khách hàng rồi mất tích khi thị trường gặp khó khăn, không dễ kiếm tiền như trước. Báo cáo của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy năm 2019, lĩnh vực BĐS có số lượng DN tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, tới gần 1.300 DN, tăng xấp xỉ 40% so với năm 2018. Và theo tìm hiểu của phóng viên, hầu hết các DN trong số này đều nằm ở mảng môi giới và kinh doanh đất nền.

Khách hàng đã thận trọng hơn

Trao đổi với phóng viên, luật sư (LS) Trần Đình Dũng (Đoàn LS TP.HCM) cho rằng trong 2 năm vừa qua, rất nhiều người mua nhà đất trong các dự án gặp rủi ro tiền mất mà nhà đất không có. Trong đó, nổi lên một vấn đề là do khách hàng quá tin vào lời giới thiệu dự án mà quên mất sự chính danh về chủ đầu tư. Bởi, nếu người mua bình tĩnh tìm hiểu sự chính danh của chủ đầu tư khi quyết định xuất tiền và ký hợp đồng thì chắc chắn thoát khỏi phần lớn rủi ro.

Theo LS Dũng, khách hàng cần lưu ý các yếu tố "lừa gạt" người mua phổ biến hiện nay gồm: dự án không được triển khai, đã bị thu hồi; dự án ảo trên giấy; dự án mới chỉ có hồ sơ xin chấp thuận hoặc mới được chấp thuận chủ trương của nhà đầu tư không có năng lực tài chính; dự án đã thế chấp toàn bộ cho ngân hàng. Khi lần ra việc chính danh ai là chủ đầu tư và liên hệ với chính quyền địa phương, người mua sẽ dễ dàng biết dự án đó có thực hiện hay không.

Tuy vậy, LS Trần Đình Dũng cũng cho rằng nhờ việc nhiều chủ đầu tư, nhà môi giới bị cơ quan nhà nước xử lý, đặc biệt là Alibaba, mà nhiều người mua hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều trong việc tìm mua các sản phẩm bất động sản. "Sau hàng loạt vụ việc mà báo chí lên tiếng về những DN lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản năm qua, tôi tin rằng những người tham gia thị trường đã có nhiều bài học, có kinh nghiệm, kiến thức hơn để nhận ra chủ đầu tư nào, đơn vị môi giới và dự án nào có uy tín. 

Riêng các đơn vị môi giới, là cầu nối rất quan trọng giữa chủ đầu tư và khách hàng nhưng thời gian qua, chính những nhà môi giới "lôm côm" đã tạo ra một bộ mặt xấu xí cho thị trường bất động sản. Bởi có rất nhiều đơn vị môi giới làm ăn chụp giật, tạo ra thông tin không có thật để "tròng cổ" người mua bằng việc bắt họ xuống tiền đặt cọc. Đã xảy ra nhiều trường hợp các nhân viên môi giới lập DN này, kia để làm điều mờ ám, sau đó không thành thì giải thể, lập công ty khác", LS Dũng phân tích.

TS. LS Bùi Quang Tín cũng khẳng định chính những DN làm ăn chụp giật, cố tình lừa đảo khách hàng đã tự đạp đổ chén cơm và tự giết mình. Bởi, dù kinh doanh trong bất cứ lĩnh vực gì, khách hàng là người cần được bảo vệ. Họ cần thông tin minh bạch, rõ ràng để bảo đảm quyền lợi. Còn chủ đầu tư, nếu chỉ vì cái lợi trước mắt mà bất chấp, quên đi quyền lợi khách hàng sẽ để lại tiếng xấu.

Còn với các đơn vị môi giới, dù không "lôm côm" nhưng nếu không thay đổi, không tự nâng cao năng lực thì khi thị trường khó khăn, họ cũng sẽ tự thụt lùi hoặc bị đào thải.